הקבלנים "גורפים כסף עם כף של טרקטור"? לא לפי שולי הרווח

בתחזיות כולנו חלשים. השאלה מה יקרה לשוק הנדל"ן למגורים מורכבת מכל-כך הרבה פרמטרים, שאף אחד לא התפלא כשבבנק ישראל חזרו גם בימים האחרונים על אי בהירות בסקירה החדשה. גם: "ניכרת ההאטה במכירת דירות חדשות והרעה בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת", וגם: "חוסנן הפיננסי של החברות שנבחנו לא נפגע משמעותית, ורובן מצליחות להניע את פעילותן גם ממקורות פעילות נוספים, ולכן רוב החברות אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות שברשותן על ידי הורדת מחירים".

לכן, במקום תחזיות עמומות שכנראה ילוו אותנו עוד תקופה לא מבוטלת, תראו מה קרה לשולי הרווח שגרפו יזמי המגורים ב"תור הזהב" של העשור האחרון. ודאי אחרי ששר האוצר משה כחלון אמר לאחרונה כי "הקבלנים גרפו פה כסף לא עם כפות, הם גרפו פה כסף עם כף של טרקטור".

לפי בדיקת בנק ישראל, שיעור הרווח הגולמי של יזמיות הבנייה למגורים בישראל (הנסחרות בבורסה) כמעט ולא השתנה מאז השפל של 2007 ועד 2017. למעשה, שיעור הרווח הגולמי אפילו ירד מעט - הוא עמד על 23.4% ב-2007 ועל 22.7% ב-2008, מול שיעור רווח של 21.4% ב-2017 ו-20.3% ב-2016. לפי בדיקת הבנק על פני 18 שנה, מאז שנת 2000 (אז עמד שיעור הרווח על 22.6%), בשנות הירידה והעלייה במחירי הדיור, שיעור הרווח הגולמי הציג תנודתיות קלה - 21% בממוצע, 17.7% במינימום ב-2004 ו-23.5% במקסימום ב-2012. וכמו שכותבים כלכלני בנק ישראל, "בהסתכלות ארוכת טווח ניתן לראות שהרווח הגולמי כשיעור מההכנסות נשמר ברמה קבועה יחסית, עם סטיית תקן של 1.9%".

במילים פשוטות: מסתבר שבין אם הם נטלו את הכסף "עם כפות" ובין אם "עם כף של טרקטור", הקבלנים נאלצו לשמור על רמת רווחיות דו ספרתית. קשה להבין את זה במיוחד נוכח העובדה שמדובר בשוק תחרותי שבו פועלות, לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, 1,100 חברות בנייה ושנתח השוק של 100 הקבלנים הגדולים ביותר עומד על 42.4% בלבד. איך ניתן להסביר שגם בשנים 2002-2003, כשהנדל"ן קפא לגמרי והטרור שלט ברחובות, החברות שמרו על שולי רווח גולמי של 19%? למה הן לא חתכו מחירים ושולי רווח כדי למכור ולשרוד? ולמה הן לא מתפשרות על שולי הרווח כדי לצמוח ולמכור יותר בשנים האחרונות?

יכול להיות שעם כל הכבוד לחמדנות של יזמי הנדל"ן, מדובר פשוט בענף מסוכן - שמכריח את השחקנים לפעול בשוליים רחבים במיוחד. ואולי במקום להיכנס שוב ושוב ביזמים ובקבלנים המרושעים, עדיף להתמקד בהפחתת סיכונים ואי ודאות בשוק (קיצור זמן להיתרים, בהירות בנוגע לפיתוח, תחזית מהימנה בנוגע להיצע המתוכנן, עקביות בנוגע למסי הנדל"ן ועוד), כדי להכניס סוף סוף שחקנים שיוכלו להסתפק בשולי רווח חד ספרתיים.