רוצים להשקיע בשוק הנדל"ן? כך תעשו את זה

במאמרים האחרונים במדור זה הרחבנו על האפשרויות האלטרנטיביות העומדות בפני משקיעים כשירים באפיקי המניות והחוב. רכיב השקעה משמעותי נוסף בתחום האלטרנטיבי הוא הנדל"ן. למרות תחושה של משקיעים רבים שהשקעה בנדל"ן היא "פשוטה" יחסית, מדובר בתחום השקעה מורכב ביותר.

שוק הנדל"ן כולל סוגים רבים של נכסים - משרדים, קניונים, מרכזים מסחריים, תשתיות, תעשייה, בתי אבות, קרקעות ועוד. גם אלה נחלקים לסוגי נכסים שונים, לפי רמות הסיכון ואופי ההשקעה. בניגוד למשקיעים המוסדיים המובילים, המנהלים פוזיציית נדל"ן מפוזרת, הכוללת סוגי נדל"ן שונים באזורים גיאוגרפיים שונים ובעלי פוטנציאל סיכוי וסיכון שונה, מרבית המשקיעים הכשירים משקיעים בעיקר בדירות להשקעה.

השוק הישראלי מוצף בהצעות שונות להשקעה בנדל"ן - מנדל"ן מקומי (מגרשים, משרדים, מגורים ועוד), דרך השקעה בנדל"ן בחו"ל, בין אם במימון יזמים ובין אם כהשקעה בפרויקטי נדל"ן בעולם. במאמר זה אנסה לבדל בין סוגי הנכסים ורמות הסיכון-סיכוי בסוגי ההשקעה השונים בנדל"ן, ולהציג מעט מהסיכונים המתלווים להשקעה זו ולכמה מדרכי ההשקעה האפשריות באפיק.

מכל ענפי ההשקעה האפשריים, לנדל"ן שווי השוק הגבוה ביותר, והוא מכה שוק על ירך תעשיות ענק, כמו מזון, חקלאות וטכנולוגיה. היצע הנדל"ן להשקעה כולל גיאוגרפיות שונות, תחומי פעילות שונים ו"רמות בשלות" שונות - Core, Value Add ונדל"ן יזמי, המהווה חלוקה גם ברמת הסיכון-סיכוי:

• נכסי Core (נכס מיוצב) - נכס המוגדר כ"נכס טוב" (חדש יחסית, במיקום טוב), בתפוסה מלאה או קרובה למלאה (95%-100%), והמושכר לשוכרים "טובים" לתקופות ארוכות. נכס Core הוא נכס בטוח ביותר מבחינה השקעתית, ולרוב התשואות בו יהיו נמוכות יחסית (מחיר הקנייה יהיה גבוה). למשל, דירה חדשה בתל-אביב המושכרת לשוכר טוב לזמן ארוך, יכולה להיחשב כנכס Core.
• נכסי Value Add (הוספת ערך) - לרוב, נכסים שניתן לבצע בהם שינויים שיובילו לעליית ערכם, כמו הגדלת התפוסה (מ-80% ליותר), ניצול זכויות בנייה נוספות, שינוי ייעוד שטח ממשרדי למסחרי, העלאת שכר דירה או הארכת חוזי שכירות, או כל שינוי אחר שאנו מזהים שיוכל להוביל לתוספת ערך לנכס. משוואת הסיכון-סיכוי כאן שונה, שכן רוכש הנכס לוקח על עצמו סיכון מסוים, שמהלך "הוספת הערך" לא יצלח. דירה בתל-אביב המושכרת אבל מועמדת לתמ"א 38 והרחבה, יכולה להיחשב כנכס עם Value Add.
• נכסי Opportunistic - נכסים יזמיים למיניהם, שבהם ניתן לייצר ערך משמעותי על ידי יזמות משמעותית, כמו הריסה ובנייה מחדש, רכישת מגרש ובנייה עליו, שינוי ייעוד שטח או מבנה ממשרדים למגורים וכדומה. נכסים אלה "זולים" יחסית, אבל הסיכון בהם גבוה יחסית, שכן סיכון היזמות במקרה זה רב. מגרש שבו ניתן לבנות כמה יחידות דיור, יכול להוות נכס אופורטוניסטי.

