מבגדים למגורים? קסטרו תקים מגדלי מגורים בבת ים

תוכנית נדל"נית שיזמה חברת האופנה קסטרו  אושרה לאחרונה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב שבמינהל התכנון - כך נודע ל"גלובס". מדובר בתוכנית שחלה על מגרש בבעלות קסטרו, שמשתרע על 7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אורט ישראל והסוללים באזור התעשייה בבת ים, שבו ממוקמים מטה הנהלת החברה ומשרדיה.

קסטרו יזמה תוכנית הכוללת שימושים מעורבים של תעסוקה, מסחר ומגורים על המגרש, כאשר לאחרונה החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב, בראשות דניאלה פוסק, להפקיד את התוכנית להתנגדויות הציבור. התוכנית מאפשרת הקמת פרויקט הכולל 30 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר במבנה בן 7 קומות הכולל גם שטחים לשימושים ציבוריים בהיקף 1,300 מ"ר וכן שני מגדלי מגורים בני 38 קומות הכוללים קומת מסחר, 6 קומות משרדים ו-31 קומות מגורים בהן 225 דירות. 20% מהדירות יהיו בשטח מופחת של עד 80 מ"ר.

החברה תחליט בהמשך אם להעתיק את משרדיה ליעד חדש, או לעבור למבנה החדש שבבעלותה. התוכנית, שערך משרד האדריכלים ברעלי כסיף, קיבלה גם את תמיכת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים.

 הדמיית המתחם העתידי

2 מיליון מ"ר לתעסוקה

באזור התעשייה של בת ים, הכולל 960 דונם, קיבלו תוקף בשנים האחרונות למעלה מ-10 תוכניות שהופכות אותו לאזור עסקים המשלב שימושים של מסחר ומגורים. המתחם ממוקם ממערב לכביש 20 (נתיבי איילון) ולתחנת רכבת ישראל, ובשנים הקרובות תעבור בסמיכות אליו גם הרכבת הקלה. תוכניות נוספות נמצאות בהליכי קידום שונים. הקרבה לתוואי הקו האדום של הרכבת הקלה מעניקה את היתרון לעירוב שימושים של תעסוקה מסחר ומגורים, תוך אישור חניות בתקן מופחת.

בין היתר החלה חברת אשטרום בבניית בית משפט חדש, שיכלול את בית הדין האזורי לעבודה, בית המשפט לתעבורה במחוז תל-אביב, בית המשפט לענייני משפחה ובית המשפט לנוער, שיחליף את ההיכל הקיים ברחוב שוקן בתל-אביב. לאחר השלמת הבנייה בתחילת 2019, צופים בעיריית בת ים כי יגדל הביקוש למשרדים מצד משרדי עורכי דין באזור התעסוקה.

במחם עצמו אושרו בשנים האחרונות מספר מגדלי משרדים חדשים, ביניהם מגדל שצפוי לקום במקום בית הדפוס הישן של עיתון "מעריב". בשנים הקרובות צפויים להיבנות במקום 2.5 מיליון מ"ר, כאשר 2 מיליון מ"ר מיועדים למסחר ותעסוקה וחצי מיליון מ"ר למגורים.

האפשרויות שעומדות בפני קסטרו

קסטרו אינה חברת נדל"ן ועל כן עומדות בפניה מספר דרכים לממש את הזכויות בתוכנית שהופקדה, לאחר שתקבל תוקף. אחת מהן היא מכירת הקרקע לחברת נדל"ן אחרת שתממש את הבנייה בעצמה. יחד עם זאת, למשפחת רוטר יש זיקה לנדל"ן, בשותפות בחברת הנדל"ן JTLV, יזמית הפרויקט המתוכנן בכיכר אתרים בתל-אביב, ובמתחם היקב בראשון לציון. JTLV הוקמה בשנת 2011 על-ידי עמיר בירם ושותף בה אריאל רוטר.

עד קבלת התוקף לתוכנית, תתקבל החלטה בחברה האם למכור את הקרקע שהושבחה בבת ים לחברת נדל"ן או האם לממשה באמצעות חברת JTLV. אופציה נוספת היא התקשרות בעסקת קומבינציה עם חברה יזמית, במסגרתה תקבל קסטרו תמורות בגין שטחי התעסוקה והמסחר ודירות המגורים שיימכרו. בנוסף לנכס בבת ים, מחזיקה קסטרו במרכז לוגיסטי בצריפין בשטח של כ-7,580 מ"ר. 

