תזכיר חוק קב' רכישה: ייאסר לשווק קרקע ללא תוכנית מפורטת

חצי שנה לאחר פרסום דוח הצוות הבין משרדי שעסק בתחום קבוצות הרכישה ובשאלה האם יש להגבילו או לקבוע בו כללים ברורים, הופץ היום (ד') תזכיר חוק העוסק בתחום. נזכיר כי תזכיר החוק מגיע לאחר תקופה ארוכה במסגרתה הצהירו במשרד המשפטים כי תחום קבוצות הרכישה צריך לקבל התייחסות בחקיקה וזאת לאחר התפוצצות פרשת ענבל אור בתחילת 2016. את תזכיר החוק יזמה שרת המשפטים איילת שקד, והוא מתבסס על דוח הצוות הבין משרדי שפורסם בדצמבר האחרון עליו חתום המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ.

חשוב לציין כי בעוד ההצהרות הראשונות לאחר התפוצצות פרשת ענבל אור היו נוקשות ודיברו על כללים נוקדים שיוטלו על מארגני הקבוצות, תזכיר החוק שהופץ היום דרמטי פחות ממה שנחשב בתחילה. במשרד המשפטים מכנים את התזכיר כ'הסדרה רכה' של התחום לצד הבהרה כי אין כל כוונה לפגוע בתחום.

תזכיר החוק מתייחס למארגני קבוצות הרכישה ומציע לחייב את מארגני הקבוצות לשקיפות מלאה כלפי חברי הקבוצות, מניעת ניגוד אינטרסים במבנה הקבוצה וגם מגדיר נקודות יציאה אפשרויות לחברי הקבוצות בהעדר התקדמות של הקבוצה בפועל. בין הנושאים שעולים בתזכיר החוק אפשר למצוא דרישה להצגת דוח שמאי מקרקעין (דוח אפס) על הקרקע המוצעת על ידי המארגנים, כמו גם הטלת חובה על המארגנים להנפיק לחברי הקבוצות דוח מפורט של התקדמות הבנייה. עוד מציין תזכיר החוק את חובת המארגנים להדגיש לחברי הקבוצה או למי שמתעניין להצטרף אליה כי מחיר הדירה עליו סיכמו הוא לא מחיר סופי וייתכן שיעלה משמעותית בחלוף הזמן.

תזכיר החוק גם עוסק בסוגיית ניגוד האינטרסים וקובע כי דמי הניהול שיגבו בידי המארגן הקבוצה יהיו קבועים מראש עם ההצטרפות לקבוצה ולא על פי אחוז מסכום הדירה. "זאת כדי למנוע את האינטרס המובנה של המארגן בעליית מחירי הדירות", מסבירים במשרד המשפטים. בנוסף, יוגבלו דמי ההצטרפות לקבוצה בהתאם לתקנות שתפרסם שרת המשפטים לאחר אישור החוק.

עוד מציע תזכיר החוק כי כדי לבטח את כספי חברי הקבוצות, יהיה חשבון נאמנות נפרד לכל קבוצה. החשבון ינוהל על ידי נאמן שלא יהיה מקורב בכל צורה שהיא למארגן הקבוצה. "צעד זה יבטיח שמארגן שבבעלותו מספר קבוצות רכישה, יפריד בין החשבונות וימנע סיטואציות בעיתיות בדומה לפרשיית ענבל אור", כך במשרד המשפטים.

במקביל, מארגן הקבוצה יחויב לרשום את זכויות חברי הקבוצה והאחרונים גם יהיו רשאים להחליפו ברוב של 70%. בנוסף, את הנאמן של הקבוצה ניתן יהיה להחליף ברוב רגיל. בכל הנוגע לנקודת יציאה לחברי הקבוצה מגדירה הצעת החוק מתווה הקובע שככל שתוך 3 שנים לא נרכשה הקרקע או תוך 4 שנים אם לא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות תהיה אפשרות לצאת מהקבוצה.

ממשרד המשפטים נמסר היום כי: "אין בכוונתה של שרת המשפטים לעצור את קיומן של אותן קבוצות רכישה, אשר בסופו של דבר מעניקות לחבריה יתרון כספי ואת האפשרות בחלק מהמקרים לבחור את סביבת מגוריהם. אך לצד זאת ברצונה של השרה לעצור את הכשלים הצרכניים והמשפטיים ולהגן על חברי הקבוצות מפני קבלת מידע שגוי או חלקי. בנוסף מטרת השרה להביא לסיום הסכמים מקפחים וחד צדדים אשר פועלים לרעת חברי קבוצת הרכישה, ומעניקים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרסים של חברי הקבוצה".

שרת המשפטים איילת שקד התייחסה אף היא לתזכיר החוק ואמרה היום כי: "נעשה סדר בבלאגן בתחום קבוצות הרכישה. הן מהוות פתרון טוב ליוקר הדיור, ולכן תזכיר החוק מאזן בין הצורך להגן על חברי הקבוצות - הגנה שלא קיימת היום - לבין מניעת הכבדה מיותרת על המארגנים. מחובתנו לפעול למען הזוגות הצעירים שעומדים לא אחת חסרי אונים מול יזמים חזקים. אני מודה לארז קמיניץ ולמחלקתו על עבודתם הטובה בתחום חשוב זה".