לשוק הנדל"ן של בני ברק יש חוקים משלו

בראשית ספטמבר 2016 איתרה היחידה הארצית לאכיפת דיני תכנון ובנייה במשרד האוצר התחלה של בנייה: משטח בטון של 70 מ"ר ושלושה קירות ללא גג, ברחוב יצחק שדה בבני ברק (מערבית לרחוב חזון איש), צמוד לישיבה השייכת לעמותת קבילת יעקב, שאחד מראשיה הוא נכדו של הרב אהרון שטיינמן ז"ל, שנפטר בדצמבר האחרון. הבנייה התבצעה בלי שניתן לה היתר ועל קרקע המיועדת לשטח ציבורי פתוח. המבנה נועד ככל הנראה לשימוש חדר האוכל של הישיבה.

המדינה, באמצעות היחידה להנחיית תובעים במשרד המשפטים, החלה בפעולות להוצאת צו הריסה מינהלי. יו"ר הוועדה המחוזית פנתה ליו"ר הוועדה המקומית, ראש עיריית בני ברק חנוך זייברט, ודרשה ממנו להוציא צו הריסה נגד המבנה. זייברט חתם על צו, בהתאם לדרישה, אך נמנע מלבצע אותו. בתגובה, הוציאה המדינה צו בעצמה. ב-23 בנובמבר 2016, שעות ספורות לפני ביצוע ההריסה, הגישה עמותת קהילת יעקב התנגדות לביצוע הצו. בין היתר היא טענה כי ראש עיריית בני ברק מתנגד "בכל תוקף" לביצוע הצו. לדיון שנקבע בעניין בשעת לילה לא הגיעו באי כוח העמותה, ועל כן ביהמ"ש עיכב את ביצוע ההריסה.

לקראת הדיון ובמהלכו, באופן מפתיע, ועל אף שלמבנה אין היתר והוא נבנה על שצ"פ, הודיעה עיריית בני ברק כי היא תומכת בעיכוב ביצוע הצו. בנוסף, ובאופן מפתיע, מי שייצג את הוועדה המקומית היה עו"ד אריאל יונגר המייצג את הוועדה המקומית, ולא התובעת העירונית. בסוף הדיון הגיעו הצדדים להסכמה לפיה העמותה תמשוך את התנגדותה, ובתמורה יידחה ביצוע הצו ל-8 במארס 2017.

אלא ששוב במפתיע, הוועדה המקומית החליטה לתת היתר למבנה שהוגדר כ"קיוסק". מכיוון שניתן היתר למבנה, המדינה היתה מנועה מביצוע הצו, ולאחר הנפקת ההיתר, העמותה אף הגדילה את המבנה בהתאם להיתר התמוה שניתן לו.

תושבי השכונה פנו לוועדת הערר המחוזית נגד מתן ההיתר. ב-30 באוגוסט 2017, החליטה ועדת הערר בראשות עו"ד תמר עיני ורדון, על ביטול ההיתר מכיוון שאינו תואם את ייעוד הקרקע. עם ביטול ההיתר פנתה המדינה לבית המשפט בבקשה להאריך את מועד ביצוע הצו, כדי שניתן יהיה לבצע את הריסת המבנה (שכעת נטול היתר). אלא שבית משפט לא קיבל את הבקשה, וקבע שלא ניתן להאריך את מועד ביצוע הצו לאחר שזה פקע.

מהעירייה נמסר בתגובה: "מדובר בבנייה שאושרה בוועדת התכנון המקומית. הנושא הועבר לועדת ערר מחוזית, ומשזו התנגדה להיתר, נפתח תיק משפטי כנגד הבונים".

הנפגעים הם התושבים

לא רק עם רבנים חשובים לא רוצים להסתבך בבני ברק. "אף אחד בעיר בני ברק לא מתרגש מפיצול דירות או מתוספות בנייה לא חוקיות. בין אם חצר הפכה למחסן, או מחסן הפך לדירה. הרבה פעמים נכס עובר לשוכר ללא הליך רישומי כלשהו וללא דיווח רשמי למדינה, מה שיוצר עננה ומעיב על השוק החופשי, ובסופו של יום גם לירידת ערך לנכסים", כך אומר השמאי הממשלתי לשעבר, טל אלדרוטי.

גם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבני ברק נוטה לעצום את עיניה, ולאשר בקשות שברשויות מקומיות אחרות כנראה לא היו מתאשרות. לתופעה זו, של תוספות בנייה בלתי חוקיות שנבנות כדבר שבשיגרה, גם אם מקורן במצוקת דיור, ישנן השלכות בעייתיות מלבד ההפרה של חוקי התכנון והבנייה. כאמור, עסקאות מכירה של חלקי דירות, שחלקן אף אינן מדווחות, מביאות לעיוות הנתונים ואי שקיפות בנוגע למחירי הדירות בעיר.

