ההצלחה של כחלון: דירה במחיר "סביר" טרם, אבל אנחנו בדרך

כאשר משה כחלון נכנס ללשכת שר האוצר, היה ברור שהוא הרים כמה דגלים, והחשוב שבהם מבחינתו הוא הורדת מחירי הדיור. לשם כך הוא ביצע רפורמה בכל מארג הסמכויות של משרד האוצר, משרד השיכון, רמ"י ועוד.

משה כחלון נכנס לתפקידו בדיוק כאשר ריבית בנק ישראל הורדה לשיעור הנמוך אי פעם (0.1%) ומאז נותרה בעינה.

ההתייקרות הדרמטית במחירי הדירות בעשור האחרון נבעה מהרבה סיבות, אבל שתי הסיבות המרכזיות הן:

ראשית, הריבית הנמוכה עד אפסית, שיש לה תכונה "מוזרה" שהיא מנפחת את ערכם של נכסים פיננסיים, בעיקר אגרות חוב, ונכסים ריאליים, דוגמת קרקעות ודירות. יחד עם ריבית נמוכה מאוד בפקדונות לטווח קצר, מגיעה גם ריבית נמוכה מאוד לטווח ארוך, והתוצאה - נוצרת כדאיות להוציא חלק מן הכספים שנמצאים בפקדונות, ליטול הלוואה לטווח ארוך - משכנתא, בתנאים נוחים מאוד - ולרכוש דירה, בין אם למטרת מגורים, ובין אם למטרת השקעה, בנכס "יציב" שיושכר וישמש כמקור הכנסה "יציב" שיסייע להחזיר את המשכנתא.

שנית, מחסור אמיתי בדירות שהיה קיים ערב הזינוק במחירים (2007/8) כתוצאה מחוסר איזון בין ביקוש לבין היצע, פועל יוצא של מחדל ממשלתי מתמשך, ומדיניות מיסוי מקלה על נדל"ן.

לתוך המציאות הבעייתית הזו נכנס כחלון לפני שלוש שנים.

 מדד מחירי הדירות

האתגר: לעצור שור במרוצתו

משה כחלון נטל על עצמו לפני שלוש שנים סיכון גדול מאוד, שכן מחירי הדירות היו במצב של סחרור כלפי מעלה, ואין דבר קשה יותר מאשר לעצור שור במרוצתו. לבלום מגמה חזקה ולהפוך אותה, אין זה דבר של מה בכך. ובכל מקרה, זה לוקח את הזמן שלו, שלא תמיד חופף את הלו"ז הפוליטי. יתרה מזו, מרגע שהוא ריכז דה פקטו את כל הסמכויות בידיו, הרי שהוא לקח סיכון נוסף, שכן עם הסמכות באה האחריות, ובמצב כזה, במקרה של כישלון, לא יהיה לו את מי להאשים אלא את עצמו.

במהלך שלוש השנים האחרונות הוא ביצע שורה של מהלכים בתחום הנדל"ן, לרבות בנושא המיסוי, אך ללא ספק, גולת הכותרת של המדיניות שלו היא התוכנית "מחיר למשתכן". תוכנית זו זכתה למקלחת של צוננין, ועדיין זוכה לכך, מצד הכלכלנים ומצד הקבלנים. אלה וגם אלה טענו וטוענים שהיא אינה הפתרון, כי הפתרון מונח ביצירת היצע גדול, כאילו שזה לא מה שמבקש כחלון לעשות.

הביקורת על התוכנית באה מכמה כיוונים:

● היא תמשוך אוכלוסייה חלשה ותייצר בעתיד "סלאמס".

● היא נותנת סובסידיה לעשירים, שכן מי שאין לו הון עצמי, לא יוכל להגיע לדירה - טענה הפוכה מקודמתה.

● היא מעניקה סבסוד לקונים, אבל מה עם השוכרים?

● היא מייצרת ביקושים - טענה שבחלקה נכונה.

● היא מכוונת לפריפריה, ושם יש פחות צורך ופחות פוטנציאל להשפיע על המחירים באזורי הביקוש.

ואיזה "מסכנים" הקבלנים

ולקבלנים יש מנגינה קבועה: מחירי הדירות צפויים לעלות בשנה הבאה ב-5% או יותר. וכשאני שומע את יו"ר הקבלנים שעומד להיכנס לתפקידו, אומר שהקבלנים מרוויחים כיום פחות מאשר ב-2008, רחמיי נכמרים. זה אולי נכון לגבי קבלני ביצוע, אבל, כאשר אני מסתכל בדוחות הכספיים, ויתר על כך - בעליית מחירי המניות של חברות הנדל"ן והיזמיות בעשור האחרון - ברומטר טוב מאוד, אני מתחיל לבדוק, ואז מה מתברר? שמדד תשומות הבנייה עלה ב-10 השנים האחרונות ב-22% ואילו מחירי הדירות עלו ב-115%, וגם אם נביא בחשבון את מחיר הקרקעות שעלה מאוד, ונטה אוזן לחברות הבנייה שטוענות שמדד תשומות הבנייה לא משקף היטב את המציאות, עדיין ברור שהרווחים של חברות הנדל"ן היזמיות עלו, ועלו יפה. גם עבודה שנעשתה לאחרונה על ידי גלית בן נאים, מנהלת בכירה באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ממחישה זאת.

