כישלון המכרזים בפרדס חנה ונתניה מעיד על קץ מחיר למשתכן?

המתנגדים לתוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר חיככו אתמול (שבת) ידיים בהנאה. אחרי שורה ארוכה של מכרזים שנכשלו בפריפריה, אתמול נרשם גם כישלון לשני מכרזים באזורי ביקוש, בנתניה ובפרדס חנה. מתנגדי התוכנית טוענים שהביקוש כבר לא קיים והזכאים כבר לא ששים להגריל דירות מוזלות. זהו, הזכאים התייאשו ועוד רגע הביקושים מתפרצים בשוק החופשי. עד עכשיו, היעדר ביקוש בפריפריה נתפס כגורם העיקרי לכישלון המכרזים. אבל עכשיו, כששני מגרשים במקומות שלכאורה הביקוש בהם אמור להיות קשיח מצד הזכאים, לא גררו הצעות של קבלנים, יש כבר קולות שטוענים שהתוכנית מיצתה עצמה וגם הקבלנים נסוגים ממנה.

טענה זו שגויה. לא רק בגלל שבאותו המועד שנכשלו המכרזים בפרדס חנה ונתניה דווקא הצליח מכרז גדול בקריית אונו בו זכתה חברת אשדר. אלא בגלל שבחודשים האחרונים מסתבר שהיעדר ביקוש הוא לא תמיד הסיבה לכישלון המכרזים. הבעיה האמיתית קשורה לשתי סיבות עיקריות. מצד אחד התב"עות שחלות על המגרשים השונים שיוצאים למכרז, ואינן מתאימות לתוכנית מחיר למשתכן. מצד שני, אחרי שלוש שנים שהתוכנית באוויר, יש כבר לא מעט קבלנים שמתמחים במחיר למשתכן ויודעים לנתח את המכרזים בצורה כזו שהם יכולים להבחין בין מכרז כדאי או לא.

זה קשור להיקף הזכויות בתב"ע, שבמקרים מסויימים מאפשרת רק בניית דירות גדולות למשל. וזה קשור במקביל גם למדיניות של הרשות המקומית שלא תמיד מאפשרת הקלת שבס בקלות אם בכלל. (נזכיר שהקלת שבס היא אפשרות להגדלת מספר הדירות במגרש ללא הגדלת שטח הבנייה. א"ח). בעוד הציבור הרחב תמיד רואה את השבס כאפיק התעשרות נוסף לקבלן, במחיר למשתכן השבס קיבל משמעות אחרת, שלעיתים הופכת מכרז לכדאי או לא כדאי.

והנה דוגמה. מכרז של מחיר למשתכן מתייחס נניח לתב"ע שקובעת 160 מ"ר שטח דירה ממוצעת. מחיר למשתכן רוצה לאפשר דירות זולות בנות 3 חדרים, אז חלק מהדירות יהיו קטנות, אבל פועל יוצא מכך, הדירות האחרות יהיו גדולות. יותר נכון ענקיות. את הדירות האלה במחיר למשתכן אף אחד לא צריך. המחיר שלהן גבוה, וזה לא בדיוק פונה לקהל היעד של התוכנית. וכאן אותה הקלת שבס יכולה לפתור את הבעיה. הגדלת מספר הדירות כדי שאותן זכויות בנייה יתפזרו בין יותר דירות ושטח הדירות יקטן ויהיה רלוונטי לזכאים.

אבל עוד דירות הן עוד משפחות וראשי הערים רואים דרכן את הצורך בעוד תשתית, עוד מבני ציבור, עוד גני ילדים ועוד כיתות. אז במקומות מסויימים אין שבס. ובגלל זה לא פעם אין זוכה במכרז. ביקוש לדירות מוזלות? זה יש, בטח בפרדס חנה ובנתניה. אבל לא לדירות מוזלות בנות 200 מ"ר.

אז מוקדם להספיד את תוכנית מחיר למשתכן. אבל מה שכן צריך לעשות זה לנסות ולהתאים התב"ע לתוכנית. זה ייקח זמן, זה נכון, ואולי גם יעכב את תוכניות שר האוצר ומטה הדיור להגרלה הגדולה הבאה וזו שאחריה. אבל מה עדיף? עוד מכרזים שיכשלו? דירות ענק למשתכן שבסוף יעברו למי שלא באמת זקוק לדיור אבל מרוויח את ההנחה? 120 אלף זכאי מחיר למשתכן מעידים שהביקוש לא נעלם. וגם הקבלנים שממשיכים לגשת למכרזים. הגיע הזמן להתאים את המוצר ללקוח, ולא להסתפק רק ברשימות של יחידות דיור בטבלאות של ההגרלות הגדולות. אם זו המטרה, אז עדיף להפסיק הכל עכשיו. אבל אם המטרה היא באמת לאפשר לכמה שיותר מחוסרי דיור שלא יכולים לרכוש דירה בשוק החופשי לרכוש אחד בהנחה, אז גם מדינת ישראל צריכה לפעול כמו כל חברה עם אסטרטגיה הגיונית - זיהוי קהל היעד הספציפי והתאמת המוצר (במקרה הזה דירות) לצרכיו. אם זה לא יקרה, במטה הדיור ובמשרד השיכון יכולים להתחיל לקפל את הציוד והמתנגדים לתוכנית יכולים באמת לשמוח שהתוכנית מתקרבת לקיצה.