פיילוט במחיר למשתכן: הקבלנים יקבעו מה המחיר למ"ר דירתי

במטה הדיור מנסים כיוון חדש במכרזי מחיר למשתכן. על-פי גורמים באוצר, במטה הדיור גיבשו פיילוט ראשוני שיכלול נכון להיום מכרז אחד בודד, שלעומת כל מכרזי מחיר למשתכן שפורסמו עד היום, לא יכלול את מחיר המקסימום באופן גלוי. הכוונה היא שמחיר המקסימום למ"ר דירתי, שמהווה את הסמן המקסימלי להצעות היזמים והקבלנים במכרזים היום, יהיה חסוי, וההצעות שיוגשו במכרז יתבססו על הערכת המגישים בלבד בהתאם לתנאי התב"ע, המכרזים הקודמים באותו היישוב והשורה התחתונה מבחינתם - מה המחיר למ"ר דירתי שיוביל לכך שהמכרז יהיה כלכלי ויאפשר גם רווח. ככל הנראה המכרז הראשון (והיחיד בינתיים) שיפורסם בשיטה זו יהיה ביקנעם.

הדבר דומה למכרזי המדינה על הקרקע עוד טרם ימי מחיר למשתכן, במובן זה שמחיר המינימום שנקבע לקרקע במכרזים היה סמוי, והמציעים לא ידעו מה הרף התחתון שאליו אסור להם להגיע כדי שההצעה שיגישו תהיה כשרה ותאושר. עובדה זו לא פעם גררה הצעות גבוהות במכרזים, הרבה מעל מחיר המינימום.

במקרה של מחיר למשתכן הסיבה לפיילוט האמור היא אחת - במטה הדיור, כמו במשרד הבינוי והשיכון, מבינים כבר תקופה ארוכה שחישוב המ"ר הדירתי המקסימלי במכרזים לא תמיד תואם את מה שקורה בשוק. מסיבה זו לא מעט מכרזים, בעיקר בפריפריה, נכשלו. מכרזים שלא קיבלו הצעות היו חוזרים שוב לשיווק, אבל לא תמיד ידעו באוצר ובמשרד הבינוי והשיכון אם הבעיה היא במחיר המקסימום שנקבע או בדברים אחרים. מסיבה זו לא נדיר לראות מכרזים שפורסמו פעם, פעמיים ואפילו יותר, ללא שינוי במחיר המקסימום וללא הצלחה בסופו של דבר גם בשיווקים המאוחרים יותר.

עכשיו מנסים למעשה במטה הדיור ובמשרד הבינוי והשיכון להוביל לכך שהקבלנים יהיו אלה שיתנו את ההערכות למחיר למ"ר שריאלי מבחינתם, ואם ההצעות שיתקבלו לא יעמדו בסטנדרט של המחיר המקסימלי שקבעה המדינה, ידעו מנסחי המכרז כי זו הבעיה, והמכרז החוזר שיפורסם ייתן מענה בדמות העלאת מחיר המקסימום מחד או שינויי בסעיפים אחרים, כמו ההנחה על הקרקע, סבסוד הפיתוח ועוד.

מבחינת מטה הדיור ומשרד הבינוי והשיכון, מדובר בניסוי התחלתי שאמור לטענתם לטייב את המערכת וליצור היתכנות מהירה יותר למכרזים שמתקשים להיסגר. הבעיה היא שברגע שמחיר המקסימום לא יהיה גלוי, הסבירות שהמכרזים ייכשלו גבוהה יותר, משום שלא סביר שההצעות ישאפו למחירים נמוכים אלא להפך. במקביל, ככל שההצעות למחיר מ"ר דירתי יהיו גבוהות יותר, ייתכן שגם ההנחה הסופית לזכאים תישחק.

נציין כי השיטה החדשה של המכרזים, אם תבשיל, ואם הפיילוט יוכרז כמוצלח, מעידה כי באוצר ובמשרד הבינוי והשיכון הפנימו כי ככל שעובר הזמן, מכרזי מחיר למשתכן בפריפריה הם בעייתיים יותר ויותר. אבל אולי במקום לשנות שוב את פרטי התוכנית, נכון יותר להוריד הילוך משיווק הקרקע בפריפריה במסגרת מחיר למשתכן ולהגביר את שיווק המכרזים הללו במרכז. זה אומנם לא ייתן את אותם המספרים באקסלים שמודדים את הצלחת התוכנית, אבל זו תהיה פעולה שתואמת את השוק ואת העדפות הזכאים והזוכים בפועל.