מחיר למשתכן: איך בונים דירות ב-4,000 שקל למ"ר?

כלל האצבע בשוק אומר שבנייה של מטר רבוע בדירה עולה מינימום 4,500 או 5,000 שקל למ"ר. כלפי מעלה, השמים הם הגבול. אבל האם ייתכן שאפשר לבנות במחיר נמוך יותר למ"ר?

חישוב העלות לבניית מטר קבוע הוא לא נוסחה קבועה, ולכל פרויקט משתנים רבים שיש להביא בחשבון לצד רווח קבלני או יזמי, אולם לאחרונה נסגרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן כמה מכרזים שמעלים שאלה אודות עלות בנייה למ"ר בישראל. סקירת מכרזי מחיר למשתכן מהעת האחרונה מעלה כי אף שהמדינה מציבה לא פעם מחיר מקסימלי נמוך מאוד במכרזים, לעתים ההצעות במכרזים בפועל נמוכות אפילו יותר. כך, מכרז בבית שאן נסגר במחיר של 4,080 שקל למ"ר, ומכרז בכפר עראבה במחיר של פחות מ-4,000 שקל למ"ר (ראו מסגרת). 

הפרויקטים הללו עדיין לא נבנו, כך שצריך לחכות לראות מה יהיה המצב עם קבלת טופס 4, וכמה רווח ירשמו הקבלנים אם בכלל, כדי לקבוע האם המחיר למ"ר אכן מייצג את העלות. בינתיים, שאלה חשובה לא פחות היא האם במשרד האוצר, במשרד הבינוי והשיכון וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חושבים שניתן לבנות במחירים הללו. הרי מחיר המקסימום במכרז נמוך מאוד, וזה מחיר שאותו המדינה עצמה קובעת כתנאי במכרז.

 גורמים שיכולים להשפיע על עלות בניית פרויקט ומחיר למ"ר דירתי

"אין סיכוי שאפשר במחיר הזה"

תוצאות המכרזים הללו מעלות מחדש לדיון את השאלה הרחבה כמה עולה לבנות בישראל והאם באמת, כמו שאמרו בעבר שר הבינוי והשיכון יואב גלנט ושר האוצר משה כחלון, אפשר לבנות דירה בהרבה פחות ממה שהעמדה הרשמית של הקבלנים גורסת.

שיחות עם גורמים בתחום מעלות כי לשאלה הזו אין תשובה חד-משמעית והנושא מורכב ומושפע מגורמים שונים, החל מתנאים בבנייה, דרך עלות וזמינות של כוח אדם ועד השאלה הפשוטה אם לפרויקט יש חניון תת-קרקעי או אין.

כששואלים קבלנים האם אפשר לבנות ב-4,000 שקל למ"ר מקבלים תגובות מגוונת. "הצעות הזויות", יש מי שאומר, "אין סיכוי שאפשר לבנות באמת במחיר הזה", אומרים אחרים.

אבל קבלנים אחרים, שפועלים גם הם באזורי פריפריה ואף מכירים קבלנים שזכו במחירים נמוכים דומים, אומרים כי הדבר אפשרי בהחלט, אם כמה תנאים מצטברים מתקיימים. כך למשל, במקומות שבהם שווי הקרקע אפסי, ודרישות התב"ע אינן כוללות בניית חניון תת קרקעי, והפיתוח אינו מסובך או יקר במיוחד, נראה שניתן לספק את הסחורה גם במחיר נמוך יחסית. גם גובה הבניין נכנס למשוואה.

בהתאחדות בוני הארץ אומרים בעניין זה כי "ברמה כללית עלות בנייה למ"ר היא בין 4,500 שקל ל-5,000 שקל - רק הבנייה. המחיר הזה עולה בהתאמה אם יש אילוצים במגרש כמו חניון תת-קרקעי, או שמדובר בבניינים גבוהים שבהם יש דרישות נוספות.

"יש גם אלמנט משתנה של עלות עובדים. במרכז הארץ למשל אפשר לראות יותר עובדים זרים בעבודות הרטובות (עבודות שלד, א.ח). אבל בדרום או בצפון לפעמים יש כוח עבודה זמין יותר וזול יותר. גם זה משפיע וכל דבר כזה משפיע על התמחור.

"ואחרי כל זה, כשמתייחסים להצעות כמו אלה שזכו בבית שאן או בעראבה קשה להבין איך המחיר הנמוך עתיד לכלול גם את הרווח הקבלני או היזמי, אבל בגלל שמחיר למשתכן עוד לא סיפקה מספיק דוגמאות בשטח, קשה לבחון את הדברים נכון להיום".

