בג"ץ יצטרך להכריע: האם גם הקרקעות ביו"ש ישווקו במכרז

פרויקט בנייה ביישוב הקהילתי ברקן בשומרון ליד אריאל, להרחבה קהילתית של 130 בתים צמודי קרקע, הסתבך במחצית העבודה ונקלע למערכה משפטית מורכבת, הותיר עשרות משפחות ללא יכולת לסיים את בניית בתיהן ועשרות משפחות שמתגוררות בבתים שאין להם היתרי אכלוס ובלי אישורי התחברות לתשתיות (טופס 4), עם חיבורי חשמל לא תקניים ומסוכנים ומערכת ביוב פרטיזנית שמזרימה שפכים גולמיים לנחל רבה ומשם לירקון.

אבל מעבר לכך, משמעות הסכסוך סביב הפרויקט הצנוע בברקן גדולה בהרבה: כיוון שהתגלגל לבג"ץ, יצטרך בג"ץ להכריע מחר בשאלה האם שיווקי קרקעות ובנייה במגזר הכפרי בשטחי יהודה ושומרון ימשיכו להתנהל בניצוחה של החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית, הנשלטת על-ידי מפלגת הבית היהודי, או שתיערך רפורמה בכללי המשחק של שיווקי הקרקעות והן יושוו למקובל בתוך הקו הירוק - כולל ההכרח לקיים מכרזים פתוחים ושקופים.

ללא תמורה וללא מכרז

שיווק קרקעות במגזר הכפרי ביהודה ושומרון מתחיל בכך שהממונה על אדמות המדינה והרכוש הנטוש במינהל האזרחי מעביר לחטיבה להתיישבות ללא תמורה וללא מכרז את הקרקעות. כ-500 אלף דונם הועברו כך לחטיבה במהלך השנים. משם עוברות הקרקעות ללא מכרז וללא תמורה לאגודה השיתופית אמנה, המאגדת 78 ישובים כפריים-קהילתיים, רובם המכריע ביו"ש, ובהם כ-15 אלף בתי-אב.

אמנה מעבירה את הקרקעות ללא מכרז וללא תמורה לחברה הבת-המסחרית-יזמית שלה, בנייני בר אמנה, לפרויקטים ביישובים השונים. בנייני בר אמנה מקבלת מימון בנקאי ומשעבדת את הקרקעות לטובת הבנקים, במקרים רבים לבנק מזרחי-טפחות.

העסקה של בנייני בר אמנה היא מול לקוח הקצה, הרוכש בית בנוי בשטח כ-200 מ"ר בדרך-כלל בשתי קומות, על מגרש בן כחצי דונם, במחיר של 1.6-1.9 מיליון שקל. לרוכש יש זכויות של "בר רשות" על הקרקע, שהיא זכות חלשה יחסית במקרקעין. המועצה האזורית מסייעת לאמנה ולרוכשים במימון עבודות הפיתוח.

על-פי הערכות של קבלני ביצוע ביהודה ושומרון, עלות הקמת בית כזה היא 700-800 אלף שקל, לא כולל הוצאות פיתוח והוצאות נלוות. לדברי פעילים בתחום הבנייה ביו"ש, הרווח לבר אמנה הוא כחצי מיליון שקל בכל בית כזה.

מנהל בר אמנה הוא אחת הדמויות הבולטות בתחום הבנייה בשטחים, זאב חבר (זמביש), שהוא גם מזכ"ל האגודה השיתופית אמנה. גזבר בנייני בר אמנה הוא משה יוגב, שהוא גם גזבר אמנה. מערכת הקשרים בין האגודה השיתופית לחברה-הבת המסחרית אינה שקופה, אבל גורמים ביו"ש מעריכים כי אמנה העבירה במהלך השנים לבנייני בר אמנה מיליוני שקלים כנגד הקצאת מניות של החברה-הבת בנייני בר אמנה.

חבר ויוגב נחקרו בתחילת 2016 ביאח"ה בחשד לקבלת דבר במרמה בהקשר לפרשת ישראל ביתנו. החשד היה שאמנה קיבלה כספים לצורך בנייה אבל לא בנתה, וכי בתהליך העברת תקציבים מהאוצר לחברה כלכלית ביו"ש, נלקחו מהכספים הללו "עמלות" עבור אמנה. חבר ויוגב הכחישו את החשדות, ועד כה לא ידוע על תוצאות החקירה. 

 זאב חבר / צילום: פלאש 90

"היישוב החליט"

מי שעוררה עכשיו את הפרשה ואת שאלת מכרזי הקרקע בשטחים - ופנתה בעתירה לבג"ץ - היא החברה הקבלנית מ.י. שחם נדל"ן, בשליטת היזם ליאור חן, הבונה את פרויקט ההרחבה ביישוב ברקן. 

