מחיר למשתכן, חמצן למשכן: קבלנים תלויים בתוכנית של כחלון

בספטמבר 2017, באחת ההתבטאויות של שר האוצר משה כחלון, הוא הכריז כי "קבלנים שלא ישתתפו במחיר למשתכן פשוט לא יהיו". נראה שהאמירה אכן חלחלה לשוק. גם יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת י.ח דמרי והמתנגד הגדול של התוכנית, נכנס לשני פרויקטים של מחיר למשתכן בקריית ביאליק ובנתיבות. הדוחות הכספיים שפרסמו חברות הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון של 2018 מלמדים כי בניגוד לרבעון הראשון של 2017, אז מספר העסקאות בפרויקטי מחיר למשתכן היה נמוך והסתכם בכ-700 עסקאות, מספר העסקאות בפרויקטים אלה כבר עמד על כ-2,500 דירות וצפוי לעלות עוד ברבעונים הבאים.

במצב של קיפאון בשוק החופשי, מחיר למשתכן משמש כרגע אלטרנטיבה להגדלת המכירות וליצירת תזרים מזומנים, שתעזור לחברות לצלוח תקופת קיפאון ארוכה. 

קניון בחריש

חברות אשדר ואפריקה מגורים שהציגו ברבעון הרביעי של 2017 עליה משמעותית במכירות בעקבות תוכנית מחיר למשתכן, ממשיכות גם ברבעון הראשון של 2018. אפריקה מגורים מכרה 126 יחידות דיור בפרויקט מחיר למשתכן בהרצליה מתוך 211 יחידות דיור בסה"כ שמכרה ברבעון. אשדר מכרה 26 יחידות דיור בפרויקט מחיר למשתכן בקריית מוצקין, מתוך 96 יחידות דיור שנמכרו ברבעון הראשון של השנה.

הדוגמה הבולטת ביותר מהרבעון הראשון של השנה היא חברת פרשקובסקי שמכרה 394 דירות אל מול 60 ברבעון המקביל אשתקד. 375 מהן נמכרו בפרויקט מחיר למשתכן ברמלה ורק 19 דירות בשוק החופשי.

חנן מור, שמכר רק 100 דירות ב-2017 (מול 240 ב-2016) הצהיר שימכור 400 יחידות דיור ב-2018. הצהרה זו לא נובעת מהטענה שלו ש"ביקושים כבושים יתפרצו", אלא מביטחון די גבוה ש-169 דירות בפרויקט מחיר למשתכן במודיעין ו-181 דירות בפרויקט מחיר למשתכן בראשון-לציון ימכרו עוד השנה, כך שגם קצב של 18 יחידות דיור בשוק החופשי ברבעון מספיק בכדי לעמוד ביעד שהצהיר.

אבל חנן מור הוא גם דוגמה לאלטרנטיבה נוספת ליצירת תזרים מזומנים שחלק מחברות ייזום נדל"ן בוחרות - משרדים וקניונים (נדל"ן מניב).

חנן מור החליטה במהלך 2017 על הקמה של 36 אלף מ"ר של מרכזים מסחריים בחריש, מודיעין, אריאל וראשון-לציון, כאמצעי לפיזור סיכונים, הגדלת האיתנות הפיננסית והגדלת יכולת שירות החוב. החלטה זו יכולה לפעול לשני הכיוונים. מאחר וחברות ייזום זקוקות לגמישות פיננסית, השקעה בנדל"ן מניב היא השקעה לטווח הארוך ואין כמעט אפשרות לממש נכסים באופן מהיר אם צריך.

נוסף לכך, אסור לשכוח כי המסחר המקוון והתגברות התחרות וריבוי שטחי המסחר (הרשויות המקומיות מעודדות בנייה מאסיבית של שטחי תעסוקה מייצרי ארנונה), מעמידים גם את שוק הנדל"ן המניב בצומת דרכים משמעותי והסיכונים בשוק עלו. מצד שני, עם בניית תמהיל חנויות יעיל ומציאת שוכרים לטווח ארוך וללא משברים בטווח הקצר, צעד זה יכול להגשים את מטרתו.