עוד סוגיה שמעלים גורמים בענף היא שימוש נרחב יותר בטכנולוגיות בנייה מתקדמות או באמצעים טרומיים שעשויים אף הם להוזיל את עלויות הבנייה.

שיחה עם קבלן שזכה במכרז והציע מחיר נמוך למ"ר מעלה כי אין שום קסמים במחיר נמוך למ"ר, וכי הדבר אפשרי. עוד מסביר אותו קבלן כי במקומות שבהם שווי הקרקע אפסי, דרישות הבינוי אינן מסובכות והדירות גדולות, מדובר לא רק בפרויקט שייצא לדרך וייבנה אלא גם בכזה שיהיה אפשר לסיים ברווח נאה מבלי להתפשר על איכות הבנייה או המפרט שגם ככה מוגדר מראש.

במקביל, קבלנים אחרים שפועלים במסגרת מחיר למשתכן דווקא סבורים שלא פעם הצעות כה נמוכות הן סימן לתוכנית מוקדמת המבוססת על שינויים בהמשך הדרך. יש מי שטוען כי מדובר בתכנון מראש שנועד כדי לשנות את התוכנית בהמשך הדרך לטובת הקבלן כדי להגדיל את היקף הבניה.

לאחרונה פורסם ב"גלובס" כי בנתיבות מקדמת הרשות המקומית שינוי תב"ע לפרויקט מחיר למשתכן. נציין כי ליזמים אסור לקדם שינוי תב"ע במגרש, אולם לרשות המקומית קיימת האפשרות לעשות זאת, ובנתיבות היא עושה זאת אחרי שיזם כבר זכה במגרש.

גורמים בענף סבורים כי ייתכן שגם במקרים בהם ההצעות למ"ר נמוכות מאוד, מתכננים הזוכים לקדם באמצעות הרשות המקומית הליך של שינוי תב"ע מה שיכול להסביר את המחיר הנמוך שהציבו במכרז. אותם הגורמים מסבירים שללא תוספת זכויות קשה להבין כיצד ניתן יהיה להשלים פרויקט במחיר כה נמוך.

וכאן יש להוסיף גם עוד נקודה. המחיר למ"ר שנקבע במכרז מתייחס לדירות המוזלות בלבד. חלק ניכר מהמכרזים כוללים גם דירות למכירה בשוק החופשי, כך שלא פעם קיים סבסוד צולב בין הדירות המוזלות לדירות למכירה בשוק החופשי.

אחד ההסברים של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון להעלאת מספר הדירות למכירה בשוק החופשי במכרזים הללו מתבסס בדיוק על הנקודה הזו - כלל שמספר הדירות בשוק החופשי גבוה יותר, הקבלן יוכל להעניק הנחה עמוקה יותר לזכאים. זו אגב גם הסיבה שמכרז בולט מאוד במחיר למשתכן בתל אביב, שכולל למעלה מ-1,000 דירות, פורסם עם שיעור של כ-40% דירות למכירה בשוק החופשי. זו גם הסיבה שלא מעט מכרזים בפריפריה מגיעים גם למצב שבו מחצית הדירות הן דירות מוזלות ומחצית דירות למכירה בשוק החופשי.

"אם זה לא כלכלי הבנק לא יממן"

את מחיר המקסימום למ"ר במכרזי מחיר למשתכן קובעת המדינה, וביקשנו לברר האם ההצעות הזוכות במכרזים נבחנות גם בהיבט של יכולת יישום לפני שוועדת המכרזים מודיעה על הזוכים.

ברמ"י מסבירים כי המכרזים נסגרים על בסיס השומה והצעות שנבחנות בוועדת המכרזים. עוד מסבירים ברמ"י שמחירי המקסימום נקבעים על ידי שמאות על בסיס שומה ובהתאם להחלטות המועצה בנושא. ברמ"י הוסיפו כי במכרז בבית שאן שהיזם שזכה בו לא עמד בתנאי המכרז, נפסלה זכייתו והמכרז פורסם מחדש. למכרז החדש היו כמה מציעים. היזם שנפסל ניגש בשנית למכרז המחודש והפחית ממחיר הצעתו הראשונה. לפי גורמים ברמ"י, ההנחה היא שהחברה שכבר בנתה פרויקטים של מחיר למשתכן מגישה הצעה שהיא יכולה לעמוד בה.

