"אז לך תבנה אצל כחלון": מי צריך את העירייה?

"כשהגשתי בקשה להקלה ותוספת במספר הדירות, מכוח תקנת שבס-כחלון לעירייה מסוימת, ראש העיר סירב לאשר אותה. שאלתי מדוע, הרי כחלון יזם והכריז על התיקון המאפשר תוספת של 20% דירות קטנות, וראש העיר ענה לי ‘אז לך תבנה אצל כחלון’". כך מספר מנכ"ל חברת ים סוף, צחי עומר.

משפטים דומים שמעו לא מעט יזמי נדל"ן למגורים מנציגי השלטון המקומי, מה שממחיש פעם נוספת את הפער העצום בין רצונה של הממשלה לאשר כמה שיותר יחידות דיור, לבין רצונם של ראשי הערים לפקח על מספר הדירות שיתוספו לעירם.

דוגמה טרייה אפשר למצוא גם בתוכנית המדוברת להקמת 16 אלף דירות על שדה דב בצפון תל-אביב, המקודמת כבר שנים על ידי המדינה. אחרי עיכובים רבים, התוכנית כבר אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב, אך לא נחתמה לצורך העברתה לוועדה המחוזית, זאת בגלל עמדתו של ראש העירייה רון חולדאי שמתנגד למימוש התוכנית ולהעתקת שדה דב ממקומו.

"אנשי מקצוע נטולים אינטרס מקומי"

אם בעבר הוועדות המחוזיות היו מילה נרדפת לסחבת, לביורוקרטיה ולהימשכות הליכים, והיזמים העדיפו לאשר תוכניות בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, הרי שבשנה-שנתיים האחרונות התהפכו היוצרות. למרות החשיבות הרבה בבחינת תוכנית קודם בעיניה של הוועדה המקומית, הרשות המקומית שמכירה הכי טוב את צרכי התושבים ואת יכולת ההעמסה של אותה רשות, יזמים רבים מספרים כי לאחר סחבת באותן ועדות מקומיות, הם "עקפו סמכות" והעבירו את התוכנית שהגישו ישירות לוועדה המחוזית. חלק מעידים כי בעתיד יפנו מראש לוועדה המחוזית, בטח ובטח בשנת בחירות.

בעבר לא ניתן היה להגיש תוכנית לוועדה המחוזית אם הוועדה המקומית לא דנה בה. אולם היום, החוק מאפשר ליזמי תוכנית להעביר אותה ישירות לוועדה מחוזית, אם הוועדה המקומית לא דנה בה 60 יום מהיום שהוגשה ועמדה בתנאי סף.

"אם אני מתחיל היום בקידום תוכנית מאפס, אני חד משמעית אלך ישר לוועדה המחוזית, שם התהליך מהיר וענייני", מדגיש עומר. "חברי הוועדה הם אנשי מקצוע נטולי אינטרס מקומי, והם מתייחסים לנושא התכנון ומתעלמים מרעשי רקע של תושבים שראשי עיר או חברי מועצה לא יכולים להתעלם מהם".

לדברי עומר, "הכוונה ברפורמה בתכנון ובנייה, תיקון 101 לחוק, הייתה לתת סמכויות לוועדות המקומיות כדי שיהיה להן יותר כוח והן יהיו יותר יעילות. בפועל, התוצאה הייתה הפוכה, מכיוון שהוועדות המקומיות הן פוליטיות. הוועדות המקומיות מסתכלות על התמונה הקטנה, לעומת הוועדות המחוזיות, שמסתכלות על התמונה הגדולה, ומיישמות את מדיניות הממשלה. הוועדות המחוזיות מסתכלות על נושא הדיור ברמה לאומית, כמו החשיבות בפינוי בינוי למשל, ומיישמות את מדיניות הממשלה שרואה היום בפרויקטים של התחדשות עירונית מטרה לאומית כי אין עתודות קרקע במרכזי הערים".

המצב בוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה כמובן לא מושלם, וחלקן מצטיינות יותר בלוחות זמנים מאחרות, אך בכל מקרה, במיוחד בשנת בחירות ברשויות המקומיות (ראו מסגרת), הן לרוב יעילות יותר מהוועדות המקומיות.