בנדל"ן סוגי נכסים שונים, ולכל סוג נכס תת-חלוקה. החלוקות העיקריות הן על פי השימוש הצפוי בנכס: נדל"ן למגורים, תעשייה, מסחר, משרדים, חקלאי, לוגיסטיקה ועוד. 

חשיפות וסיכונים בהשקעה בנדל"ן

השקעה בנדל"ן נושאת סוגים שונים של חשיפות וסיכונים, כמו סיכוני מיקום, תכנון, מינוף, סיכונים הקשורים לתנאי המאקרו והמיקרו-כלכלה, סיכונים משפטיים וסיכוני רגולציה. דוגמה להתממשות סיכון רגולטורי היא מאמצי ממשלת ישראל להוריד את מחירי הדיור, תוך ביצוע שינויים רגולטוריים ותחיקתיים שונים. שינויים אלה חושפים את המשקיע בנדל"ן למגורים לסיכונים שונים (לדוגמה, חוק "דירה שלישית", שהיה מוריד את אטרקטיביות ההשקעה בנדל"ן למגורים, או תוכנית "מחיר למשתכן", שגוררת פגיעה בשווי קרקעות שאינן שייכות לתוכנית זו).

את הבדלי הסיכון בין נדל"ן יזמי לנדל"ן מיוצב נציג באמצעות דוגמה של רכישת נדל"ן להשקעה במגורים בתל-אביב ובפריפריה, בשני מצבים: במצב הראשון, הרוכש רוכש דירה למגורים, ובמצב השני, נרכשת קרקע שעליה הרוכש יבנה את הדירה (עלות בניית הדירה מוערכת לצורך הדוגמה ב-1 מיליון שקל). הדוגמה ממחישה כי הסיכון והסיכוי גבוהים יותר בנכס הספקולטיבי.

במחירי נדל"ן עולים נרוויח הרבה, ואילו במחירי נדל"ן יורדים נפסיד הרבה. ההפסד הגדול ביותר (באחוזים מהון המשקיע) נוצר מהשילוב של נכס אופורטוניסטי (מגרש) עם סיכון המיקום (פריפריה).

 הבדלי הסיכון בין נדל?ן יזמי לנדלן מיוצב

מינוף משמעותי במימון הנכס

בתחום הנדל"ן פעמים רבות נכסים ממומנים במינוף משמעותי, מסיבה פשוטה: לרוב, עלות הבנייה או הרכישה של נדל"ן היא גבוהה, והחזר ההשקעה מבוצע לאורך תקופה ארוכה.

גם בהנחת תשואה של 7% בשנה, נזדקק לכ-15 שנה להחזר ההשקעה. ככל שהמינוף גבוה יותר, כך הסיכון והסיכוי לרווח או הפסד עולים. להמחשה, נציג את השפעת המינוף על רכישה של דירה ב-1.5 מיליון שקל. בדוגמה זו, ירידת מחירי הדיור גורמת להפסד משמעותי כאחוז מהון המשקיע. ככל שהמינוף גבוה יותר, כך הפגיעה משמעותית יותר.

סיכונים נוספים נובעים מיכולת השליטה וההיכרות עם הפרמטרים השונים של הנכס (חוקים, תקנות, מיסוי ועוד). ריחוק גיאוגרפי, השקעה בנכס בודד ובנדל"ן יזמי, כבר הובילו משקיעים ישראליים פרטיים רבים להפסד של רוב (ולעתים כל) השקעתם.

הנהירה לנדל"ן להשקעה נובעת גם מהיעדר אלטרנטיבות, אבל גם מעשור של עליות במחירי הנדל"ן ברוב העולם. כתוצאה מכך, מרגישים משקיעים רבים כי ניחנו ב"מגע מידאס" להשקעות נדל"ן, ולא כך הוא. די אם ניזכר במשבר הפיננסי של 2008, שבו צנחו מחירי הנדל"ן בעולם בעשרות אחוזים בתוך זמן קצר.

בתחום הנדל"ן, יותר מאשר בתחומים אחרים, חשוב לבחור שותף נכון ולוודא שהשותף מושקע יחד אתנו ונושא בסיכון יחד אתנו. לא פחות חשוב לאתר שותפים בעלי ניסיון רב, ובעדיפות כאלה שכבר צלחו משברים. נוסף על כך, יש להקדיש זמן ארוך ללימוד ומחשבה על הסיכונים בעסקה הספציפית.

