הרפורמה נקברה? זכויות הבנייה בתמ"א 38 לא יוגדלו

תוכניתו של משרד האוצר לתמרוץ פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ככל הנראה לא תצא אל הפועל בקרוב. נזכיר כי בתחילת יוני פורסם תזכיר חוק של משרד האוצר שכלל שורה של נושאים חשובים, בהם שינויים בחוק התכנון והבנייה הקשורים להיטלי השבחה וגם סעיף מיוחד שהוקדש לתוכנית חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).

התזכיר הוציא מהבוידעם תוכנית ישנה שהעלתה בזמנו ראשת מינהל התכנון לשעבר, בינת שוורץ, והעמיד אותה בחזית. מדובר בתוכנית שתכליתה לטפל בפרויקטים שאינם ישימים כלכלית במסלול הריסה ובנייה תמ"א 38 במגבלת תוספת הזכויות הקיימת, ומתן אפשרות למסלול חדש שמעניק, על פניו, זכויות בנייה של 350% משטח הבניין הקיים - יותר ממה שניתן כיום (בד"כ תוספת של 2.5 קומות). תזכיר החוק פורסם בבהילות, עם תקופת זמן קצרה יחסית להערות הציבור, וההנחה הייתה שהוא יקודם במהרה.

עם זאת, ל"גלובס" נודע כי ככל הנראה הבהילות לא הייתה כה רבה, שכן בסופו של דבר הוחלט לפצל מספר סעיפים מהצעת חוק האמורה, לקדם אותם באמצעות הצעות חוק פרטיות, ואת השאר לדחות. על פי גורם הבקיא בהצעת החוק, "הנושאים הדחופים קודמו בנפרד ושאר הנושאים, בהם גם המסלול החדש בתמ"א 38, יקודמו ככל הנראה במושב הבא". נציין כי ועדת שרים לענייני חקיקה דנה בתזכיר החוק אולם ההכרעה נדחתה מסיבות שונות. העובדה שמושב הכנסת הנוכחי עומד לפני סיום חרצה את גורל הסעיפים האחרים שלא קודמו באמצעות הצעות חוק פרטיות, וכך גם את התוכנית החדשה לתמ"א 38.

אף שהתוכנית החדשה לתמ"א 38 עוד לא הבשילה לכדי משהו ממשי ועוד לא התחילה את מסלול החקיקה בפועל, היא כן התחילה להשפיע על השוק החופשי - מרגע שתזכיר החוק פורסם. צריך להבין שכל תוכנית חדשה הקשורה לענף הנדל"ן כבר מכה גלים מרגע שפורסמה לציבור, גם אם בשלב מאוד מוקדם, ובכל הקשור לתמ"א 38 מדובר בהשפעה משמעותית יותר כי לא מדובר רק בקבלנים או יזמים אלא גם בבעלי הדירות ובעלי מקצוע נוספים. לתוכנית האמורה תומכים ומתנגדים כמעט כמו לכל תוכנית, והדבר מגדיל את האי-ודאות בענף. 

חלק מהפעילים בתחום סבורים שמדובר בתוכנית טובה שיכולה להעצים את הזכויות ובהחלט להפוך פרויקטים שאינם כלכליים היום לכלכליים לאחר שהתוכנית תאושר. לעומת זאת, גורמים אחרים הפועלים בתחום התמ"א 38 נחרדו מההצעה וטענו כי היא אינה משקפת הטבה או אפשרות ליישום נרחב יותר של פרויקטים במסלול הריסה ובנייה, אלא דווקא הפחתה בזכויות במקרים מסוימים.

 הגידול בזכויות הבנייה

עוד נקודה שמעוררת ביקורת בכל הנוגע לתוכנית התמ"א החדשה היא שלא מדובר בזכויות מוקנות, שאיתן אפשר להגיש בקשה להיתר בנייה (כפי שתמ"א 38 מאפשרת היום), אלא במסלול שיחייב הגשת תוכנית מלאה לוועדה המקומית. לדברי גורמים רבים בתחום, שיקול הדעת הנרחב של הרשות המקומית במקרה הזה הוא עקב אכילס של התוכנית, שיגרום לכך שגם אם היקפי הזכויות יגדלו על הנייר, אין ודאות שהרשות המקומית תאשר זאת בפועל.

יזמים בתחום, שפועלים ברשויות מקומיות שאינן ששות לקדם תמ"א 38 כבר היום, טוענים כי הסכנה המרכזית היא שהרשויות המקומיות יתמכו בתוכנית החדשה ולמעשה יקבלו כלי כדי "להפריע להתחדשות העירונית שגורעת מהם היטלי השבחה", וזאת משום שהן שבניגוד לתוכניות תמ"א 38 שאותן הן חייבות לאשר, כאן ההחלטה אם לאשר תוכנית או לא תהיה בידן. בנקודה זו חשוב להגיד עוד משהו. בעוד היזמים, הקבלנים וגם בעלי הדירות מעוניינים בקידום הפרויקטים ומחפשים את הזווית הכלכלית שבדרך כלל מגיעה לצד הגדלת זכויות, יש גם צד נוסף למשוואה - הצד של הרשויות המקומיות וגם השכנים שחוששים מעומס גדול על התשתיות ברחובות הקיימים. תוכנית שתגדיל זכויות לתמ"א 38 בהכרח גם תעמיס עוד על התשתית הקיימת ולכן יש למצוא פתרון גם לסוגיה הזו.

שאלת השאלות ביחס לתזכיר החוק ולסעיף הרלוונטי הנוגע לתמ"א 38, היא האם העובדה שהוא לא מקודם כעת משמעותה, כמו במקרים דומים רבים אחרים, שהוא לא יקודם בכלל ויישאר רק בגדר הצעה. גורמים הבקיאים בהליכי החקיקה כמו גם בקידום תזכיר החוק הרלוונטי טוענים כי אין כוונה לסגת מקידום התוכנית החדשה, והסיבה לעיכוב היא זמנית בלבד והבנה שלא ניתן לקדם את התוכנית במושב הנוכחי שקרב לסיום.

בכל מקרה, חשוב לזכור שמדובר בהצעה שנמצאת רק בתחילת הדרך, ואם אכן תמשיך ותקודם במושב הבא, היא תצטרך לעבור דיונים בוועדת הכנסת הרלוונטית, שם גם התומכים וגם המתנגדים ישמיעו את קולם ויפעילו לחצים. לכן, גם אם ההצעה תקודם במושב הבא, לא מן הנמנע שעוד יוכנסו בה שינויים כאלו או אחרים. הכול, כמובן, בכפוף לכך שהבחירות לא יוקדמו, מה שיטרוף את הקלפים לחלוטין.

דבר אחד בכל זאת בטוח: לאחר רעידות האדמה של השבועות האחרונים, מעדיפים כעת במשרד האוצר להתמקד בתוכנית המיגון הגדולה שאושרה בקבינט המדיני-ביטחוני, תוכנית שככל הנראה תכלול גם חיזוק מבנים בצורה זו או אחרת ביישובים שבהם הסיכון לרעידות אדמה גבוה יותר.