יתרה מכך, בשנים האחרונות ישנה תחרות לוועדות המחוזיות - הוותמ"ל, ועדת העל הממשלתית לקידום תוכניות גדולות למגורים במסלול מהיר. ועדה מחוזית שאינה יעילה עלולה לגלות שהוותמ"ל נטלה לה תוכנית מהמגירה, תמריץ לא מבוטל לקדם אותה בעצמה.

רמת אביב הירוקה: החליטו לא להחליט

דוגמה מובהקת לגרירת הרגליים של הוועדות המקומיות ניתן למצוא בתוכנית להתחדשות עירונית ברחוב הברון הירש 1-3 בשכונת רמת אביב א’ (הירוקה).
את התוכנית יזמה חברת וילאר שבבעלות שלמה טיסר, ולפיה מתוקף תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמורת תוספת זכויות בנייה - ייהרסו שלושה בנייני רכבת טוריים בני 4 קומות ו-72 דירות ישנות, ובמקומן יוקמו בניינים חדשים שבהם 139 דירות חדשות.הוועדה המקומית הפקידה את התוכנית להתנגדויות ב-2015 ובאפריל 2016 שמעה את התנגדויות שהגישו תושבי השכונה.

באותה ישיבה החליטה הוועדה המקומית לשוב ולדון בתוכנית לאחר קבלת חוות דעת כלכלית מעודכנת, וזו הוגשה לוועדה המקומית בתוך חודש, במאי 2016. אלא שהשנים חלפו והוועדה המקומית לא שבה ולא דנה בתוכנית ולא קיבלה כל החלטה.
חברת וילאר הבינה כי הוועדה המקומית מתקשה לקבל החלטה המאשרת או דוחה את הפרויקט, והחליטה להגיש את התוכנית לוועדה המחוזית. זו שמעה את ההתנגדויות, דנה בהן, ביצעה שינויים בתוכנית, ואישרה אותה למתן תוקף באפריל 2018. בין היתר החליטה הוועדה המחוזית, כי ייבנו שלושה מבנים טוריים בדומה לבינוי הקיים בגובה 7.5 קומות, וכי מספר הדירות לא יעלה על 134 וזכויות הבנייה יופחתו ב-500 מ"ר.

הוועדה דחתה את המתנגדים שטענו כי השינוי באופי הבנייה יביא להחלפת האוכלוסיה המתגוררת בבניינים הקיימים, המאופיינת בריבוי קשישים וסטודנטים שאינם משתמשים ברכב פרטי, באוכלוסיה הנשענת על תחבורה פרטית. הוועדה קבעה כי 20% מהדירות יהיו קטנות, ובכל מקרה יש מענה לנושא החניה בתקן של חניה אחת לכל דירה. מה גם שהשכונה משופעת בתחבורה ציבורית ושעתיד לעבור בה הרכבת הקלה.

החלטה מעין זו תתקשה לקבל ועדה מקומית, המורכבת מפוליטיקאים שכבר ערוכים לבחירות המתקרבות בסוף אוקטובר.

"העירייה בזבזה לנו שש שנים"

דוגמה נוספת לסחבת בהליכי תכנון מיוחסת לוועדה המקומית בהרצליה, בנוגע לפרויקט התחדשות עירונית במתחם הנדיב בעיר, שקידמה קבוצת כנען המתמחה בהתחדשות עירונית.

"עוד בתקופת ראש העירייה יעל גרמן, קידמנו פרויקט התחדשות עירונית במתחם הנדיב בעיר", מספר יו"ר קבוצת כנען, אייל הנדלר. "מדובר במבנים טרומיים, הכוללים 180 דירות, שלא ניתן לבצע בהם תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה, ואחרי שנתיים של בדיקות העירייה ניתנה ברכתה לקידום פרויקט במסלול הריסה ובנייה.
"אלא שלאחר מכן היו חילופי שלטון בהרצליה, ומהנדס העיר חזר בו מכל סיכום שהיה לנו איתו. כל הזמן שלחו אותנו לתקן את התוכנית ואפילו נאלצנו להחליף אדריכל. הבאנו למהנדס העיר אולי 20 חלופות לפרויקט, וכל פעם דיללו לנו בניינים וקיצצו במספר היחידות, עד שהגענו לפרויקט שכולל 85 דירות חדשות, שגם אותו לבסוף דחו, ולכן לאחרונה הגשנו תוכנית לוועדה המחוזית.

