בנק לאומי: "העלייה במחירי השכירות תתמתן, הפערים יתרחבו"

הירידה העקבית בשנים האחרונות במלאי הדירות המוחזק על ידי משקיעים "קלאסיים", בעלים של שתי דירות ויותר שהוציאו בחזרה לשוק בשנתיים האחרונות כ-12 אלף דירות "נטו" (מכירות פחות רכישות של משקיעים חדשים), לא מצביעה בהכרח על קיטון מדאיג בהיצע הדירות העומד להשכרה בישראל. זאת, מאחר ורבים מ"מחוסרי הדירות", רוכשי הדירה הראשונה, הם משקיעים דה-פקטו, המעמידים את דירתם להשכרה מיד עם קבלת המפתח.

כך נכתב בניתוח של שוק השכירות למגורים בישראל שנכתב בימים האחרונים באגף הכלכלה של בנק לאומי ומתפסם לראשונה ב"גלובס". לאור זאת, ועל רקע הגידול שחל בהיקף הבנייה בשנים האחרונות, מסיקים כותבי המחקר, ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי וראש אגף כלכלה בבנק לאומי, ואלון קרייז, כלכלן מחקר באגף כלכלה של הבנק, כי העלייה במחירי השכירות ברמה הארצית עשויה סוף סוף להתמתן בהדרגה בשנים הקרובות, "בפרט אם תתממש בשנה הקרובה עלייה בגמר הבנייה, תוך המשכה בשנים הקרובות לסביבות כ-50 אלף דירות גמורות בשנה, קצב הגידול השנתי במספר משקי-הבית".

 שיעור המגורים בשכירות לפי חתכי אוכלוסיה

"שונות משמעותית"

בנק ישראל כבר התריע בעבר כי לא מעט מרוכשי דירה ראשונה, כלומר משקי-בית בעלי דירה אחת בלבד, הם משקיעים בפועל המתכננים ליהנות מפירות ההשכרה של הדירה החדשה ולהמשיך לשכור דירה במקום אחר. בבנק לאומי מדגישים בסקירה כי כלפי משקיעים אלה לא ננקטו צעדי מיסוי בשנים האחרונות, ולפיכך ייתכן שהם נשארו בשוק בזמן שצעדי מיסוי (העלאת מס הרכישה, ביטול הפטור ממס שבח, החוק שבוטל למס דירה שלישית) הרחיקו את המשקיעים "הרגילים". 

ניתוח שערכו בפמן וקרייז מציג אינדיקציה לגודלה של קבוצת "המשקיעים בעלי דירה אחת", שצמחה משמעותית במרוצת השנים האחרונות. נכון להיום 5% ממשקי-הבית בישראל - למעלה מ-100 אלף משפחות - הם בעלי דירה אחת - שאינם גרים בה, לעומת פחות מ-2% שענו להגדרה הזו עד שנת 2010. 

עם זאת, אותה קבוצה מתאפיינת כמובן ברכישת דירות זולות ומרוחקות יחסית מאזורי הביקוש, כך ש"תיתכן שונות משמעותית במגמות שיאפיינו את שוק השכירות בין אזורי הביקוש - גוש דן וירושלים - לבין האזורים הפרבריים והפריפריאליים יותר". 

על פי בנק לאומי, "באזורי הביקוש צפויה בטווח הקצר והבינוני המשך מגמה של עלייה במחירי השכירות ובשיעור המגורים בשכירות, לאור הצפי שמחירי הדירות שם יישארו גבוהים יחסית ומעבר להישג ידה של מרבית האוכלוסייה הרלוונטית לשוק השכירות. צפי זה מתבסס, מחד גיסא, על הביקוש המבני הגבוה הקיים למגורים באזורים אלה; ומאידך גיסא, על הגידול האיטי הצפוי בהיצע, לנוכח מחסור בעתודות קרקע פנויות למגורים באזורים אלה ולאור הקצב האיטי שמאפיין את תהליכי ההתחדשות העירונית. כלומר, מחירי הדירות הגבוהים יוסיפו וידחפו את משקי-הבית הרבים שמעוניינים לגור באזורי הביקוש העיקריים אל שוק השכירות".

