הסכסוך של תל-אביב וגבעתיים על מצפה הכוכבים

סכסוך ארוך-שנים בין עיריית תל-אביב לעיריית גבעתיים, הנוגע לקרקע שמחזיקה עיריית תל-אביב בעיר גבעתיים, עלה לאחרונה מדרגה כאשר עיריית תל-אביב הגישה עתירה נגד עיריית גבעתיים בטענה כי הפקיעה קרקע השייכת לה בגבעתיים ומיועדת למבני ציבור, וזאת כאשר כלל אין לה כסף לשלם פיצויים בגין ההפקעה. בעתירה מבקשת עיריית תל-אביב מבית המשפט לבטל את ההפקעה שבוצעה בניגוד לדין ובחוסר תום-לב.

העתירה, שהוגשה באמצעות עורכות הדין שירי אשכנזי ואפרת הרמן לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, נגד עיריית גבעתיים והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מתייחסת לחטיבת קרקע בשטח 30 דונם הממוקמת בגבעת קוזלובסקי, אזור המאופיין בביקושים גבוהים למגורים. גבעת קוזלובסקי מצויה בנקודה תצפית גבוהה בעיר, ועל כן במתחם קייימים בין היתר מצפה כוכבים, מצפור, אנטנה של חברת בזק ובריכת מים של עיריית גבעתיים, המספקת מים לתושבי בני-ברק, רמת-גן וגבעתיים וכן שני שלישים מצריכת המים של תושבי תל-אביב.

על חלק מחטיבת הקרקע שבבעלות עיריית תל-אביב, המיועדת למבני ציבור ומגורים, אושרה בשנת 2016 תוכנית, במסגרתה הוגדלו זכויות הבנייה, והוספו תכליות למגרשים למבני ציבור. בפברואר 2018 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים הודעה כי בכוונתה להפקיע 16.3 דונם מתוך חטיבת הקרקע שבבעלות עיריית תל-אביב לצורכי ציבור וכן קרקעות של מחזיקים נוספים במתחם. הקרקע שהופקעה מיועדת לשימושים ציבוריים שגם יזמים פרטיים יכולים לממש, כגון בתי אבות ומעונות סטודנטים, ולא למגורים, ושוויה עשוי להגיע למאות מיליוני שקלים. 

העתירות השונות אוחדו לתיק אחד

בתגובה שלחה עיריית תל-אביב לוועדה המקומית גבעתיים מכתב התנגדות, בו ציינה כי הפקעת הקרקע מהווה פגיעה חמורה בקניינה, וביקשה פגישה דחופה על-מנת לבחון חלופה תכנונית אחרת להפקעה, או לדון בגובה הפיצוי המגיע לה. הוועדה השיבה כי תדאג לזמן פגישה בהקדם, אך לטענת עיריית תל-אביב, הדבר מעולם לא קרה. על כן, היא טוענת, לא נותרה לה ברירה אלא להגיש את העתירה. גם מחזיקים נוספים במתחם, ובהם חברת בזק, הרשות השנייה לטלוויזיה וחברת ניצני הפסגה, הגישו עתירות כנגד הודעת ההפקעה שפרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של גבעתיים, שאוחדו לתיק אחד.

בעתירה מציינת עיריית תל-אביב כי במהלך השנים סייעה לעיריית גבעתיים ונעתרה לבקשות שונות שהעלתה. בין היתר עיריית תל-אביב העבירה לעיריית גבעתיים שטחים לצורך סלילת כבישים והקמת מאגר מים, ואף נתנה הרשאה להעביר את צינורות המים של עיריית גבעתיים בתחום הקרקע של עיריית תל-אביב. בנוסף העבירה עיריית תל-אביב 2 דונם למדינה, על-מנת שזו תוכל למסור אותן לחברת בזק לצורך הקמת אנטנה שקיימת בשטח עד היום לטובת תושבי גבעתיים. לטענת עיריית תל-אביב, למרות הסיוע הרב שתנה לעיריית גבעתיים, עיריית גבעתיים סירבה לשתף פעולה עמה בנוגע לפיתוח המתחם, הערימה קשיים וסירבה להיענות לבקשות עיריית תל-אביב מטעמים לא ענייניים.