"אין בעיה שוועדה מקומית סבורה שצריך לדחות תוכנית מסיבות מקצועיות. הבעיה היא שסתם בזבזו לנו שש שנים, ובינתיים הדיירים כבר הרימו ידיים מהפרויקט, וכעת אנחנו מנסים לשקם את האמון שלהם ביישום של התוכנית וזאת משימה לא פשוטה".

איך התייחסו אליכם בוועדה המחוזית?

"לשמחתי בוועדה המחוזית נושבת רוח אחרת, שם מאוד מעודדים התחדשות עירונית, וכלל האצבע שאליו מתחייבת הוועדה הוא תקן 21 (תקן שמאי שמנסה לקבוע שיווי משקל כלכלי-תכנוני לפרויקט), ואין סחבת עוינת כמו בוועדות המקומיות שמבזבזות שנים יקרות של תכנון. המדינה חייבת להפקיע את הסמכויות מהוועדות המקומיות בגלל הפוליטיזציה שמובילה את ההתנהלות שלהן".

"פינוי בינוי מקבל מעמד-על בוועדות"

"הוועדות המחוזיות התפנו במידה מסוימת בגלל תיקון 101 ובגלל תוכניות המתאר, ולכן במקרים מסוימים היום כשרוצים לאשר תוכנית, בתל-אביב למשל, עדיף ללכת לוועדה המחוזית. בפרט כשמדובר בתוכניות פינוי בינוי שמקבלות מעמד על בוועדות המחוזיות", אומר עו"ד דורון אריאל, המתמחה בהתחדשות עירונית.

"כיום ניתן לומר שהוועדות המחוזיות מהירות יותר מהוועדות המקומיות, במיוחד בשנת בחירות שבה מחצית מהעיריות משותקות. מצד שני, צריך לזכור שמי שמתכנן לבנות עוד פרויקטים באותה עיר, עשוי לשלם מחיר על הבחירה ללכת מעל הראש של הוועדה המקומית, כי אף ראש עיר לא אוהב שעוקפים אותו. הבעיה היא שיש ערים משותקות. ברמת גן למשל, רוב היזמים היום הולכים ישר לוועדה המחוזית כי בעירייה אין עם מי לדבר, מאחר שבתחילת הקדנציה עלו החשדות נגד ראש העירייה.

"כשאני מייצג יזמים ישראליים שבונים בניו יורק, אנחנו לא מכירים אף אחד ולא יודעים בכלל מי חברי המועצה, ולא צריכים לשבת עם כל פוליטיקאי על כל פרויקט, דבר שכשלעצמו הוא פתח לשחיתות. רק בישראל צריך לשבת עם כל חבר מועצה, מכל סיעה וסיעה, אם זה ש"ס או אגודה או מרצ, ולשכנע אותו בנחיצות הפרויקט. ראשי ערים לא צריכים בכלל לשבת בוועדות המחוזיות. זה לא צריך להיות ככה".

מעיריית ר"ג נמסר בתגובה: "עיריית רמת גן מעודדת ומקדמת התחדשות עירונית ושוקדת על הענקת שירות יעיל ומהיר באגף ההנדסה. עם זאת, ריבוי פניות, מערכת רישוי זמין, סדרי העבודה שקבע המחוקק, עררים שמוגשים על החלטת הוועדה המקומית, וכן מורכבות הסוגיות שעומדות על הפרק, מזמנים לעיתים התארכות בהליכים".

מעיריית ת"א נמסר: "בניגוד לנטען, תוכניות לא מעוכבות במכוון ואין כל סחבת בדיוני הוועדה המקומית תל-אביב. סדר היום של הוועדה עמוס ביותר מכיוון שעל סדר היום התכנוני העירוני ישנן מאות תוכניות בניין עיר, כולל תוכניות עיצוב לבתי ספר ועשרות גני ילדים. עם אישור תוכנית המתאר הכוללת לעיר, עברה הסמכות לאישור תוכניות מהוועדה המחוזית לוועדה המקומית. המשמעות היא שבטרם הפקדת התוכניות על ידי הוועדה המקומית, עליה לבדוק את כל הנושאים הסביבתיים, ההתאמות לתוכניות מתאר ארציות וכן היבטים תכנוניים ומשפטיים הנוגעים לצרכי ציבור ולבעלי העניין בקרקע - נושאים שלוקח זמן רב לבדוק".