חשיפה לנדל"ן דרך שוק ההון

אחת הדרכים המרכזיות להקטנת הסיכון היא, כמובן, פיזור ההשקעה בנדל"ן בין מספר רב של נכסים, במקום להשקיע בנכס בודד. בתחום הנדל"ן יש היצע סחיר משמעותי, וניתן להיחשף לחלק ניכר מפעילויות הנדל"ן דרך שוק ההון הסחיר. הבורסה בתל-אביב משופעת בחברות נדל"ן הפועלות בארץ ובחו"ל.

• קרנות ריט - קרן ריט היא דרך טובה להשקעה בנדל"ן מסוגים שונים. הקרן מחויבת לחלק את רווחיה ומוגבלת במינוף, והמשקיע נהנה מתזרים ומהגבלת הסיכון. ניתן להשקיע בקרנות ריט סחירות, ויש אף מוצרים שמשקיעים בקרנות ריט שאינן סחירות.

בעולם היצע עצום של קרנות נדל"ן לא סחירות מסוגים שונים, הנבדלות זו מזו ב"רמת הבשלות", סוג הנכס, רמת המינוף המותרת, השותפים (ניסיון וכדומה) ועוד. מרבית המוצרים האלה מתאימים למשקיעים כשירים בלבד, ולבחירת מנהלי הקרן חשיבות קריטית בהצלחה. אמנה כאן כמה סוגי קרנות נפוצים.

• קרנות נדל"ן מולטי-פמילי - משקיעות במתחמים הכוללים לרוב מאות יחידות דיור, המנוהלים על ידי הבעלים ומציעים דירות ברמות שונות ובגדלים שונים, וכן שירותים נוספים לדיירי הפרויקט (בריכת שחייה, חדר כושר וכדומה). קרן נדל"ן ישראלית הפעילה בתחום זה היא קרן אלקטרה מניבים, שהוקמה לאחר פעילות רבת שנים של חברת אלקטרה בתחום, ובאחרונה סיימה סגירה ראשונה של 140 מיליון דולר בקרן השנייה שלה.
• קרנות השקעה במסחר - משקיעות במתחמים מסחריים מסוגים שונים. לקרנות אלה תהיה מומחיות בתחומי פעילותן, ופעמים רבות הן רוכשות מרכז מסחרי מתוך מחשבה על שיפור שלו בדרכים שונות.
• קרנות השקעה במשרדים - פעילות ברכישת מתחמי ובנייני משרדים.
• קרנות נדל"ן על פי "רמת בשלות" - קרנות שפעילות בכל תחומי הנדל"ן, המתמחות בנכסים בשלב בשלות מסוים, כמו קרנות Core, Value Add וקרנות המשקיעות בנכסים אופורטוניסטיים.

תחום הנדל"ן הוא אחד התחומים המורכבים ביותר להשקעה ללקוח כשיר בודד. הסכום הגבוה הנדרש, הצורך בפיזור ההשקעה, היכולת לבחון השקעות מסוגים שונים ולזהות את מגוון הסיכונים הספציפיים לעסקה - כל אלה מקשים מאוד על ביצוע עסקה ברמת הסיכון "הנכונה", ומחייבים ליווי מקצועי, יותר מאשר מבתחומים אחרים. נכון לפזר השקעות בנדל"ן, אבל לא פחות מכך, נכון להיזהר. 

■ הכותב הוא שותף מנהל וממייסדי קרן חושן קפיטל, קרן השקעות אלטרנטיביות. אין לראות באמור לעיל ייעוץ בדבר כדאיות ההשקעה בניירות הערך או בנכסים הפיננסיים המאוזכרים בכתבה או כשידול לקנות, למכור או להחזיק מוצרים פיננסיים. אין באמור לעיל כדי להחליף שיקול דעת עצמאי או התייעצות עם יועץ מומחה. לכותב או גורמים הקשורים עמו יש או יכולות להיות החזקות או עניין אחר במוצרים הפיננסיים המאוזכרים לעיל.