חגיגות האוצר על ירידת מחירי הדירות היו מוקדמות מדי

בחודש מארס האחרון דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמדד מחירי הדירות ירד בינואר 2018 ב-1%. מדד מחירי הדירות החדשות - שהושק לראשונה באותו החודש, מתוך הבנה שהסנטימנט השלילי יתחיל אצל הקבלנים והיזמים הלחוצים למכור בכל מחיר - צנח ב-2.1%, ואפילו מחירי הדירות בחלוקה אזורית (עוד מדד חדש) רשמו ירידה בכל ששת האזורים (השיא היה ירידה של 3.1% בירושלים).

במשרד האוצר יצאו אז מגדרם. הפור נפל. שר האוצר ואנשיו יצאו לחגוג ברעש גדול ארבעה חודשים ברציפות של ירידות מחירים. הם טענו כי מדובר ברצף היסטורי, ושכחו שכבר היינו בסרט הזה יותר מדי פעמים. והם קראו כמובן שוב ושוב לכל מי שמעט פקפק בנתונים "אינטרסנט", כזה שרוצה לחמוד את כספי החיתולים של הזוגות הצעירים.

 אחוז השינוי החודשי במדד מחירי הדירות ב?12 החודשים האחרונים

1.

במדדי פברואר ומארס, כשהירידות נחלשו משמעותית (0.5% ו-0.1%, בהתאמה), הבינו באוצר בהברקה של רגע, שמוטב להם לדבר על הקצב השנתי ולא על הנתון החודשי. הירידות הגדולות של ינואר הבטיחו שגם דשדוש במחירים יאפשר להם להציג ירידות מחירים שנתיות, "לראשונה  זה עשור". כך, בחודש שעבר, כשהתברר שהירידה של מארס התחלפה בעלייה של 0.1%, וחצי שנה של ירידות הן למעשה רק 3 חודשים, דיברו באוצר על "הכפלת קצב הירידות השנתי" - מ-0.1% ל-0.2%.

אבל שלשום גם זה לא עבד להם. עדכון לאחור נוסף החזיר את קצב הירידות השנתי ל-0.1%. לא משהו לחגוג ("ירידה של פי 2 בקצב הירידות השנתי"?). למעשה, מאז נכנס כחלון לתפקידו לפני למעלה מ-3 שנים, מחירי הדירות הספיקו לטפס בקרוב ל-13%. מחירי הדירות החדשות, אלה שהבטיחו לבשר את המגמה השלילית, כבר משלימים חודשיים של עליית מחירים - 0.9% במאי ו-1.6% באפריל.

זה כמובן לא ממש הפריע שלשום לשר האוצר לצייץ כרגיל: "הטירוף נעצר. כבר חודש שלישי ברציפות שמדד מחירי הדירות שלילי ברמה השנתית. תוכנית מחיר למשתכן היא הצלחה מוכחת. ממשיכים בכל הכוח". כמה חבל שמה באמת נעצר הן ירידות המחירים. 0% במאי, 0.1% עלייה באפריל, 0.1% עלייה במארס.

2.

הכלכלה מעניקה כמובן משקל רב לציפיות ולפסיכולוגיה של הקונים. מי שישתכנע שמחר יהיה יותר זול מהיום, ומחרתיים יותר זול ממחר, יחרוק שיניים ולא ייצא לקנות היום.

נדמה ששר האוצר כחלון כל כך התאהב בפסיכולוגיה של הכלכלה, ששכח שהיא חייבת להיות מגובה לפחות במינימום של נתונים ומעשים. יותר דירות על המדף, יותר התחלות בנייה, יותר ראשי ערים שמגבים אותו בהיתרי בנייה ולא רק בחיוכים, יותר הגרלות לדירות מסובסדות - שיאפשרו לציבור הרחב, ודאי מחוסרי הדירות האומללים, להאמין במה שהוא כל-כך רוצה להאמין.

רק שבפועל, שלשום דיווחו באוצר כי 17,150 ישראלים, רק 17,150 ישראלים, נרשמו להגרלה הגדולה של מחיר למשתכן שתיערך בסוף החודש, בה יוגרלו 4,268 דירות בהנחות של מאות אלפי שקלים במקומות מבוקשים כמו רמת-גן, קריית אונו ועוד.

באוגוסט אשתקד, בהגרלה הגדולה הראשונה, נרשמו 41,856 משקי בית (ל-15 אלף דירות). כמעט כל הזכאים הרשומים.