אחרי בדיקה כזו אני מתחיל להסכים עם כחלון שישנם גורמים אינטרסנטים רבי כוח שעושים הכל כדי לפגוע בתוכנית "מחיר למשתכן", והם לא רק הקבלנים אלא, למשל, גם חלק מראשי הערים שלא בלב חפץ נענים להסכמי גג.

העובדות עצמן מספרות סיפור אחר מאשר זה של הכלכלנים והקבלנים, והן מדברות בעד עצמן. קודם כל, עצם העובדה שזוגות צעירים רבים הגיעו, או יגיעו לדירה בהנחת מחיר משמעותית מאוד לגביהם, תוך הפסקת הספסור בקרקע שהייתה מנת חלקה של רמ"י/המדינה, זה כשלעצמו הישג. ואל יהיה זה קל בעיניכם. והעיקר: אחרי עלייה כמעט רציפה במחירי הדיור מאז 2007, ושגרמה להכפלה ויותר של מחירי הדירות, הושגה בשנה האחרונה התייצבות והתחלה של מגמת ירידה, מה שכל שרי האוצר שקדמו לכחלון לא הצליחו לייצר.

אם תוכנית "מחיר למשתכן" היא גרועה כל כך, לטענת המבקרים, כיצד השתנתה המגמה? והרי הריבית, שהיא אחד משני הגורמים הבסיסיים שעמדו ביסוד עליית המחירים, לא השתנתה. מה אם לא תוכנית "מחיר למשתכן", בליווי צעדים נוספים שנקט כחלון, הביא להיפוך המגמה?

אין מה למהר לקנות לנכדים

אבל מעבר להיפוך המגמה, יש אלמנט נוסף שהוא לא פחות חשוב:

משה כחלון הצליח לייצר לא רק שינוי במגמה של מחירי הדירות, אלא גם שינוי פסיכולוגי בהלך הרוח של ציבור הקונים והמוכרים, שהיו שבויים עד עתה במיתוס שהקבלנים מטפחים שמחירי הדירות יכולים רק לעלות, ולזה אני רוצה להתייחס, ואפילו בהרחבה.

בשוק הדיור, כמו גם בשוק המניות, יש חשיבות למרכיב הפסיכולוגי.

נכון, דירה היא לא מניה. בדירה גרים, אבל הטעות המרכזית של הכלכלנים שביקרו ומבקרים את כחלון היא ההתעלמות מכך שחלק מהביקוש לדירות נבע מתערובת של ספקולציות ושל חששות, ובמידה רבה הוא היה מלאכותי.

מבחינה זו של ההתנהגות האמוציונלית של הציבור, יש דמיון רב בין ההחלטה על קניית דירה לבין ההחלטה על קניית מניה.

בשני המקרים ההתנהגות הזו לא עולה בקנה אחד עם התפיסה הכלכלית המקובלת, כאשר דווקא עליית המחיר יוצרת מומנטום של קניות ומזינה, ולעיתים אף מאיצה, את המשך עליית המחירים.

עליית מחירי המניות גורמת לאנשים שכלל לא חשבו להשקיע במניות, ואף כאלה שנשבעו שלעולם לא ישקיעו שוב במניות, להתפתות ולהשקיע. כך גם בתחום הדיור. אנשים שלא חלמו להשקיע ברכישת דירה, שינו את טעמם, אם מתוך ספקולציה לשמה, ואם מתוך חשש אמיתי שהמחירים ימשיכו לעלות ויחרגו מתחום היכולת שלהם לרכוש דירה בעתיד. כך מצאו עצמם הורים או סבים לילדים / נכדים בגיל 15, מזדרזים ומקדימים את קניית הדירה היום, במקום בעוד 10 שנים, כאשר הצאצאים יהיו בגיל הנישואים. הלך הרוח הזה השתלט גם על משפרי הדיור. רבים מיהרו לקנות דירה מבלי למכור במקביל את דירתם.

את הלך הרוח הזה, שהכלכלנים לא מייחסים לו חשיבות, לפחות לא את החשיבות הראויה, הצליח כחלון לשנות.

הקושי למכור דירה מייצר לחץ על המוכרים. כאשר מדובר בדירה יד ראשונה, מדובר בקבלנים שיש להם עדיין "שכבות שומן" מ"שבע השנים הטובות", ולכן הם יכולים להרשות לעצמם עדיין לעמוד על המחיר ולתת הנחות דה פקטו בדמות שיפורים שונים בדירה, אך גם לגביהם יגיע "רגע השבירה", שכן עלויות המימון שלהם ומשך הבנייה יעשו את שלהם.

התוצאה היא שאורך חיי המדף של מכירת דירה עלה מאוד בתקופה האחרונה. אם בעבר הזמן הממוצע שחלף מיום שדירה הוצעה למכירה ועד שהיא נמכרה בפועל עמד על שבועות ספורים, והוא היה תלוי בעיקר במידת נחישותו של המוכר לקבל את המחיר שבו נקב, הרי שכיום הוא תלוי הרבה יותר ברצונו של הקונה.