הנפגעים העיקרים מכך הם בראש ובראשונה תושבי העיר עצמם. "רמת המהימנות של דיווחי העסקאות בבני ברק, אינה עומדת בסטנדרטים של ערים סמוכות, מה שגורם בסופו של דבר לנזק גם לתושבים עצמם שנמצאים בחוסר איזון כלכלי", אומר אלדרוטי.

"הרבה פעמים קשה לרוכשי דירות לקבל משכנתאות מהבנקים, שמודעים לעיוותים בדיווחים על עסקאות מכירה, מה שלא מייצר אווירה של שוק בריא, אלא מייצר פחת לשוק. נכון שהדבר נובע בין היתר בגלל מצוקת דיור ואילוץ, אבל בעידן שהמידע צריך להיות חופשי ונגיש לא בטוח שאפילו לעירייה יש מידע אמיתי של כמה דירות מגורים יש בפועל בעיר".

השמאי אייל יצחקי, שגם הוא כיהן בעבר כשמאי הממשלתי הראשי, מדגיש כי "מחלקת האכיפה של בני ברק, שאמורה לטפל בעברייני בנייה, מעדיפה שלא לאכוף חלק מהעבירות בעיר מסיבותיה, גם אם הן עבירות חמורות. קל להיווכח בריבוי עבירות הבנייה בעיר, חלקן כאלה שיש בהן סכנה לציבור, כמו תושבים שמרחיבים את דירתם בחדר שינה או בונים 'מרפסת סוכה' בקומה שמעל הקרקע שנתמכת על ידי עמודים מאולתרים.

"קושי נוסף קיים בפעילות מחלקת הרישוי, שלעתים לא ברור מכוח מה נתנה את ההיתרים שנוגדים את תוכנית בניין העיר (התב"ע). ככלל, עיקרון בסיסי בעולם התכנון הוא שלכל בנייה שאדם עושה בקניין האישי שלו, יש השפעה על הסביבה. ברגע שאדם עושה דין לעצמו ומגדיל דירה מ-2 חדרים ל-3 חדרים, הוא עלול לפגוע בתשתיות המשותפות שבבניין, מצמצם את הרווחה ואת קווי הבניין, מעמיס על הרשות המקומית שנדרשת לספק שירותים לשטח בנוי גדול יותר מהמתוכנן (חניה, תנועה, מוסדות חינוך, פינוי אשפה וכו’), ובעצם בכך האדם ‘גוזל רווחה’ מהציבור.

"בשיכון ה’ בבני ברק למשל, הבנייה המקורית היא בניינים של שתי קומות, 4 דירות בקומה והדירות הן של 1.5-2 חדרים. חלק גדול מבעלי הדירות הוסיפו במרוצת השנים בחצרות הבתים בנייה, חלקה חוקית וחלקה בלתי חוקית מאולתרת, תוך חריגה מכללי התכנון במקום. זה גורם לפגיעה בכל התושבים שבשיכון ה’ שנאלצים לחיות בסביבה צפופה שבה מרווחים צרים בין בניינים ובעלת נראות כללית ירודה".

 שיכון ה' רחוב ז'בוטינסקי צילום: אמיר מאירי

החלטות לחוד וחוקים לחוד

בכמה מקרים אירע שהעירייה קיבלה על דעת עצמה החלטות שאינן בסמכותה. בחודש יוני האחרון התייחסה ועדת הערר לכך שהוועדה המקומית נהגה על דעת עצמה לא לדון בבקשות להיתר בנייה על גגות בבניין משותף, אם אין הסכמה של 75% מהדיירים בבניין לביצוע העבודות - וזאת בניגוד לחוק - כדי למנוע סכסוכי שכנים.

ההחלטה ניתנה בקשר לבניין ברחוב הירש 5 בעיר. בספטמבר 2017 רכש אדם, אב ל-13 ילדים, דירת 3 חדרים בשטח 66 מ"ר בבניין. טרם המכירה הסביר המוכר כי הוא ושכנו לקומה מצויים בהליך להגשת היתר לבניית חדרים על הגג, שיוסיפו לדירה הנמכרת שטח של 120%. מאחר וכבר 83% מהשכנים חתמו על הסכמה, הסכים הקונה לשלם על הדירה 2.15 מיליון שקל, שהם 400 אלף שקל מעל האומדנים.

