העתיד של שיכון ובינוי בארה"ב, אבל הפוטנציאל ברמת אפעל

לפני כ-40 שנה החליט נתי סיידוף שיותר טוב בארה"ב. הוא נסע לאמריקה ללימודי כלכלה באוניברסיטה ובשנות ה-80 הקים עם אחיו אימפריה של נדל"ן בארה"ב בעיתוי מושלם. ולפי נוסח ההודעה שהוא הוציא הערב (ד'), לאחר רכישת שיכון ובינוי משרי אריסון, שבערך באותן שנים שבהן הוא הלך מפה לשם היא עשתה דווקא את הדרך ההפוכה מארה"ב לישראל (אם כי לאחר מכן היא תדלג עוד כמה פעמים לארה"ב), גם את שיכון ובינוי הוא יפנה כעת בעיקר לאמריקה. "הניסיון הרב נצבר במשך למעלה מ-40 שנה בקבוצה שברשותו בארה"ב עתיד לסייע לשיכון ובינוי בהרחבת פעילותה בשוק האמריקאי והוא רואה בשוק האמריקאי את אחד ממנועי הצמיחה העתידיים של שיכון ובינוי", לשון ההודעה הטרייה.

לאמיתו של דבר, סיידוף רק ממשיך את המגמה הנוכחית בחברה. שיכון ובינוי  וחברת הבת סולל בונה, החברות שהוקמו לפני כמעט 100 שנה על ידי ההסתדרות כדי להקים את המדינה הצעירה, מעדיפות בשנים האחרונות לחפש את ההזדמנויות מחוץ למדינה. תראו למשל את שיכון ובינוי נדל"ן, זרוע המגורים של החברה: ברבעון הראשון היא מכרה 71 דירות בישראל, לעומת 225 דירות שהיא מכרה באירופה. בשנת 2017 כולה היא מכרה 462 דירות בישראל ו-804 דירות באירופה. אז נכון שהקבוצה מקימה את תחנות הרכבת הקלה בתל-אביב ורק השבוע זכתה בהקמת קריית התקשוב של צה"ל בבאר-שבע, אבל בשיחות עם מנהליה הם הלינו יותר מפעם אחת על הביורוקרטיה והקושי להרים פרויקטים בישראל והסיטו במודע את חרטום הספינה אל המדינות שמעבר לים. וכשהעולם השלישי (בעיקר הפעילות בניגריה של החברה הנכדה סולל בונה ארצות חוץ) סיבך את החברה בפרשת שוחד, וגם זרוע התשתיות בקולומביה דיממה ולימדה את החברה שלא כדי לעשות עסקים במדינות שהיציבות מהן והלאה, מוצא סיידוף את שיכון ובינוי בשלה לכבוש את ארה"ב, אליה היא כבר נכנסה בשנים האחרונות - ללא הידע והינסיון שיוסיף לה סיידוף - עקב בצד אגודל.

ועם כל זאת, חשוב לומר שהשווי הכי גדול בספרים של שיכון ובינוי עדיין מתחבא כאן, בישראל הקטנה. במתמטיקה פשוטה, רק הקרקעות הלא מבושלות בישראל מגלמות עסקה נהדרת שכנראה סיידוף ראה מלוס אנג'לס הרחוקה.

כמה דוגמאות ספורות: ברמת אפעל שליד רמת-גן יש לחברה קרקע ל-2,150 דירות ועוד 240 אלף מ"ר למשרדים ומסחר - כשכל הקרקע הזו רשומה בספריה לפי שווי של 6 מיליון שקל בלבד והיא רגע לפני הפקדה. בבאר-שבע יש לחברה קרקע ישנה שרשומה בספרים במיליון שקל, הכוללת זכויות ל-550 דירות ו-15 אלף מ"ר תעסוקה. בתחנה מרכזית הישנה בתל-אביב יש לחברה זכויות ל-770 דירות ו-110 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים (חלק החברה בלבד), הרשומים בספריה ב-320 מיליון שקל וכבר היום ברור ששווים הרבה יותר מכך. וכשאל זה מוסיפים שורה של נכסים מניבים, שמכניסים לחברה 130 מיליון שקל משכירות בכל שנה (גול הכותרת הוא קניון עיר ימים בנתניה), פתאום העסקה של סיידוף נראית כמו בוננזה, גם אם מתעלמים כמעט לגמרי מפעילות הקבלנות הענקית של סולל בונה, מכרזי BOT מול המדינה כמו הקמת תחנת הכוח הגדולה האשלים בנגב, שבאריזה נכונה עוברים הלאה במהירות לשוק המוסדי ומייצרים רווחי הון לא מבוטלים שעולים כמובן למעלה. ולא צריך כמובן ללכת רחוק, לאחר שרק בשבוע שעבר השלימה שיכון ובינוי את העסקה למכירת זכויותיה במנהרות הכרמל (כרמלטון) ופרויקט שיקום, תפעול ואחזקת הכבישים בצפון (נתיבי הצפון) תמורת 588 מיליון שקל - המייצרים לה בשורה התחתונה רווח הון אחרי מס בסך של 250 מיליון שקל לפחות.

בשורה התחתונה, נראה שסיידוף מקבל לידיו עסקה משתלמת במיוחד, ממוכרת שהייתה להוטה למכור ושהמדינה כבר רמזה לה שאם זה לא יבוא ברצון זה יקרה בכוח. ויחד עם זאת, חשוב לזכור שמדובר קודם כל בחברת נדל"ן, עם 11 אלף עובדים בישראל ובעולם ופרויקטים בהיקף אדיר של מיליארדי שקלים כל אחד. כמה עסקאות נמהרות או סתם ביש מזל, כשרווח קבלני צפוי של 4%-5% הופך להפסד בשיעור דומה, ומתברר שמצבת החובות האדירה גדולה על החברה.