בנק ישראל: אם חברות הנדל"ן לא יתאימו עצמן, הן יהיו בסיכון

בדיקה שערכו בבנק ישראל אודות ההשפעה של ההאטה בענף הנדל"ן למגורים על חברות ציבוריות בענף מעלה כי נכון להיום החברות אינן בסכנה שלא יעמדו בהתחייבויותיהן לבנקים. עם זאת, בבנק מזהירים כי אם ההאטה בענף תימשך, והחברות לא ידעו להתאים עצמן למציאות החדשה, הסיכון עולה בהתאם. כך עולה ממחקר של בנק ישראל שנערך כחלק מדוח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2018 שיפורסם בקרוב. את הבדיקה ערך רו"ח איתי קדמי כלכלן בבנק ישראל. "בשלב זה אנו לא מזהים פגיעה ממשית ביציבותן הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים. עם זאת, אם ההרעה בפעילות תימשך תקופה ארוכה, ולא תהיה התאמה מצד החברות, עשויה להיות פגיעה ביכולת של חלקן לשרת את חובותיהן", כך כותבים בבנק ישראל. נציין כי בטקסט המקורי של בנק ישראל, צמד המילים 'בשלב זה' הודגש, כך שהחשש מפני המצב האמור קיים. עוד עולה מבדיקת בנק ישראל כי החברות שנבחנו מושפעות מההאטה בענף אולם נכון היום הן עדיין לא נמצאות במצב שמכריח אותן לפעול להורדת המחירים וזאת בשל חוסנן הפיננסי שלא נפגע משמעותית ופעילות מקבילה בתחומים נוספים.

עם זאת, בבנק ישראל מציינים עוד שתי נקודות משמעותיות בהקשר זה. האחת קשורה לעובדה שהניתוח האמור נעשה על חברות ציבוריות שהמידע לגביהן חשוף וקשה להעריך מה מצב החברות הקטנות יותר או אלו שאינן ציבוריות, לאור העובדה שתנאי המימון שלהם כמו גם אפשרויות הגיוס שלהן מוגבלות יותר. הנקודה השנייה קשורה לריבית, ובמקרה הזה, מציינים בבנק ישראל כי במקרה של עליית ריבית, החברות יושפעו באופן קשה יותר מההאטה בענף, במיוחד החברות שאינן ציבוריות שעשויות לגלות מצוקה תזרימית ואפשרות של פגיעה בחברה כתוצאה מכך תהיה גדולה יותר.

בבנק ישראל בחנו 30 חברות נדל"ן ציבוריות בכל הקשור ליחסים הפיננסים לאור ההאטה ובמקביל, התמקדו ב-12 חברות נדל"ן ציבוריות מהגדולות בישראל בכל הקשור לניתוח התרחישים השונים ומבחני הרגישות לאור נתוני ענף הנדל"ן השנים האחרונות. "נתוני הדוחות הכספיים של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים בארץ לסוף שנת 2017 מלמדים כי ההאטה בשוק הדיור באה לידי ביטוי בחברות אלו", כך כותבים בבנק ישראל, "במרביתן ניכרה הרעה מסוימת בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, וכתוצאה ממנה - פגיעה ביחסי כושר הפירעון בהשוואה לשנים קודמות. עם זאת, ברמה הענפית יחסי המינוף ויחסי הנזילות לא נפגעו, ואף השתפרו במידה מסוימת. מתוך החברות הציבוריות נבחנו 12 חברות מהגדולות בענף הבנייה הנוטלות כשליש מהאשראי לענף. ההאטה בשוק הדיור בולטת בדוחותיהן הכספיים הן בירידה של היקפי המכירות והן בעלייה של מלאי הדירות הלא מכורות".

עוד נכתב על ידי כלכלני בנק ישראל כי: "על פי מבחני רגישות שבוצעו על 12 החברות האלה, רק בערכי הקיצון של התרחישים ניכרת השפעה משמעותית על המינוף הפיננסי והנזילות המיידית של החברות, בעוד שבערכים הנמוכים ההשפעה זניחה יותר. מכאן אנו למדים על האיתנות של החברות הציבוריות בענף, ועל יכולתן לצלוח תקופות של הרעה בפעילות בטווח הקצר. על אף ההאטה במכירת דירות חדשות והרעה בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת חוסנן הפיננסי של החברות שנבחנו לא נפגע משמעותית, ורובן מצליחות להניע את פעילותן גם ממקורות פעילות נוספים. לכן רוב החברות גם אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות שברשותן על ידי הורדת מחירים".