תגובת החטיבה להתיישבות: "החטיבה פועלת על-פי ההסכמים שלה עם ממשלת ישראל ועל-פי החלטות הממשלה. החטיבה מעניקה זכויות למתיישבים ולאגודות שיתופיות על מקרקעין שהוקצו לה על-פי הסכמי הרשאה עם הממונה ביו"ש. במהלך שנות ה-90' ניתנו הלוואות אגודה על-ידי משרד השיכון לגורמים כלכליים שעמדו בקריטריונים, ובמסגרת זו ניתנו הלוואות לחברות לפיתוח של המועצות האזוריות והמקומיות ולאמנה ולחברת בר אמנה.

"הישוב הוא שהחליט מי יהיה הגורם שיפתח עבורו את הקרקע ויבנה בתים ובהוראת האגודה הועברו זמנית זכויות בקרקעות לאותה תנועה מיישבת. בשנים האחרונות חדלה הממשלה להעניק הלוואות אלה. כיום, לטענת החטיבה, היא הפסיקה להעביר זכויות לגוף המיישב ומסתפקת ברישום הערת אזהרה להבטחת השקעתו". כזכור, דוח המשנה ליועמ"ש דינה זילבר על הבעייתיות בפעילות החטיבה להתיישבות, הסתיים בקבירת הדוח ובהדחתה מטיפול בעניין זה. 

 ליאור חן / צילום: אלון רון

"אמות מידה משפטיות"

היועץ המשפטי לממשלה, ד"ר אביחי מנדלבליט, החליט לאחרונה לקיים בחינה מחודשת של מדיניות שיווק קרקעות למגזר הכפרי בשטחים. בחינה כזו היא מתכון לסערה פוליטית, בעיקר נוכח ההמלצה המקדמית של מנדלבליט שלפיה יש לפקח על פעילות החטיבה להתיישבות ולשווק קרקעות למתיישבים באיו"ש בדרך של מכרזים.

מנדלבליט אומר בתגובה לבג"ץ כי המסגרת המשפטית המגדירה את סמכויות וחובות המדינה בניהול האדמות ביו"ש קבועה בדיני התפיסה הלוחמתית וכן בכללי המשפט המינהלי הישראלי. לדבריו, המדינה אמנם רשאית "להקצות קרקעות לגורמים שונים, בהם גם החטיבה להתיישבות, על-מנת לקדם תכנון ופיתוח בשטח, אבל אינה יכולה להתפרק כליל מאחריותה לרכוש הממשלתי באזור, שהוא משאב ציבורי ויש לנהלו בהתאם, אף לאחר הקצאת זכויות בו. מכאן שהסדר ניהול המקרקעין במגזר הכפרי ביו"ש נדרש לעמוד באמות-מידה משפטיות עקרוניות מסוימות".

היועמ"ש מותיר לשיקול-דעת הדרג המדיני את הבחירה בין החלופות השונות ביחס לניהול אדמות המדינה על-ידי החטיבה להתיישבות, "ובלבד שהחלופה שתיבחר בסופו של יום תעמוד באמות-המידה המשפטיות העקרוניות הבאות:

"אין לקבוע הסדר אשר הלכה למעשה ינתק את הרשויות באזור מניהול אדמות מדינה.

"נדרש פיקוח ממשלתי אפקטיבי על פעולותיה של החטיבה להתיישבות בניהול המקרקעין באיו"ש.

"על המדינה לגבות מהמתיישבים תשלום בגין השימוש ברכוש הממשלתי.

"שיווק המקרקעין למתיישבים יעשה בהתאם לעקרונות דיני מכרזים".

הדיון בבג"ץ צפוי להתקיים מחר (ב'). אבל במקביל, ח"כ בצלאל סמוטריץ' (הבית היהודי) מוביל הצעת חוק שמטרתה בדיוק הפוכה, ובמרכזה שימור מעמדה של החטיבה להתיישבות כגוף מעין-ממשלתי, תוך עיגון בחוק של הפטור שיש לה מחובת קיום מכרזים. אחרי דיון סוער בכנסת באמצע חודש יוני, הועברה ההצעה של סמוטריץ' לוועדת חוקה חוק ומשפט.  

 אביחי מנדלבליט / צילום: שלומי יוסף

שחם נגד אמנה: סכסוך מקומי או מאבק עקרוני

שחם נדל"ן מנהלת מערכה משפטית חריפה ומסועפת נגד החטיבה להתיישבות, אמנה, בנייני בר אמנה, המועצה האזורית שומרון ואישים שונים בתחום התכנון והבנייה ביו"ש. שחם נדל"ן, באמצעות עורכי הדין מעיין בכר ואביחי ורדי, טענה כי בנייני בר אמנה השתלטה שלא כדין על מחצית מהפרויקט ועל תקציבים שיועדו לפרויקט, תוך הטעיית הרשויות, כשהיא נהנית מתמיכה כספית ותכנונית של המועצה האזורית שומרון. בנייני בר אמנה טוענת מנגד כי חברת שחם קיבלה ממנה הלוואה ואינה משיבה את הכסף. הצדדים הגישו בקשות לפירוק זה נגד זה, והדברים הגיעו לשתי עתירות בבג"ץ.

