התחזית: הקלה ביוקר המחיה, עודף היצע והוזלה בשכירות

מחירי השכירות בשוק הדיור הם הגורם העיקרי ליוקר המחיה בישראל. עובדה זו מקבלת ביטוי ביתר שאת במדד המחירים לצרכן, המודד את השינוי בעלות סל המצרכים והשירותים של משקי הבית בישראל. באפריל השנה השלים מדד המחירים לצרכן עלייה שנתית של 0.4%. בניכוי ההשפעה של מחירי השכירות, רשם המדד דווקא ירידה של 0.2%. כלומר, מחירי השכירות - התופסים נתח של כרבע ממדד המחירים (האינפלציה) - הם הגורם המרכזי לכך שמשקי הבית שילמו יותר מאשר בשנה שעברה על סל המוצרים והשירותים שרכשו.

לאור ההשפעה הגדולה של מחירי השכירות על כוח הקנייה של משקי הבית בישראל, מן הראוי היה שנושא זה יתפוס מקום מרכזי יותר בשיח הכלכלי חברתי, שמתמקד בעיקר במחירי המכירה ולא במחירי השכירות.

שוק השכירויות הוא הדוגמה הטובה ביותר בישראל שניתן לתת למערכת לֵסֵה-פֵר - שוק שפועל כמעט ללא התערבות ממשלתית, חקיקה או הסדרה, כמעט ללא מסים (פטור ממס על השכרת דירה עד לתקרה של 5,000 שקל בחודש ומסלול מוזל מעל אותה תקרה, בשיעור של 10% מכלל המחזור), שבו העסקאות מתבצעות בין מספר רב של פרטים. בשנים האחרונות היו לא מעט ניסיונות לפגוע באידיאל, אך פרט לחוק שכירות הוגנת חסר השיניים, אף אחד מהניסיונות לא צלח, ובכלל זה כמובן מס דירה שלישית שבוטל בהחלטת בג"ץ בקיץ שעבר.

כיאה למערכת לֵסֵה-פֵר, מחירי השכירות בישראל נקבעים באופן טהור במפגש בין היצע לביקוש. ואולם, בעוד הביקוש הוא דינמי ונגזר ממשתנים כגון מספר משקי בית שנוספו, רמת אבטלה והתפתחויות בענף הדירות למכירה, צד ההיצע הינו קשיח בטווח הקצר-הבינוני ואיננו מסוגל להתאים במהירות את מספר הדירות המוצע ביחס לביקוש. זאת, בגלל משך הזמן הארוך הנדרש להשלמת בנייתן של הדירות. כפועל יוצא מכך, עלייה בביקוש להשכרת דירות תגרור בטווח הקצר עלייה מהירה במחירי השכירות ולהפך.

מתי ראינו עלייה שנתית של 15%

האינדיקטור המהימן ביותר בשוק השכירויות לבחינת הקצב שבו צד ההיצע מדביק את השינויים בצד הביקוש, הוא מספר הדירות שבנייתן נסתיימה. דירה שכזאת משפיעה על עודף הביקוש באחת משתי הדרכים הבאות: דירה שנרכשה לצורכי השקעה עומדת לאחר סיום בנייתה להשכרה, ובכך מגדילה את ההיצע להשכרה. מצד השני, דירה שנרכשה לצורכי מגורים גורעת מצד הביקוש להשכרת דירה.

לדוגמה, בשנת 2009, עם היציאה המהירה של המשק הישראלי מהמשבר הגדול, נרשמה ירידה ברמת האבטלה, מחירי הדירות לרכישה החלו לעלות ונוספו כ-51.9 אלפי משקי בית בישראל. כל אלה הביאו לעלייה בביקוש להשכרת דירות. צד ההיצע לא הדביק את הביקוש, ובאותה שנה נסתיימה בנייתן של כ-32 אלפי דירות בלבד. התוצאה הייתה עלייה שנתית של 15% במחירי השכירות.

עם השנים חלה עלייה הדרגתית במספר הדירות שבנייתן נסתיימה עד לרמה של כ-47.8 אלפי דירות ב-2017 (לא רחוק מהמספר הממוצע של משקי הבית הנוספים בכל שנה בישראל) ובעקבות כך נרשמה גם התמתנות בקצב עליית מחירי השכירויות, שכיום עומד על כ-2% בשנה. בשולי הדברים נזכיר, כי בינואר האחרון נחשף פה כי ועדה שהקים האוצר לבחינת מדד הדיור שמוציאה הלמ"ס הודתה כי קיימת הטיה מטה של מחירי השכירות לאורך כל השנים האחרונות, אולם בלמ"ס טרם עדכנו מה יהיה גובה העדכון הרטרואקטיבי, אם בכלל. 

