הסינים כבר לא מוכנים לשלם כל מחיר עבור נכסים במנהטן

המשקיעים הסינים מפסיקים את חגיגת הקניות שערכו בשנה האחרונה בארה"ב. עד לאחרונה הם שילמו לעתים קרובות מחירי שיא תמורת נכסים אייקוניים ויוקרתיים. הם הוציאו עשרות מיליארדי דולרים על רכישת בתי מלון, בנייני משרדים ושטחים עצומים של קרקע ריקה לבניית מגדלי דירות.

עתה, בעקבות לחץ שמפעילה ממשלת סין, הפכו לראשונה בעשר השנים האחרונות משקיעים סינים למוכרים נטו של נדל"ן מסחרי אמריקאי. 

ברבעון השני של השנה מכרו משקיעים סינים - בהם חברות ביטוח, קונגלומרטים ואחרים - נדל"ן מסחרי בשווי כולל של 1.29 מיליארד דולר, ורכישותיהם הסתכמו ב-126.2 מיליון דולר בלבד, לפי נתוני Real Capital Analytics, זוהי הפעם הראשונה מאז 2008 שמשקיעים אלה הפכו למוכרים נטו במהלך רבעון שלם.

מכירות הנדל"ן הן ביטוי לשינוי שחל בחודשים האחרונים בעמדת ממשלת סין כלפי השקעות בחו"ל.

רכישות בפרופיל גבוה

משקיעים סינים החלו לחטוף נדל"ן אמריקאי לפני כמה שנים, לאחר שפקידים בבייג'ין רופפו את המגבלות על השקעות בחו"ל. המשקיעים הסינים השאירו במהרה את חותמם על ערים אמריקאיות כמו לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו ושיקגו באמצעות רכישות בעלות פרופיל גבוה, כולל רכישת וולדורף אסטוריה תמורת 1.95 מיליארד דולר - המחיר הגבוה ביותר ששולם אי-פעם תמורת בית מלון אמריקאי.

 פםארק אווניו 245 במנהטן/ צילום: ויקיפדיה

אך לאחרונה שוב שינתה ממשלת סין את עמדתה, ונקטה מדיניות של יד קשה כלפי סוגי השקעות שונים בחו"ל, כולל השקעות נדל"ן, וזאת במסגרת מאמציה לייצב את המטבע הסיני. אנליסטים אומרים שחברות סיניות כמו HNA Group ו-Greenland Holding Group מוכרות נכסים יוקרתיים כדי לפרוע חובות ובתגובה ללחצים מצד הרגולטורים והשווקים בסין.

"הייתי בהלם", אמר ג'ים קוסטלו, סגן נשיא בכיר ב-Real Capital Analytics, "הם באמת צמצמו את הרכישות והגדילו את המכירות".

אנליסטים טוענים כי המתח הגובר בין סין לארה"ב בסוגיות הסחר והביטחון הלאומי תרם גם הוא לנסיגת המשקיעים הסינים.

"רכישות הנדל"ן הסיניות בארה"ב הושפעו באופן שלילי מהאווירה הגיאופוליטית", טוען דיוויד בלומנפלד, שותף ב-Paul Hastings בהונג-קונג.

בין המוכרים הפוטנציאליים נמצאת Anbang Insurance Group, שעליה השתלטו הרגולטורים הסינים בפברואר, ושהיו"ר שלה, וו שיאוהוי, הורשע במרמה ובניצול לרעה של סמכותו. אנבנג שוקלת למכור חלק מבתי המלון שלה בארה"ב, אך עדיין לא גיבשה שום עסקה, והיא משפצת כעת את היהלום שבכתר - וולדורף אסטוריה בניו-יורק.

"החברה עדיין בוחנת מחדש את הנכסים בחו"ל", אמר צ'ן גנג, אחד מדוברי אנבנג. "כעת אין לנו שום תוכנית אופטימיזציית נכסים, וגם לא לו"ז ספציפי".