עיריית תל-אביב טוענת בעתירה כי קרוב לשני עשורים שהיא מנסה לקדם תכנון למתחם שיכלול פתרון למאגר המים שבמתחם, שטח ירוק של 12 דונם ופרויקט מגורים. היא מציינת גם כי לאורך השנים ירד היקף הבינוי מ-350 דירות למספר קטן יותר, ולמרות זאת ההצעות שהציגה נדחו על-ידי עיריית גבעתיים, שלא הציעה מצידה שום חלופה.

כך למשל, בשנת 2009 התקיים סיור של נציגי הצדדים במתחם כדי לבחון פרויקט בנייה משותף. הוסכם כי עיריית תל-אביב תמנה מתכנן שייפגש עם מהנדס עיריית גבעתיים ויגבש תוכנית ראשונית, וכך נעשה. אולם בסופו של יום עיריית גבעתיים לא אפשרה לקדם את התכנון למתחם.

בשנת 2008, למשל, ביקשה עיריית תל-אביב להחליף את הגדר במתחם שבחלקה הייתה פרוצה לגדר מתכת, משיקולי בטיחות. לאחר תיאום ביצוע של הגדר החדשה מול נציגי עיריית גבעתיים, ולאחר שהחלו העבודות במתחם, הוציא מהנדס עיריית גבעתיים צו הפסקה מינהלי לעצירת העבודות. בקשת עיריית תל-אביב לקבלת היתר לחידוש הגדר נדחתה, בטענה כי הקמתה מהווה "פגיעה נופית". עיריית תל-אביב פנתה לוועדת הערר המחוזית על ההחלטה, ולמרות ניסיונות עיריית גבעתיים לסכל את הקמת הגדר, עיריית תל-אביב הצליחה בסוף להקים אותה.

 גבעת קוזלובסקי, גבעתיים

הודעה מפתיעה על הפקעה

עוד נטען בעתירה כי בפברואר 2017 התקיימה ישיבה בין הצדדים על פיתוח משותף למתחם, אך בעקבותיה הופתעה עיריית תל-אביב לקבל מכתב, בו הודיעה לה עיריית גבעתיים באופן "סתמי וחד-צדדי" כי למרות שהועלו במסגרת ישיבת העבודה פתרונות תכנוניים, ראש עיריית גבעתיים החליט לפעול להפקעת הקרקע.

בשל התנגדות עיריית תל-אביב לכך התקיימה במארס 2017 פגישה בין ראש עיריית תל-אביב, רון חולדאי, לראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, בה אמר קוניק כי ברצונו להקים פארק במתחם. חולדאי השיב כי אין לו התנגדות לרעיון, ובלבד שעיריית גבעתיים תרכוש את זכויות עיריית תל-אביב במתחם.

לטענת עיריית תל-אביב, כאמור, למרות ניסיונותיה לקדם הליכי תכנון משותפים עם עיריית גבעתיים שימזערו את הפגיעה בקניינה של עיריית תל-אביב ויענו על צורכי עיריית גבעתיים, בחרה גבעתיים לנקוט הליך הפקעה חד-צדדי. "עיריית גבעתיים בחרה להמשיך לנסות לקבל לידיה את מקרקעי העותרת תוך שימוש לרעה בסמכויות המוקנות לה ובחוסר תום-לב, בין על-ידי הוצאת דרישה לקבלת המקרקעין ובין בניסיון לעשות שימוש בסמכויות תאגיד המים של העיר גבעתיים על-מנת לגרום להעברת מקרקעי העותרת לידיה".

