בנק ישראל: הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את מחירי הדיור

אלה שחושבים שמחירי הדיור יעלו לעולמי עד והירידות האחרונות הן רק סטייה קטנה וזמנית, מתרעמים על כך ששר האוצר מכנה אותם "אינטרסנטים" - בין שהם קבלנים (שזכותם להיות אינטרסנטים, הרי המטרה שלהם היא להרוויח מהעסק שלהם, כמו כל בעל עסק אחר) ובין שהם עיתונאים המשרתים אותם. השבוע הביע את דעתו על המתרחש בשוק הדיור גוף שכחלון עצמו לא מחבב במיוחד, ויש החושבים (ביניהם שר האוצר) שהוא גוף אינטרסנטי שלא ממש רוצה בירידת מחירים מאחר שהוא חושש ליציבות הבנקים. אתם כבר מנחשים שאותו גוף הוא בנק ישראל.

השבוע פרסם הבנק קטע מדוח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2018, שעסק בניתוח היציבות הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים. הבנק בדק 12 חברות מהגדולות בענף הבנייה, הנוטלות כשליש מהאשראי לענף. אנשי הבנק כותבים במפורש את מה שחסידי העליות מתקשים להפנים: ההאטה בשוק הדיור בולטת בדוחות הכספיים של אותן חברות הן בירידה של היקפי המכירות והן בעלייה של מלאי הדירות הלא מכורות. עם זאת, על פי מבחני הרגישות של הבנק, עולה שהן סך-הכול בריאות וחסינות פיננסית ויכולות לצלוח תקופה של הרעה בפעילות בטווח הקצר. רובן, מתברר, מצליחות להניע את פעילותן גם ממקורות נוספים ולכן גם אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות שברשותן באמצעות הורדת מחירים. בנק ישראל מגבה, אם כן, את מה שכתבתי פה פעם אחר פעם: יש גידול במלאי הדירות הלא מכורות, הקבלנים הגדולים חורקים שיניים ומנסים לא להוריד מחירים, אף שהם מורידים כנראה באחוזים בודדים או בהטבות שוות כסף.

השורה התחתונה של בנק ישראל היא המהותית: "אם ההרעה בפעילות תימשך תקופה ארוכה, ולא תהיה התאמה מצד החברות, עשויה להיות פגיעה ביכולת של חלקן לשרת את חובותיהן". ובכן, סביר להניח שההרעה תימשך עוד זמן מה לאור האינטנסיביות של תוכנית "מחיר למשתכן", שהולכת ומתרכזת באזורי הביקוש. הכוונה של בנק ישראל ב"התאמות" היא לגיוס הון במניות כדי לחזק את ההון או למיחזור חוב יקר בחוב זול.

חייבים לזכור שבנק ישראל התייחס ל-12 יזמיות המגורים הגדולות בישראל, אלה שיש להן את חגורות השומן הכי עבות, אלה שיש ברשותן קרקעות היסטוריות ואלה שיכולות למשוך כמה שיותר זמן. אבל יש עוד עשרות חברות שמצבן פחות טוב. בנק ישראל מתייחס גם אליהן: "ישנן חברות קטנות רבות שהכלים העומדים לרשותן מצומצמים יותר, ולכן הן חשופות לפגיעה ממשית יותר כתוצאה מהאטה בשוק הדיור".

בנק ישראל גם מתייחס למה שאין ביכולתו לבדוק - הנעלם הגדול - החברות הפרטיות בשוק הנדל"ן. "החברות הפרטיות לרוב מגייסות מימון רק באמצעות אשראי בנקאי, וברוב המקרים מדובר בריבית משתנה (פריים פלוס); לפיכך אם הריבית תעלה, המצוקה התזרימית של החברות תהיה גדולה יותר, ופגיעתה בהן תהיה משמעותית יותר מאשר בחברות הציבוריות בענף".

בואו נתרגם את השפה העדינה יחסית של בנק ישראל לאמירה חדה יותר: אם תעלה הריבית, אומר הבנק, חברות הנדל"ן הקטנות עלולות להיקלע למצב של חדלות פירעון. בואו נלך צעד אחד קדימה: הריבית הרי תעלה בישראל, מתישהו בקרוב, כי לבנק ישראל לא תהיה ברירה אלא ללכת בעקבות המגמה בארה"ב, שהריבית בה כבר עומדת על 2%. וריבית נמוכה היא סם החיים של כל בועה. ריבית שעולה היא בדיוק ההיפך.

אין פלא שכל מי שכונה אינטרסנט בשוק הנדל"ן לא ממש אוהב את התחזית הלא ממש נעימה של בנק ישראל.