מחיר למשתכן בנתיבות: העירייה הגדילה זכויות לטובת היזם

התנאים במכרזי קרקע סופיים ושווים לכולם? לא תמיד. 

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנתיבות יזמה תוכנית להשבחת קרקע שבה זכה יזם מקומי, ושעליה מתוכנן לקום פרויקט מחיר למשתכן.

חברת "ארזי הנגב" שבבעלות עודד שריקי, זכתה בינואר 2018 במכרז של רשות מקרקעי ישראל להקמת 702 יחידות דיור במערב העיר נתיבות, מחציתן במסלול מחיר למשתכן. במרץ אף הוגרלו הדירות בפרויקט לזכאים לפי מחיר של 6,314 שקל למ"ר.

אלא שלאחר הזכייה בקרקע ביקשה ארזי הנגב לבצע שינויים בתוכנית בניין העיר (תב"ע) התקפה החלה על הקרקע, המשביחים את ערכה ואת הרווח הצפוי מהפרויקט. מכיוון שבמכרזי מחיר למשתכן ובהתאם לתנאי המכרז, קיימת מגבלה על ביצוע שינויים בתוכנית על ידי היזם, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתיבות ליזום בעצמה את השינויים שביקשה החברה, ולאשר את התוכנית.

בחוות הדעת של מהנדס הוועדה המקומית יצחק כהן ממאי 2018 נכתב כי "החברה יזמה תוכנית נקודתית למגרשים האמורים, שמטרתה בעיקר שינוי בינוי ותוספת יחידות דיור (לא יותר מ-20%). הוועדה רואה בחיוב את השינויים המוצעים שמהווים ראייה תכנונית משופרת לשכונה ביחס למכלול הגורמים התכנוניים. היות ועל פי המכרז הגבילה רמ"י אפשרות של יזמות פרטית לשינויים כלשהם במגרשים ששווקו במחיר למשתכן, ומאחר שהוועדה מעוניינת כי הבנייה תבוצע בהתאם לשיפורים המוצעים ורואה בהם תנאי הכרחי לביצוע הבנייה בשכונה, החליטה הוועדה ליזום תוכנית המאפשרת במסגרתה מימוש השיקולים התכנוניים הנדרשים לפיתוח השכונה. התוכנית ביוזמת הוועדה נערכה בהתאם להערות ודרישות שהוצגו במסגרת התוכנית הקודמת".

הדמיות באדיבות היזם

עיון בנספח הבינוי שנכלל בתוכנית שכביכול יזמה הוועדה המקומית בעצמה ועל חשבונה, כולל הדמיות מפורטות באדיבות היזם, הזהות לחלוטין להדמיות המופיעות באתר חברת ארזי הנגב. בין השינויים שביקשה הוועדה לאשר, בהתאם לבקשת היזם, תוספת שתי קומות מבניינים בני 13 קומות ל-15 קומות, תוספת 140 יחידות דיור (20%), מ-702 יחידות דיור ל-842 יחידות דיור, הגדלת שימוש המסחר ב-50% על חשבון המגורים, מ-1,500 מ"ר ל-2,250 מ"ר באחד המגרשים, הגדלת שטחי המסחר ב-500 מ"ר, וניוד שטחים מתחת לקרקע, אל מעל הקרקע בסך 20%.

בהמשך מנמק מהנדס העיר את הצורך באישור השינויים בכך שמדובר ב"ניצול מיטבי של הקרקע אשר מעודדת השקעות של יזמים בעיר". בנוסף, מעיר המהנדס כי מאחר ומדובר בשינויים מהותיים בתוכנית נדרש אישור של רמ"י לשינויים.

נוסף לחוות הדעת של מהנדס העיר צורפה לתוכנית שאישרה הוועדה המקומית גם חוות דעת משפטית של עו"ד טל שלומי, היועץ המשפטי של הוועדה המקומית על פיה יש מקום לאשר את השינויים הנדרשים בסמכות הוועדה המקומית.

"משנה לגמרי את כל התחשיבים של המכרז"

לדברי יזם הפועל באזור הדרום, ששקל להתמודד במכרז ולבסוף לא ניגש, השינויים שיזמה הוועדה המקומית בשם היזם, משנים לחלוטין את המכרז, ואם היה יודע שניתן לבצע שינויים כאלה, היה ניגש למכרז. "הוספה של שטחי מסחר על חשבון שטחי מגורים, והפחתת חניות תת-קרקעיות לטובת חניות מעל הקרקע שעלות הבנייה שלהם נמוכה בהרבה, משנה לגמרי את המספרים, התחשיבים ואת הכלכליות של המכרז.

"כל הרעיון במחיר למשתכן שאי אפשר לבקש שינויים מעבר לתוספת דירות מתוקף תקנת שבס, וזה גם כתוב במפורש במכרז. במקרה הזה, העירייה תמכה תמיכה מלאה ברצון של היזם לעשות שינויים בקרקע שלו, שמשביחים את הקרקע ומגדילים את הרווח הצפוי לו מהפרויקט".

מרמ"י נמסר בתגובה: "השינוי בתוכנית הוא יוזמה של הרשות המקומית, בהתאם לסמכותה, וזאת לאור העובדה כי ראתה בו 'תנאי הכרחי לביצוע העבודה בשכונה' מבחינתה. רשות מקרקעי ישראל אישרה את השינוי, לאחר שבדקה כי אין בו כדי לעכב את לוחות הזמנים והוא מאפשר ניצול זכויות בנייה בדרך מיטבית. עם זאת, לאור העובדה כי השינוי עשוי לאפשר תוספת זכויות מעבר לתוכנית הקיימת, אשר עבורה שילם היזם במסגרת המכרז, עומדת רמ"י על כך שהיזם ישלם בגין תוספת זכויות זו ככל שיבקש לממשה, הכול בכפוף לתנאי המכרז".

מעיריית נתיבות ממסר בתגובה: "הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתיבות פנתה לרמ"י עם תוכנית שנדונה ואושרה בוועדת המשנה שלה. התוכנית במתכונת דומה החלה אמנם דרכה כתוכנית ביוזמת היזם שזכה במתחם, ואולם רק לאחר שהוועדה בחנה את התוכנית, ביצעה בה התאמות ומצאה אותה ראויה מבחינה תכנונית.

"מאותן נסיבות, אישרה גם רמ"י את חתימתה על התוכנית. התוכנית כפופה כמובן לתשלומי השבחה.

"יובהר כי כל השינויים שנתבקשו במסגרת התוכנית הם שינויים שממילא רשאית ועדה מקומית לאשר בשגרה ליזם כתוכנית בסמכות מקומית מכוח סעיף 62א'(א) לחוק התכנון והבנייה, ואולם לאור המגבלה הקיימת במכרזי מחיר למשתכן בדבר מיהות הגורם המוסמך לקדם תוכניות, בחרה הועדה לקדם תוכנית זו. יצוין בהקשר זה, כי הועדה המקומית התנתה את פרסום התוכנית להפקדה בקבלת אישור רמ"י לתוכנית שכאמור נתנה את אישורה.

"פניות מצד יזמים נוספים ייבחנו באותו אופן וככל שימצאו כראויות מבחינה תכנונית תסייע הוועדה בקידומן על מנת לאפשר תכנון יעיל ומיטבי בעתודות הקרקע ששווקו.

באשר לשינוי הנוגע לניוד שטחי השירות - אין מדובר בניוד חניות תת-קרקעיות לחניות עיליות שכן התוכנית החלה אינה מחייבת הסדרת חניות בתת-הקרקע".