ומנגד, "באזורים הפרבריים והפריפריאליים, המאופיינים בביקוש נמוך יותר למגורים בשכירות, מדדי שוק השכירות צפויים ככלל להפגין בטווח הבינוני ביצועי חסר בהשוואה לאזורי הביקוש, בדגש על אזורים שבהם צפויה בטווח הבינוני תוספת משמעותית של דירות חדשות, כאשר מיזמי 'מחיר למשתכן' המקודמים בהם יגיעו לגמר בנייה". 

בבנק לאומי חוזרים על הערכה של מומחים רבים, בהם בנק ישראל (החושש לסיכון של רוכשי הדירות בערים הפריפריאליות, המסתמכים על השכנות מדמי שכירות לא מובטחים), ולפיה תוספת ההיצע הצפויה באזורים אלה עשויה להיות מופנית, בחלקה הגדול, אל שוק השכירות המקומי וליצור בו עודפי היצע. לדברי בפמן וקרייז, "היות שהתשתיות המשלימות הנבנות בשכונות החדשות בפריפריה (תחבורה, תעסוקה, תרבות ופנאי וכו') מסתמנות ברובן הגדול, לפי שעה, כלקויות, באזורים אלה צפויות בטווח הבינוני ירידות - הן במחירי הדירות והן במחירי השכירות".

צעירים ושוכרים

בכל הנוגע לביקושים, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלמדים כי בשנים האחרונות חלה עלייה מתונה בלבד בשיעור הישראלים הגרים בשכירות (כ-27%). יחד עם זאת, בבנק לאומי מציינים כי למרות הגידול המתון, חשוב לשים לב לכך שחלה עלייה משמעותית בביקוש לשכירות בקרב משפחות צעירות, קרי משקי-בית עם ראש משק-בית נשוי בגיל 20-40. בפילוח לפי אזורים גיאוגרפיים, נרשמה בערים תל-אביב, רמת-גן ואשקלון עלייה משמעותית במיוחד בעשור האחרון בשיעור משקי-הבית הגרים בשכירות.

 שיעור המגורים בשכירות

הסבר מרכזי להעדפת השכירות טמון כמובן בכך שבעשור האחרון, לאור העלייה החדה יותר במחירי הדירות לעומת מחירי השכירות (גם בהינתן ההטיה כלפי מטה במדד השכירות שפרסמה הלמ"ס בעשור האחרון, הטיה שנחשפה ב"גלובס" לפני כחצי שנה והצביעה על פער נמוך יותר בין שני המדדים), חלופת המגורים בשכירות עדיין אטרקטיבית יותר בחישוב כלכלי בהשוואה לאפשרות לקנות דירה למגורים.

בנוסף, כי שכותבים בבנק, "הסבר אחר לעלייה של שיעור המגורים בשכירות, בפרט בקרב משפחות צעירות, הוא שינויים באורח החיים של צעירים, ובפרט עליית גיל הכניסה לשוק העבודה (לאור הגידול במספר שנות הלימוד), אשר משפיעה לשלילה על היקף צבירת ההון של משפחות צעירות ועל יכולתן לרכוש דירה".

בשנתיים האחרונות נוספה למשוואה גם תוכנית "מחיר למשתכן", שתורמת כמובן להגדלת הביקוש לשכירות של משפחות צעירות שממתינות על הגדר לזכייתם בדירה מסובסדת, ובינתיים שוכרות דירה. "גם כאשר משקי-בית זוכים בדירות במסגרת ההגרלות", מציינים בפמן וקרייז, "הם צפויים ברובם לאכלס את הדירות רק בעוד מספר שנים, שכן רוב הדירות במסגרת התכנית טרם החלו להיבנות. לפיכך, גם משקי-הבית הזוכים אינם מקטינים בעת הנוכחית את הביקוש שלהם לשכירות".

בשורה התחתונה, מאחר והגידול בביקוש לשכירות מתנקז כצפוי בעיקר לאזורי הביקוש, בעוד הגידול בהיצע מתמקד באזורים מרוחקים יותר - שוק השכירות צפוי כאמור להערכת בנק לאומי להציג בעיקר פערים אזוריים: עלייה באזורי הביקוש וירידה באזורים אחרים. מדד השכירות הארצי שתפרסם הלמ"ס ימשיך אמנם להשפיע על מדד המחירים לצרכן (כ-25% מהמדד נובע משוק השכירות), אולם ספק אם הוא ילמד הרבה על השינויים בשוק השכירות בכל אזור ואזור.