גם סקר שנערך לאחרונה על-ידי לוי יצחק מצביע על כך ש"זמן המדף" עלה לאחרונה באופן משמעותי גם באזורי הביקוש כמו תל-אביב, רמת-גן, גבעתיים, וגם ובמיוחד בפריפריה.

משרד האוצר פיתח מדד של "סנטימנט המשקיעים" שבוחן כמה דירות נרכשות על-ידי משקיעים לעומת כמה דירות נמכרות על ידם בפרק זמן נתון. מדד זה מצביע על כך שאם בשנים הקודמות מספר הדירות הנרכשות עלה משמעותית על מספר הדירות שנמכרו (סנטימנט חיובי), הרי שבשנתיים האחרונות המגמה התהפכה, והיא מתחזקת (סנטימנט שלילי). חלק מזה, צריך לומר, מעט מוטה מאז ראשית 2018, בגלל השינויים במס שבח שמתמרצים מכירת דירות מצד משקיעים מוקדם יותר. ניתוח המגמות במדד מול מחירי הדירות, מצביע על מתאם חיובי חזק בין השניים.

ובעניין זה, אני חוזר על הצעתי להנפיק אג"ח צמודות למדד הדיור - שמעבר לתועלת האמיתית שהן תייצרנה, הן נותנות כלי יומיומי נהדר לאוצר למעקב ולניתוח הסנטימנט בשוק הדיור.

כאשר מדובר בדירה יד שנייה, התהליך כבר החל, כי יש לא מעט משפרי דיור, שכאמור, רכשו דירה ונכנסו להתחייבויות מבלי למכור את דירתם, ואלה הראשונים להיות לחוצים להתפשר על המחיר. וכמו בשוק המניות, במצב הזה, הקונים "יושבים על הגדר" וממתינים. שום דבר לא בוער. מסתבר שכשם שציפיות מגשימות את עצמן כאשר המחירים עולים, כך הן מגשימות את עצמן כאשר המחירים יורדים. זה סימטרי, גם אם לא באופן מושלם.

המחירים רק עולים? לא נכון

אז, לפני שנחליט שמחירי הדירות בישראל הם כרטיס בכיוון אחד של עליות, צריך לשים לב להתפתחויות הנוכחיות ולחזור לעובדות הבסיסיות.

ובכן, בכל עשור ב-6 העשורים האחרונים של מדינת ישראל (למעט הנוכחי, לפחות בינתיים) היו בין 3 עד 4 שנים של ירידה במחירי הדירות. למשל, בשנים 1997-2005 מחירי הדירות בישראל ירדו באופן ריאלי בין 25% ל-40%, כן - כולל בתל אביב.

נכון שמחירי הדירות בישראל עולים לאורך זמן, אבל הם לא עולים לנצח ושיעור העלייה שלהן הוא צנוע - ובינתיים הוא נמוך ממה שמעניקות אגרות חוב צמודות למדד המחירים לצרכן בימים כתיקונם (לא כיום). 

אז נכון, שהמגמה במחירי הדירות החלה להשתנות, ונכון שהיא יכולה להעמיק בתרחישים שונים שאינם תלויים בכחלון, דוגמת עלייה בריבית או מיתון במשק הישראלי בעקבות מיתון עולמי, אבל אם אנחנו לא רוצים לסמוך על התממשות אחד מהתרחישים האלה, שאינם בדיוק רצויים, ובוודאי לא על התרחיש השני, כדאי שלא "נירדם בשמירה".

אסור לשר האוצר כחלון לנוח על זרי דפנה. גם במהלך העשור האחרון של עליית מחירים, היו פרקי זמן של התמתנות ניכרת במגמה שלאחריה התחדשה העלייה המואצת במחירים. במצב הנוכחי יש עדיין סיכונים לא מעטים, הן בטווח המיידי והן בטווח הארוך. בטווח המיידי, מצד הביקוש במקרה של הקדמת הבחירות, ומצד ההיצע, אפשרות של ירידה בהתחלות בנייה מצד הקבלנים שכיום הם יותר זהירים מחשש שהם יתקשו בעתיד למכור את הדירות שבבנייתן הם התחילו היום.

לטווח הארוך יותר, צריך להביא בחשבון את הדמוגרפיה הישראלית. האוכלוסייה הישראלית היא בעלת פרופיל צעיר יותר מהרבה אוכלוסיות אחרות, עם שיעור ילודה גבוה במיוחד ושיעור גירושים גבוה. וכל אלה, יחד עם ישראל כמקלט ליהדות העולם, מייצרים לחץ טבעי לעליית מחירים. לכן צריך לנקוט כבר היום בכמה מהלכים הן בהשפעה על הביקוש והן, ובעיקר, בהשפעה על ההיצע.

מהם המהלכים העיקריים שיאפשרו את המשך המגמה של ירידת מחירים? על כך בכתבה הבאה. 

איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?

■ הכותב הוא בעלי בית ההשקעות מיטב דש. אין לראות באמור הצעהנאו ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/ או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.