היום, כשבמשרד השיכון רשומים 126,089 זכאים חסרי דירה שהוציאו ושילמו על תעודת זכאות, וכשמתוכם 48,197 התבשרו על זכייתם בהגרלה (רק כרבע מהם גם זכו לבוא לבחור את דירתם), החליטו רק 17,150 ישראלים להירשם להגרלה הבאה. איפה עוד 61 אלף מחזיקי תעודת זכאות? למה מחוסרי הדירות לא נרשמו להגרלה על דירה זולה ברמת-גן או בדימונה?

קרוב לוודאי שחלקם סתם מיואשים. הם יודעים שדירה זולה ברמת-גן (כ-16 אלף שקל למ"ר) תדרוש מהם לפחות 400 אלף שקל כהון עצמי ושדירה זולה בדימונה (6,400 שקל למ"ר ועוד 60 אלף שקל מענק) לא בהכרח תהיה זולה מהשוק הרגיל, מה גם שהם כבר הבינו שכולם קונים רק בשביל להשכיר.

3.

חלק אחר מאותם "מחוסרי דירה בעלי תעודת זכאות" פשוט הלכו לקנות דירה בשוק החופשי. כשדירת מחיר למשתכן באזור המרכז עולה 1.5-2 מיליון שקל, כשכלל לא בטוח מהם סיכויי הזכייה, האם הזכייה מבשרת שאכן נוכל בכלל לקנות את הדירה המסובסדת (תלוי מה יישאר עד שיגיע תורנו), מה יהיה שטחה ומה מחירה הסופי, רבים מבינים שאולי עדיף לוותר על הסובסדיה ולחפש דירה ישנה וצנועה באחת הערים. שם הם יחלמו על פוטנציאל תמ"א 38 במקום על סבסוד כחלון.

רק בשבוע שעבר פרסם האוצר את נתוני חודש מאי בשוק המגורים, החודש שבו התברר שלשום כי המחירים נותרו ללא שינוי, ומחירי הדירות החדשות עלו ב-0.9%. לפי נתוני האוצר, 4,500 מחוסרי דירה קנו דירות במאי. רק 660 מהן במחיר למשתכן של כחלון.

כ-3,800 ישראלים ויתרו על סובסדיה, שבינתיים עלתה למשלם המיסים קרוב ל-10 מיליארד שקל (אובדן הכנסות מקרקע, ממסים ועוד). 3,800 מחוסרי דירה שלא האמינו להכרזות שר האוצר ש"תוכנית מחיר למשתכן היא הצלחה מוכחת" ושבטוח מחר יהיה יותר זול בשוק. יהיה קשה לכחלון לקרוא גם להם אינטרסנטים.

4.

ומילה על מחירי השכירות - הנמצאים בתוך מדד המחירים לצרכן (ושמאז החשיפה של "גלובס" בינואר האחרון כי בלמ"ס גילו הטיה כלפי מטה של מחירי השכירות, עדיין לא הצליחו להחליט שם מה לעשות עם תפוח האדמה הלוהט הזה).

לפי מדד האינפלציה שפורסם שלשום, מדד הדיור עלה בחודש יוני בעוד 0.5% והשלים עלייה של 2.8% בשנה האחרונה. מדד "שירותי דיור בבעלות דיירים", המשקף חוזי שכירות חדשים שנחתמו בחודש האחרון, עלה בחודש אחד ב-0.6%. מדובר בצד השני של המטבע, שמצדו השני חוגגים באוצר מדי חודש ירידה בכמות הדירות שבידי משקיעים, שהם כמובן הנתח העיקרי של משכירי הדירות בישראל.

רק בשבוע שעבר דיווח הכלכלן הראשי של האוצר כי "מכירות מוגברות של משקיעים הביאו להמשך הירידה ב'מלאי' הדירות המוחזק בידי משקיעים, ובחודש מאי נגרעו ממלאי זה 600 דירות, כמעט כפליים בהשוואה לחודש קודם". בשנתיים האחרונות כבר מדובר בירידה נטו של כ-12 אלף דירות. לא מדובר בהכרח בבשורה רעה (אין ספק שהמשקיעים תדלקו את השוק בהרבה אוויר חם), אבל עלייה במחירי השכירות צריכה גם להזכיר לנו שכמו שאין רע בלי טוב, גם ההיפך נכון.