מכינות את הקרקע | פרשנות, שני מוזס

לפני כשבועיים הודיעה קסטרו על אחת העסקאות הגדולות בעולם קמעונאות האופנה הישראלי, במסגרתה רכשה את המניות בקבוצת הודיס של יוסי גביזון. הייתה זו עסקה משמעותית עבור קסטרו, שביססה וחיזקה את כוחה מול קבוצות הקניונים והמרכזים המסחריים הגדולות, וגם שיפרה את איתנותה הפיננסית כקבוצה. אבל קודם כל, מדובר בהגדלה של מחזור המכירות של החברה, שכפי שאמר אמר רק אתמול (ב') הבעלים והמנכ"ל המשותף של קסטרוגבי רוטר, בוועידת MAD של "גלובס", "רק המותג קסטרו לא היה מגיע לזה", וגם לא רוצה להסתפק בזה.

בזמן כשקסטרו שואפת לגדול למחזור מכירות שיחצה מחזור של 2 מיליארד, אין ספק שהיא צריכה להמציא את עצמה מחדש כדי להגדיל את מחזורי המכירות שלה. קסטרו כבר "הכינה את הקרקע" בדוחותיה הכספיים השנתיים ודיווחה על כך שיש בכוונתה לבצע מהלך עתידי שכולל פיתוח של הקרקעות בהן היא מחזיקה בבת ים. התוכניות אמנם כרגע עדיין על הנייר, אבל בכל אופן בו תחליט הקבוצה לפעול, עבור קסטרו מדובר בפוטנציאל הכנסה נאה.

בשנים האחרונות קבוצות קמעונאות מבקשות לחזק ולבסס גם את הפעילות הנדל"נית שלהן, כאמצעי נוסף להגדלת מחזורי המכירות שלהן. כך למשל, שופרסל, רשת הקמעונאות הגדולה בישראל, אשר גם היא מחפשת דרכים להגדיל את המחזור השנתי שלה, משקיעה משאבים ותשומת-לב ניהולית בפיתוח פעילות הנדל"ן שלה, מתוך הבנה שיש בידיה נכסים רבים ברחבי הארץ, ושהיא יכולה לנצל זאת. כך למשל, בימים אלה מקדמת שופרסל עסקת קומבינציה יחד עם החברה האחות גב ים, להקמת קומפלקס מניב ברעננה, שיכלול משרדים בשטח של כ-41 אלף מ"ר. במסגרת הסכם הקומבינציה בין שתי החברות, תקים גב ים את הפרויקט בעלות מוערכת של כ-300 מיליון שקל, ועם השלמתו תחזיק בכ-70% ממנו, ושופרסל ביתרה. 

כך, בשנים האחרונות שחקניות משמעותיות בתחום הקמעונאי הגיעו לרוויה וכך גם למחזורי מכירות יציבים יחסית. כדי להמשיך לצמוח, על אף ריבוי התחרות בין אם באמצעות שחקנים בינלאומיים בתחום האופנה, ובין אם באמצעות צמיחה של רשתות קטנות יותר בתחום המזון, ועל אף הגבלות מצד הרשות להגבלים עסקיים בצמיחה, הן נדרשות להמציא את עצמן מחדש. כיצד? האפשרות הראשונה היא באמצעות רכישות, כפי שעשתה קבוצת קסטרו עם הודיס, שופרסל עם ניו-פארם או קבוצת פוקס עם מגוון מותגיה.

אפיק נוסף לצמיחה הוא תחום הנדל"ן. שופרסל כבר שם, וגם קבוצת GEG של איש העסקים גולן עינת, בעלי רשתות כמו רולדין וארומה תל-אביב, מחזיקה בנכסי נדל"ן, כשהיא השקיעה בשנים האחרונות סכומים שלפי ההערכות הסתכמו בלמעלה מ-200 מיליון שקל. אמנם מדובר בתוכנית נקודתית, ולא בכניסה של קסטרו לפעילות בתחום הנדל"ן, אלא באפשרות לפיתוח של נכסים קיימים, אבל בהחלט ברור שהיא, כמו גם שחקניות אחרות, מחפשות פתרונות כדי להגדיל מחזורים על רקע התחרות, ולפעמים הן גם מוצאות.