מעיריית הרצליה נמסר בתגובה: "מדובר במתחם מיוחד "הכלוא" בתוך שכונה עם דרכי גישה צרות. במתחם מקודמים בהצלחה מספר פרויקטים, במסגרת תמ״א 38. החברה המדוברת הגישה מספר חלופות למתחם, שכולן, ללא יוצא מין הכלל, היו בסדר גודל חסר היתכנות, גובה וצפיפות לא ריאליים ובניתוק מוחלט מסביבת המתחם ואופייה".

מינהל התכנון: "70% מהתוכניות אושרו בפחות מ-18 חודשים"

למרות תיקון 101, שהגדיל את סמכויות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, גם במינהל התכנון מסבירים כי האג'נדה הרווחת כיום היא דווקא לחזק את הוועדות המחוזיות. בשנה האחרונה למשל, התווספו 10 עובדים גם בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום וגם בזו שבצפון - ועדות שמטפלות במאות תוכניות בשנה.

חשוב לזכור שאחת הפעולות הראשונות שביצע שר האוצר משה כחלון עם כניסתו לתפקיד היה העברת מינהל התכנון ממשרד הפנים (האחראי לניהול השוטף את הרשויות המקומיות) למשרד האוצר, מה שיכול להסביר גם את הדחף לייצר כמה שיותר תוכניות מאושרות, בשם המאמצים של המשרד להגדיל את ההיצע ולהפחית את מחירי הדירות. בשנת 2017 אושרו במינהל התכנון 127 אלף יחידות דיור, שרק 40 אלף מתוכן במסגרת הוותמ"ל. כלומר, 87 אלף יחידות דיור אושרו בוועדות המחוזיות לעומת מספרים קטנים בהרבה בשנים קודמות.

"מאז תיקון 101 הוועדות המחוזיות מחויבות לעמוד בלוחות זמנים של 18 חודשים ממועד הגשת תוכנית ועד לאישורה", מציינים במינהל התכנון. "אם הזמן הממוצע בשנת 2012 עמד על 3.5 שנים עד לאישור תוכנית, היום הזמן הממוצע הוא פחות משנתיים וחצי וכמעט 70% מהתוכניות אושרו בשנת 2017 בפחות מ-18 חודשים ובשנת 2018 המספר צפוי להיות דומה.
"כדי לעמוד ביעד יש ועדות מחוזיות שמתכנסות גם 12 פעמים בחודש. זה דבר שלא היה בעבר", מסבירים במינהל התכנון ומוסיפים כי בוועדות המחוזיות היום לא אמורות להיות בכלל תוכניות שהוגשו לפני למעלה משנתיים. מדובר ביעד שטרם הושג, אך אליו חותרים להגיע, אף כי מביאים בחשבון כי 5% מהתוכניות בכל מחוז מתעכבות באופן חריג למעלה משנתיים בגלל עתירות, התנגדויות רבות או קשיים מיוחדים.
"הוועדות המחוזיות חדלו להיות פסיביות והפכו אקטיביות", אומרים במינהל התכנון. "היום אדריכלים ויזמים מקבלים טלפון מהוועדה המחוזית, ובשיחה מובהר להם למשל, שאם לא יוגש מסמך מסוים שהיה חסר, התוכנית תיסגר. מניעת הסחבת צריכה להיות הדדית, גם מהצד של יוזמי התוכניות".

בנוסף מסבירים במינהל התכנון כי בשנת בחירות, העיכובים בוועדות המקומיות עלולים להיות משמעותיים יותר, מכיוון שחלק מהוועדות המקומיות כלל אינן מתכנסות בשנת בחירות ממניעים פוליטיים דבר שלא קורה בוועדות המחוזיות. עובדה זו מסבירה מדוע תוכניות רבות צפויות בשנה הקרובה להיות מוגשות לוועדות המחוזיות.

"עם זאת, חשוב לוועדה המחוזית לקבל את עמדת הוועדה המקומית, ואנשי המקצוע מטעם הוועדה המקומית נדרשים להגיע לדיון. הוועדה המחוזית שומעת את עמדת העירייה ורק אז מקבלת החלטה. לפעמים מקבלת את הבקשה לתוכנית ולפעמים לא. כך או כך, קבלת החלטות בוועדה המחוזית בתוכניות שהוועדה המקומית לא דנה בהן, מדרבנת את הוועדות המקומיות בסופו של דבר כן לדון בתוכניות".