לאחר הרכישה, ולאחר שהבקשה להיתר כבר הוגשה, הודיעו שני דיירים בבניין כי חזרו בהם מהסכמתם. מאז סירבה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק לדון בבקשה, ועל כן הגיש רוכש הדירה ערר. ועדת הערר הבהירה לוועדה המקומית כי הוראות החוק והתקנות קובעות שבקשה שהוגשה לוועדה מקומית צריך לקיים בה דיון, ללא קשר להסכמת השכנים.

במקרה אחר, ביוני 2014, דחה בית המשפט המחוזי ערעור שהגישה הוועדה המקומית בני ברק על החלטת ועדת הערר שקבעה כי הוועדה המקומית אינה יכולה לחייב יזמים להקים מבני ציבור בקומת הקרקע במסגרת בקשה למתן היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38. כל דרישה כזאת שניתנה על ידה - מבוטלת, פשוט כי אינה עומדת בדרישות החוק. ההחלטה ניתנה לגבי בניין ברחוב הרצל 91 בעיר.

מהעירייה נמסר עתה בעניין כי: "כיום יש הסדר חוקי של התחום, בהתאם לפרסום 78-77 ובעקבות זאת, ישנו חיוב יזמים להקצאת שטחי ציבור כתנאי לקבלת היתר בנייה לפרויקטים של תמ"א 38".

הקצאת קרקעות למקורבים

לפני כשנה הוגשו כמה עתירות נגד עיריית בני ברק, בטענה כי היא מקצה קרקעות למקורביה, ובמיוחד למקורבי ראש העיר וסגנו, בחוסר שוויוניות, כאילו היו הקרקעות רכושה הפרטי. אחת העתירות הוגשו לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד משרד הפנים, עיריית בני ברק וועדת ההקצאות בעירייה וסגן ראש העירייה מטעם ש"ס הרב אליהו דדון, לאחר שהעירייה הקצתה 120 קרקעות ומבנים לעמותות שונות בעיר.

העמותות "ישיבה וכולל חיי עולם" ו"קרן בוני חיי עולם", שהגישו את העתירה, טענו באמצעות עו"ד שרית נעמן-שאג ממשרד גורניצקי ושות’, כי ביקשו מבית המשפט להורות לעירייה להקצות להן קרקע להקמת שני בתי ספר ל-400 תלמידים, האחד לבנים והשני לבנות. בתי הספר פועלים במבנים ארעיים שאותם שוכרות העמותות בתשלום מלא, בצפיפות של פחות מ-1 מ"ר לילד בכיתה וב"תת תנאים". הן טענו כי הן הופלו לרעה על ידי מקבלי ההחלטות בעיריית בני ברק, שהעדיפו שיקולים פוליטיים וזרים, וחילקו כאמור קרקעות לגופים המקורבים להם. בעתירה נטען כי "התנהלות העירייה לאורך כל הליך ההקצאות הייתה כשל רפובליקת בננות המתנהלת במחשכים, בחוסר שקיפות מובהק, תוך הצבת עובדות בשטח תוך התעלמות מצורכי האוכלוסייה וחלוקה של מקרקעי ציבור למקורביה ודורשי שלומה כאילו היו רכושה הפרטי".

בסופו של דבר, בעקבות העתירה ומגעים בין העמותות לעיריית בני ברק, אישרה העירייה הקצאת דונם עבור הקמת בית ספר והעותרות מחקו את העתירה.

היתרי בנייה שנויים במחלוקת

לפני חודש ביטל בית המשפט המחוזי בתל אביב היתר בנייה שנתנה הוועדה המקומית בני ברק לבניית בניין מגורים חדש ברחוב רבי עקיבא 25 בעיר, לאחר שהחל להיבנות במרחק 70 ס"מ מבניין שעומד כבר עשרות שנים. את העתירה, ואת הבקשה למתן צו ביניים, הגישו בעלי הבניין השכן לאחר שפנו לוועדה המקומית בדרישה להפסיק את הבנייה ולא נענו.

בפסק דין, המתפרש על גבי 64 עמודים, מגוללת השופטת מיכל אגמון גונן את הפגמים הרבים שנפלו באישור הבקשה להיתר, ואת ההתנהלות התמוהה של הוועדה המקומית. בין היתר, בתיק המידע שהוצא בתחילת ההליך כלל לא הוזכר הבניין הקיים ברחוב רבי עקיבא 23 ועל כן לוועדה לא היה המידע הנדרש כדי לבחון את הבקשה, והיא כלל לא הייתה מודעת למרחק הבלתי סביר בין הבניינים. אגמון גונן ציינה כי בחלק מהנושאים מדובר בהתנהלות חוזרת של הוועדה המקומית בני ברק, וכי ועדת הערר כבר ביטלה היתרי בניה קודמים במקומות אחרים בעיר בשל תקלות דומות.