מקור של יוקרה

נסיגתם של המשקיעים הסינים עלולה להאט עוד יותר את צמיחת שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב. שווי הנכסים נקלע לקיפאון ב-18 החודשים האחרונים, לאחר עלייה חדה בשנים הראשונות שלאחר ההתאוששות ממשבר 2008.

הרוכשים הסינים תמיד היו חלקיק זעיר מסך כוח הקנייה בשוק האמריקאי, אך החברות הסיניות הגיעו לעתים קרובות לכותרות הודות למחירים הגבוהים שהיו מוכנות לשלם, ושדחפו כלפי מעלה את שווי הנכסים בפלחים מסוימים של השוק.

ב-2015 קנתה Sunshine Insurance Group הסינית את מלון בקראט במיד טאון מנהטן תמורת 230 מיליון דולר - מחיר ששיקף שווי של 2 מיליון דולר לחדר במלון היוקרה. מדובר באחד מאומדני השווי הגבוהים ביותר אי-פעם של בית מלון.

למשקיעים הסינים היו סיבות משלהם לשלם סכומים כה גבוהים. לדברי אנליסטים, חלק מהמנהלים העומדים בראש החברות הסיניות חשו שהשליטה בנכסים אייקוניים היא מקור של יוקרה לבעלים, ובונה את זיהוי המותג שלהם לצורך צמיחה עתידית. חלק מהמשקיעים הסינים תכננו להחזיק בנכסים אלה במשך כמה עשרות שנים, ולפיכך לא חששו מירידת המחיר בשווקים גדולים כמו ניו-יורק.

מבחינתן של חברות סיניות רבות, לוח זמנים ארוך טווח זה בוטל לאחר שממשלת סין החלה ללחוץ על חברות סיניות לצמצם את רמות החוב שלהן ולהקטין את סיכון האשראי במגזר הבנקאות.

אך לא כל משקיע סיני נתון בלחץ למכור. יזמי פרויקטים קטנים למגורים וחברות ביטוח שמחזיקות בבעלות על מתקני אחסון ומרכזי מגורים לקשישים, אינם מוכרים נכסים, לדברי עורכי דינם של יזמים אלה.

חלק מהחברות הסיניות שעליהן מופעל לחץ למכור, הצליחו למכור נכסים ברווח. זאת מכיוון שממשלת סין מאפשרת למשקיעים למכור תחילה נכסים שערכם עלה כדי שהמוניטין של משקיעים אלה לא ייפגע, מספרים משקיעים סינים.

למשל, במועד מוקדם יותר השנה מכרו HNA Group ושותפתה את 1180 Sixth Avenue במנהטן ל-Northwood Investors תמורת 305 מיליון דולר, לפי נתוני CoStar Group. הקונגלומרט, שמשרדיו הראשיים שוכנים בעיר האיקו במחוז האינן הדרומי בסין, רכש ב-2011 90% במגדל המשרדים תמורת 259 מיליון דולר.

לאחרונה מכרה HNA Group גם אחזקה ב-245 Park Avenue ל-SL Green Realty Corp, והשליטה התפעולית בבניין תהיה בידי SL Green. HNA רכשה אשתקד את הבניין תמורת 2.2 מיליארד דולר.

"זה זמן רב ש-HNA אומרת שהיא תבצע את השלות הנכסים שלה באופן ממושמע ומחושב במסגרת שינוי האסטרטגיה שלה", אמר אחד מדוברי HNA. לקראת סוף השנה שעברה סימנה HNA נכסים בשווי כולל של 6 מיליארד דולר למכירה, לדברי מקור יודע דבר.

בינתיים הבנקים הסינים רוצים להימנע מההשלכות המכאיבות שיגרמו להם הפסדי מכירה. "אם המכירה תהיה חפוזה, יפסידו גם הבנקים", אדוארד צ'ה, מנכ"ל Gao Fend Advisory, חברת ייעוץ משנחאי.