קוניק בפרוטוקול: "אין לנו"

גם אחרי כל ניסיונות עיריית תל-אביב לקדם תכנון וחרף הזמן והמשאבים שהשקיעה בהכנת חלופות תכנון, עיריית גבעתיים התנערה מהסיכומים, בטענה כי "פתרונות אלה נבחנו על-ידי ראש העירייה, ונמצא כי קיים קושי ביישומם, ולפיכך הוחלט על-ידי ראש העירייה לפעול לאלתר בהליך של הפקעה שטחים לצורכי ציבור".

עיריית תל-אביב טוענת כי כל האמירות של עיריית גבעתיים בדבר "נכונותה" להיפגש ולדון "נאמרו מן הפה החוצה", ובפועל בחרה להמשיך בהליך הפקעה באופן חד-צדדי ובחוסר תום-לב. זאת מאחר שבפרוטוקול הוועדה לאיכות הסביבה מחודש ינואר 2017 צוטט קוניק כאומר: "רוב הדברים שהועלו מחייבים פיצוי כספי, ואין לנו". 

לטענת עיריית תל-אביב, קוניק היה מודע לכך שבמסגרת הליך ההפקעה על עיריית גבעתיים לשלם פיצויי הפקעה, אך למרות שידע כי אין לה היכולת הכלכלית לשלם פיצוי הפקעה, בחר לנקוט את ההליך. "אין זאת כי אם עזות-מצח ושימוש לרעה בסמכויות וכספי ציבור, כמו גם חוסר תום-לב משווע".

בעתירה טוענת עיריית תל-אביב כי כל ניסיונותיה לפתור את המחלוקת הנוגעת לקרקע מחוץ לכותלי בית המשפט באמצעות פנייה ליועץ המשפטי לממשלה, או לממונה על המחוז, לא זכו למענה. "על כן יש לראות בהתנהלות עיריית גבעתיים חוסר תום-לב והפרה של חובת ההגינות הבסיסית המוטלת על רשות ציבורית".

עוד היא טוענת כי ההפקעה שבוצעה אינה חוקית, מאחר שהתוכנית שחלה במתחם מתייחסת רק לקרקע שבבעלות עיריית גבעתיים או קרקע שהופקעה טרם אישור התוכנית. לטענת עיריית תל-אביב, היכולת הכלכלית של רשות לשלם פיצויי הפקעה הוא שיקול מהותי שיכול להוביל לביטול ההחלטה בשל חוסר יכולת ליישמה.

למרות זאת, טוענת עיריית תל-אביב, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים פעלה "ברשלנות, בחוסר סבירות וללא הנמקה", כשלא דרשה מעיריית גבעתיים להוכיח את יכולתה הכלכלית לממש את ההפקעה, וזאת במיוחד לאור הצהרותיו של קוניק כי אין לעירייה יכולת לשלם פיצוי.

עיריית תל-אביב מזכירה בעתירה כי הפקעה היא אמצעי קיצוני ומרחיק לכת של רכישה כפויה של קרקע, שכנגדה משולמים פיצויים, ועל הרשות לפעול בסבירות, מידתיות, הגינות ותום-לב. לטענתה, עיריית גבעתיים לא הוכיחה צורך ציבורי מסוים שבגינו מופקעת הקרקע, לאחר שבהודעת ההפקעה ציינה כי בכוונתה להפקיע את הקרקע בשל "צורך ציבורי" כללי. בנוסף לכך טוענת עיריית תל-אביב כי עיריית גבעתיים התעלמה מהצעותיה לתכנן את המתחם ולממש בו בנייה שתכלול גם את צורכי הציבור של עיריית גבעתיים.

מעיריית גבעתיים נמסר בתגובה: "עיריית גבעתיים הפקיעה שטח ציבורי (ולא שטח המיועד למגורים) לצורך מתן מענה לצורכי ציבור של תושבי העיר גבעתיים בהתאם להוראת התוכניות התקפות החלות, שתכליתן מאפשרת הקמת מבני ציבור ושמירה על ערכי הטבע והנוף".