בעתירה הראשונה מבקשת שחם נדל"ן מבג"ץ להורות על פתיחה בחקירה פלילית בשל עבירות של בנייה בלתי חוקית, שימוש פסול בכספי ציבור, הפרת אמונים וניצול לרעה של כוח המשרה, וכן בגין ביצוע פעולות בניגוד עניינים. כמו כן התבקש בית המשפט להפקיע סמכויות המועצה ביחס לאמנה, ביטול כספי תמיכות שניתנו לאמנה באופן בלעדי וביטול היתרים פיקטיביים.

בעתירה השנייה מתייחסת חברת שחם בין היתר לדוח מבקר המדינה 63ב על הקצאת קרקעות ביו"ש, שבו נמתחה ביקורת חריפה על שיטת שיווקי הקרקע של המינהל האזרחי באמצעות החטיבה להתיישבות ועל ההימנעות מגביית דמי חכירה מהמתיישבים. המבקר התריע על כך שמדובר בשיטה שבגינה "נגרם הפסד כספי גדול לקופת האזור, שהוערך על-ידי הממונה על הרכוש הממשלתי באיו"ש במאות מליוני שקלים".

העתירה של שחם היא לביטול הקצאות של קרקעות מדינה אשר הוקצו לאמנה ללא תמורה וללא מכרז; לפתיחה בחקירה פלילית בשל העברת קרקעות מדינה לידיים פרטיות ללא תמורה וללא מכרז, באופן בלעדי לאמנה; דרישה כי קרקעות המדינה ביו"ש יוקצו באמצעות מכרזים ליזמים פרטיים על-פי הכללים הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל; וכן קביעת קריטריונים ברורים לשימוש בכספי המדינה המועברים לחטיבה להתיישבות.

ליאור חן, הבעלים של שחם נדל"ן, אומר: "הבעיה האמיתית היא שומרי הסף אשר בוחרים להתעלם במכוון ממעשיה של אמנה, הנהנית מקשר שתיקה מטריד וטמינת ראש בחול מצד כל הרשויות הרלוונטיות, אשר נאלמות דום מול שימוש פסול בכספי ציבור וגזל קרקעות מדינה הנאמדים במיליארדי שקלים. גם שרת המשפטים, אשר נאבקת להחלת הריבונות ביו"ש, שוכחת כי כללי היסוד של ריבונות הם חוק וסדר - כך בהפרת חוק בוטה בה מעורבים בעלי תפקידים בכירים - והיא מפנה את מבטה לצד השני כשמדובר בקהל בוחריה".

מאמנה נמסר בתגובה: "עתירת שחם נגועה בחוסר תום-לב, והיא ניסיון לנגח את אמנה בשל סכסוכים אחרים המנוהלים בין הצדדים; אמנה התקשרה עם ישובים בשטחי יו"ש להקמת פרויקטים ולא קיבלה זכויות בקרקעות; כספי ההלוואות שהתקבלו הם 'הלוואות אגודה' (מימון ביניים של משרד השיכון), על-פי קריטריונים שנקבעו על-ידי החשב הכללי במשרד האוצר; הקרקעות הועברו ללא תמורה לחברי האגודות השיתופיות שרכשו שירותי בנייה מאמנה".

לדברי עו"ד נדב העצני, המייצג את אמנה, מסר כי "במלוא הזהירות והענווה, אני מרשה לעצמי להעריך שהבקשה לפירוק נגד בנייני אמנה תידחה בשלב זה או אחר, לאחר שבית המשפט יעמוד על מופרכותה. כן אציין כי משרדי התבקש לפתוח בהליכים שונים נגד מי שאחראי להתנהלות השערורייתית של שחם, וכך ייעשה, והבקשה שהוגשה לבית המשפט נגד בנייני אמנה היא בבחינת היפוך היוצרות בהליך מנפולטיבי וכוזב". 

עו"ד קובי אמסטר, המייצג את 50 משפחות בפרויקט בברקן, אומר: "מאז שנת 2008 רכשו עשרות משפחות מגרשים, בנו בתים והעבירו לידיה של שחם מיליוני שקלים לצורך ביצוע עבודות הפיתוח. מאז שנת 2011 מנהלת שחם עשרות הליכים משפטיים בכל ערכאה אפשרית, אבל לקידום עבודות הפיתוח כמעט לא נעשה דבר. סבלם ומצוקתם התושבים, על לא עוול בכפם, אינו שנוי במחלוקת. המתיישבים אומרים לבית המשפט: ימשיכו כל המתקוטטים לריב על כסף או כבוד יוקרה או נקמה עד כלות בבתי המשפט, אבל את השלמת בניית בתינו הפקד בידינו".