לגבי המכרז בעראבה, מודים ברמ"י שאכן היה פער בין מחיר המקסימום למחיר הזוכה ומסיבה זו, ולמען הזהירות, בטרם הוכרז על הזוכים במכרז נועצו ברמ"י עם השמאית של הרשות ורק לאחר קבלת עמדתה הוכרז הזוכה במכרז.

ברמ"י הוסיפו כי בחלק מהמכרזים של מחיר למשתכן לא מוגשות הצעות וכפועל יוצא מכך ברשות בוחנים את המכרז בשנית ולעתים מעדכנים את מחיר המקסימום, מבצעים שינויים אחרים ולעתים אף מפרסמים בשנית את המכרז.

במשרד הבינוי והשיכון מסכימים כי המחירים נמוכים בחלק מהמקומות, אך מסבירים שהמחיר למ"ר במכרז אינו חזות הכל. "קודם כל, יש היום סבסוד צולב", אומר בני דרייפוס, משנה למנכ"ל ומנהל אגף בכיר שיווק במשרד הבינוי והשיכון, "זכייה למ"ר זה המחיר האמיתי והשוק החופשי מסבסד את הדירות של מחיר למשתכן. בנוסף, לקבלנים יש את האפשרות לבקש תוספת שבס (תוספת דירות למגורים בשיעור של עד 30%, א.ח) מה שמעלה את מספר הדירות".

המחיר ריאלי?

"בסופו של דבר, לא רק הבדיקות של משרד הבינוי והשיכון או של ועדת המכרזים ושמאי רמ"י עומדות בפני היזם או הקבלן אלא גם הדרישות של הבנקים למימון. הקבלנים מחויבים בליווי בנקאי. אם הבנק לא יחשוב שהמחיר או התחשיב של הפרויקט ראלי, הוא לא ייתן את המימון.

"אני גם חייב להגיד שבעבר היו מקרים בהם ראינו הצעות למ"ר שנראו לנו נמוכות והרמנו גבה, אבל בסופו של דבר, במבחן המציאות, הם דווקא היו הראשונים שהתרוממו.

"ולפעמים יש סיבות למחיר נמוך שבכלל קשורות לדברים שלא חושבים עליהם. למשל, יש מכרז גדול שזכתה בו חברה מסוימת שהתקשרה עם חברה קבלנית שתבצע בעבורה. כמה חודשים אחר כך, אותו קבלן ביצוע יחד עם חברה יזמית ניגש למכרז גדול מאוד במיקום סמוך וההצעה למ"ר הייתה נמוכה יחסית. לא הבנו מה הסיפור עד שהתברר שאותה החברה הקבלנית חישבה שכדי לה לגשת לשני המכרזים האלו שקרובים מאוד גאוגרפית זה לזה, כך שהלוגיסטיקה למשל והעבודות בשני אתרי הבנייה הסמוכים יתנו לה יתרון". 

בית שאן ועראבה: דירת 92 מ"ר ב-363 אלף שקל

במכרז שנסגר בחודש יולי האחרון בשכונת האקליפטוס בבית שאן, נקבע מחיר מקסימום נמוך למדי של 4,080 שקל למ"ר. מחיר זה אינו כולל מע"מ, אבל אמור לשקף את העלות הסופית של הדירה לזכאי מחיר למשתכן.

למכרז, שכלל שני מגרשים שונים, הוגשו הצעות שגם זכו במכרז. הצעה אחת לבניית 54 דירות עמדה על 3,950 שקל למ"ר והצעה שנייה, לבניית 60 דירות, עמדה על 3,918 שקל למ"ר. לפי תחשיב משרד האוצר הנוגע לדירות המוזלות שעתידות להיבנות במתחם, דירת 92 מ"ר עתידה להימכר לזכאים בהחל מכ-363.1 אלף שקל, מחיר הכולל גם מענק בגובה 60 אלף שקל לזכאים.

במכרז אחר, שנסגר בעראבה, עמד מחיר המקסימום שקבעה המדינה על 5,400 שקל למ"ר, אולם ההצעה הזוכה עמדה על 3,750 שקל למ"ר בלבד. מכרז זה מאפשר בניית 13 דירות מוזלות לצד חמש דירות למכירה בשוק החופשי. לפי אומדן משרד האוצר המבוסס על ההצעה הזוכה, דירה בשטח 92 מ"ר תימכר לזכאי התוכנית בהחל מכ-342.7 אלף שקל. גם כאן כולל המחיר מענק בגובה 60 אלף שקל לזכאים. 

 עראבה / צילום: תמר מצפי