מעיריית בני ברק נמסר בתגובה: "נמצאו מספר פגמים שרק קיומם במצטבר הובילו לפסה"ד שביטל את היתר הבנייה. עם זאת חשוב לזכור, כי טענותיו המהותיות של העותר נדחו אחת לאחת. יתרה מזו, באופן חריג ביהמ"ש לא ביטל את היתר הבנייה, אלא קבע את התלייתו לפרק זמן של שנה, בו ניתן יהיה להוציא היתר בנייה מתוקן. "עוד יצויין, כי ביהמ"ש לא פסק הוצאות, מה שמעיד על מורכבות הסוגיה. לא היו פס"ד רבים כנגד העירייה בהקשרים דומים".

במקרה אחר, תמוה לא פחות, גילו בעלי דירה בקומת הקרקע ברחוב וולפסון 6 בעיר, חלל ענק שנחפר מתחת לדירתם על ידי השכן המתגורר בקומת המרתף ורצה להרחיב את דירתו. מדובר בבניין ישן שנבנה בשנות ה-50.

במהלך החפירות שביצע בעל הדירה בקומת המרתף, נחשפו יסודות הבניין ונפגעה הגישה למקלט הציבורי, באופן שהפך את המבנה כולו למסוכן. להפתעת הדיירים בבניין, העבודות שביצע השכן במרתף בוצעו בהתאם להיתר בנייה להוספת ממ"ד שקיבל מהוועדה המקומית בפברואר 2012.

בעל הדירה הגיש את הבקשה להיתר בשנת 2011 אך חמישה בעלי דירות בבניין התנגדו למתן ההיתר. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות, ובעלי הדירות הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית ובסוף 2011 קיבלה ועדת הערר בראשות עו"ד מיכה גדרון את עמדתם וקבעה כי אין להעניק היתר בנייה לביצוע העבודות.
למרות החלטת ועדת הערר, בפברואר 2012 הנפיקה הוועדה המקומית היתר בנייה לביצוע העבודות. בעלי הדירות פנו לבית משפט השלום שהוציא צו מניעה זמני להפסקת העבודות, וגם עיריית בני ברק בשלב מסוים הצהירה כי המבנה הפך למסוכן.

המחלוקת בין בעל הדירה לבעל דירת המרתף עדיין מצויה בבית המשפט, ואילו הוועדה המקומית ממשיכה לתמוך במתן היתר לעבודות שביצע השכן בדירת המרתף.

בעניין זה נמסר מהעירייה: "צר לנו על מסירת מידע מטעה ומוטעה. השכנים הגישו טענותיהם הן לוועדת הערר המחוזית והן לבימ"ש השלום, ומשתי ערכאות אלו היא נדחו, דבר המדבר בעד עצמו. בנוסף לכך, ביום 13,6,16 ניתנה חוו"ד מומחה מטעם ביהמ"ש, אשר בדק את טענות השכנים וקבע חד משמעית כי הבנייה בקומת המרתף לא גרמה כלל נזק לבניין, ולהיפך היא חיזקה את הבניין".

ירידת ערך של יותר מ-300 אלף שקל

במקרה אחר הגיש בעלים של דירה בבניין קיים ברחוב אחיה השילוני 11 בבני ברק, תביעה כנגד שכניו בבניין ברחוב אחיה השילוני 9 ונגד הוועדה המקומית, בטענה כי בבניין מתבצעות עבודות בלתי חוקיות בסטייה חמורה מהיתר הבנייה, בניגוד לצווי הריסה וצו הפסקה מנהלי שהוצאו לבעלים, תוך גרימת נזק כבד לדירת התובע שערכה ירד לדבריו בלמעלה מ-300 אלף שקל. לטענתו, היתר הבנייה היה לתוספת בנייה מצומצמת לצד הבניין, בשטח 4 מ"ר לצורכי סוכה ומרפסת שמש, אולם בפועל בוצעה במקום בנייה נרחבת בהרבה. הוועדה המקומית גם הוציאה צו הריסה לבנייה הבלתי חוקית במקום, על שטח 20 מ"ר, אלא שזו נמשכת לפי שעה באין מפריע.

 רחוב אחיה השילוני / צילום: שלומי יוסף