כך או כך, העלייה המתונה יחסית בקצב השנתי בשנים האחרונות, של כ-2% במחירי השכירויות, גם היא תוצאה של עודף ביקוש בענף הדירות להשכרה. מספר הדירות המגיעות לסיום בנייתן מדי שנה קטן מהתוספת השנתית של מספר משקי הבית בישראל (כמעט 48 אלף דירות ב-2017 ו-11 אלף דירות ברבעון הראשון של 2018, לעומת תוספת שנתית של 53.2 אלפי משקי בית). במקביל, האבטלה הנמוכה, והעלייה העקבית בקצב של 2%-3% בשכר הממוצע במשק, ממשיכים לתמוך ביכולת של משקי הבית להכיל את הזחילה מעלה במחיר השכירות.

לראיה, היחס 'שכר דירה ממוצע לשכר ממוצע' הגיע בתחילת 2015 לרמת שיא של 40.2%, מרמה ממוצעת של 30% בשנים שלפני תחילת העלייה במחירי הדיור. אולם, העלייה העקבית בשכר הממוצע בשלוש השנים האחרונות הביאה לירידה ביחס זה לכ-37.8% בתחילת 2018.

גורם נוסף התומך בביקוש להשכרת דירות היא הרמה הגבוהה של מחירי הדירות, המשמרת בשוק השכירויות משקי בית שידם אינה משגת לרכוש דירה.

צפוי עודף היצע של 3,000 דירות

מתי יגיב צד ההיצע לעודפי הביקוש בשוק השכירויות ויסגור את הפער הנמשך זה קרוב ל-10 שנים? ובכן, מספר הדירות שבנייתן נסתיימה נגזר ממספר התחלות הבנייה, ובאופן ישיר יותר ממספר הדירות בבנייה פעילה.

נכון לסוף הרבעון הראשון של 2018, מספר הדירות בבנייה פעילה עמד על כ- 113.4 אלפי דירות. כדי לסבר את האוזן, בתחילת 2009 מספר זה עמד על כ- 60 אלף דירות בלבד. במאמר מוסגר אציין, שאין להוציא מכלל אפשרות שהירידה שנרשמת רבעונים האחרונים בהתחלות הבנייה היא תוצאה של רמת שיא במספר דירת בבנייה פעילה. לא מן הנמנע שענף הבנייה נמצא במצב של תפוקה מלאה.

העלייה במספר התחלות בנייה, בעיקר של מגדלים שבהם התקופה שבין תחילת בניית הדירה לסיום בניית הבניין ארוכה יותר, הביאה לזינוק בצבר הדירות העומדות להגיע לשוק הדירות למגורים.

משך זמן ממוצע לבניית דירה עומד כיום 21 חודשים. משמעות הדבר, שבמהלך השנתיים הקרובות צפויים להגיע לשוק הדיור כ- 64.8 אלפי דירות בשנה. זאת, לעומת תוספת ממוצע של כ- 53.2 אלפי משקי בית בכל שנה. כלומר, במהלך השנתיים הקרובות אנו צפויים לחזות בעודף היצע של כ- 11,500 דירות מדי שנה בשוק השכירות. זאת לעומת חוסר היצע של כ- 7,300 מדי שנה בשלוש השנים האחרונות.

מאחר שהמשק כבר נמצא במצב של תעסוקה מלאה ותחת הנחה שלא תתקיים האצה נוספת במחירי הדירות לרכישה, עודף ההיצע בשוק השכירויות צפוי להביא להתמתנות נוספת בקצב עליית מחירי השכירות עד לכדי עצירה, ואף למצב של ירידת מחירים.

להר הדירות הנמצאות בבנייה פעילה צפויה להיות השפעה גם מעבר לתחום הדיור להשכרה. ירידה במחירי השכירות, הגורם העיקרי ליוקר המחיה, תדרדר שוב את המשק למצב של דפלציה ולכך עשויות להיות השלכות על רמת הריבית במשק. נוסף לכך, ירידה במחירי השכירות משמעותה ירידה בתשואה המתקבלת על דירות להשקעה ולכך יש השפעות גם על הביקוש לדירות ועל מחירי הדירות לרכישה.

הכותב אנליסט שוק בחברת רימון פתרונות moshe@rimons.co.il