זוכרים את הצהרת שר האוצר? דוגמה בולטת לרעה ניתן לראות בחברת שיכון ובינוי, שלא משתפת פעולה עם המכרזים החדשים של כחלון. החברה שבשליטת שרי אריסון הציגה ירידה של 51% במכירות מול רבעון מקביל אשתקד, שגם הוא היה נמוך ביחס ל-2016. שיכון ובינוי, שהייתה עד 2017 הקטר המוביל של הנדל"ן למגורים, מציגה חולשה מתמשכת, זאת בנוסף להאטה בענפי הפעילות האחרים בחברה. 

 מספר הדירות שנמכרו

5,400 דירות חדשות

גם במשרד האוצר פרסמו השבוע סיכום לשוק המגורים ברבעון הראשון, המלמד כי בכל הרבעון נמכרו כ-5,400 דירות חדשות במחירי שוק (ללא מחיר למשתכן) מול כ-5,900 ברבעון המקביל אשתקד, ירידה של 9% מהרבעון הראשון של 2017, שגם הוא שיקף רמה נמוכה של עסקאות.

גם הלמ"ס הציג תמונה דומה, עם ירידה של 11% בביקוש לדירות חדשות ברבעון הראשון של 2018, ובניכוי גורמים עונתיים הירידה עמדה על 5.9%. לפי הלמ"ס, ברבעון זה נמכרו 4,800 יחידות דיור חדשות לציבור הרחב, ירידה של 4.4% לעומת הרבעון הרביעי של 2017 ובניכוי גורמים עונתיים שיעור הירידה עומד על 1.7%. לגבי מחירי הדירות, נתוני הלמ"ס הציגו ירידה של 2.7% בששת החודשים האחרונים (עד מארס 2018).

התמונה המשתקפת מסיכום הדוחות מראה בבירור את המשקל ההולך וגדל של פרויקטי מחיר למשתכן מול עסקאות הנעשות בשוק החופשי. הפרויקטים הללו מספקים אמנם אלטרנטיבה פחות רווחית לקבלנים, אבל הם נותנים להם אוויר קריטי לנשימה בשוק הנוכחי. 

 משקל הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן"

כשהזנב מכשכש בכלב

בקרוב אנחנו עלולים לגלות שהזנב הוא זה שמכשכש בכלב. מחירי הפרויקטים של מחיר למשתכן נגזרים הרי ממחירי השוק החופשי, בשעה שהוא מאבד משקל בקצב גבוה ועלול לייצר עיוות לא פשוט במחירי הדירות.

נסביר: מחיר השוק החופשי נקבע על ידי נקודת שיווי משקל בין כוחות שתי קבוצות, קונים ומוכרים. אבל כיום, באופן טבעי, מחיר למשתכן מנטרל את החלק החלש של הקונים ומשאיר רק את החלק החזק של קבוצה זו מול המוכרים - מה שבאופן תאורטי אמור להעלות את נקודת שיווי המשקל למחיר שוק חדש, שממנו נגזר מחיר למשתכן. במצב עולם כזה שבו השוק החופשי הולך וקטן, ההנחה שתינתן בפרויקטים של מחיר למשתכן תלך ותעשה פיקטיבית מול נקודת שיווי משקל שגויה ומוטה. מכאן יכול להיווצר מצב בו בשוק החופשי נקבע מחיר גבוה ולא מאוזן. כפועל יוצא, הרוכשים הלכה למעשה יוכלו ליטול על עצמם מימון של קרוב ל-100% ממחיר הדירה, מצב מסוכן מאוד בפני עצמו.

אחרי שהתרגלנו כבר לעיוותים שנוצרו במצב המתמשך של ריבית אפסית, מגמת גידול המשקל של פרויקט מחיר למשתכן למול כמות העסקאות של השוק החופשי מהווה נקודה קריטית למחשבה ולמעקב בנוגע לעיוותים חדשים שיווצרו בשוק הדיור. 

■ הכותב הוא אנליסט ומנהל השקעות בבית ההשקעות יצירה.