"החברות אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות על ידי הורדת מחירים"

נציין כי במסגרת עבודת המחקר מציינים כלכלני הבנק גם כי חברות שידעו להיכנס לתוכניות ממשלתיות כגון מחיר למשתכן למשל כמו גם לפעול בתחומים נוספים כמו התחדשות עירונית, פחות חשופות לבעיות. עוד נכתב כי על החברות להתאים עצמן למצב הקיים היום בענף, והמשמעות היא לא רק על ידי פיזור פעילות או תחומים נוספים אם כי גם באמצעות מהלכים הקשורים למחזורי חוב למשל או פעולות בתחום המימון. עוד נושא שעולה, וכבר כתבנו עליו לא מעט כאן ב"גלובס" הוא שבדומה למשקיעי הנדל"ן שלאחר הגזרות שהוטלו עליהם פונים בין היתר להשקעות מעבר לים, מסתבר שגם החברות פועלות בצורה דומה. "ניכר כי רוב החברות מצליחות להניע את פעילותן באמצעות הרחבתה לתחומים נוספים - ייזום ובנייה למגורים בחו"ל, ייזום ובנייה למסחר והשקעה בנכסי נדל"ן מניב (בארץ ובחו"ל)", כך נכתב בדו"ח, "כך למשל, ישנן חברות שבמהלך 2017 סיווגו מלאי דירות שנועדו תחילה למכירה לנכסי נדל"ן מניב, צעד שיכול להתפרש גם כאינדיקציה לאי הצלחה במכירה; חלק מהחברות מייצרות לעצמן עתודות קרקע לשנים הקרובות באמצעות פרויקטים של "התחדשות עירונית", ונוסף על כך עדיין יש למרביתן היקף נרחב של פרויקטים בתכנון ועתודות קרקע שיכולים לשמש אותן בשנים הקרובות. לפיכך, בשלב זה (נכון לדצמבר 2017) החברות אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות שברשותן על ידי הורדת מחירים בשל מצוקה תזרימית". הדו"ח גם מעיד על היקף הפעילות הגדול יחסית של החברות בתוכנית הממשלתית מחיר למשתכן: "ישנן חברות שמשתתפות בתוכניות הממשלה לצורך הנעת פעילותן, כך ש-6 מתוך 12 החברות הציבוריות שנדגמו משתתפות בתכנית "מחיר למשתכן". מרבית החברות שמשווקות פרויקטים של "מחיר למשתכן" בוחרות לעשות זאת באזורי ביקוש גבוה, בעיקר במרכז הארץ. נראה כי חלק מהחברות לוקחות חלק בתוכניות הממשלה כדרך נוספת להפיק תזרימי מזומנים, על אף שיעורי רווח גולמי נמוכים יותר מאשר בפרויקטים בשוק החופשי".

בבנק ישראל מסכמים: "ככל שניתן ללמוד מהדוחות של החברות שנבחנו ומתרחישי הקיצון בטווח הקצר, הרי בשלב זה ההאטה בשוק הדיור אינה מהווה פגיעה ממשית ביציבותן הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים, פגיעה שיכולה להוביל להרעה במערכת הפיננסית כולה. עם זאת, ייתכן שהחברות הציבוריות שנבחנו אינן מייצגות את כלל הענף, משום שלאלה יש כלים (מעבר להרחבת הפעילות) להתמודד עם הרעה בפעילות - למשל גיוס הון מניות כדי לחזק את ההון של החברה ובאופן זה לשפר את יחס המינוף, או מיחזור חוב יקר בחוב זול - וחלק מהן כבר עשו בהם שימוש. לעומתן ישנן חברות קטנות רבות שהכלים העומדים לרשותן מצומצמים יותר, ולכן הן חשופות לפגיעה ממשית יותר כתוצאה מהאטה בשוק הדיור. יתר על כן, החברות הפרטיות לרוב מגייסות מימון רק באמצעות אשראי בנקאי, וברוב המקרים מדובר בריבית משתנה (פריים+); לפיכך אם הריבית תעלה המצוקה התזרימית של החברות תהיה גדולה יותר, ופגיעתה בהן תהיה משמעותית יותר מאשר בחברות הציבוריות בענף. מאחר שרוב החברות הקטנות הן פרטיות, ולנו יש גישה רק לדוחות המפורסמים לציבור, אין בידנו לנתח את כלל החברות בענף ולאמוד את יציבותן הפיננסית".

בשורה התחתונה, דו"ח זה של בנק ישראל מעיד כי אומנם החברות הגדולות והציבוריות מושפעות מההאטה, אולם לא ברמה שמסכנת את יציבותן נכון להיום. עם זאת, אי אפשר להתעלם מתמרור האזהרה שקובע שאם המצב עוד יימשך, ההשפעה עשויה להיות גדולה יותר ולהשפיע על המשק. במקביל, הנקודה החשובה ביותר מתייחסת דווקא לחברות הנדל"ן שלא השתתפו באותה בדיקה של בנק ישראל (חברות שאינן ציבוריות) כאשר גם הניתוח האמור, וגם המשמעות שעולה ממנו, מהווים אזהרה כי חברות אלו עשויות כבר להיות מושפעות לרעה מהמצב בשוק הנדל"ן.