הרווח של בזק על הקרקע בצומת מסובים בסכנת קיצוץ

עוד בטרם השלימה חברת בזק  את עסקת הענק למכירת הקרקע הסמוכה לצומת מסובים, ומוסדות המדינה כבר לוטשים את עיניהם למרבית תמורת המכירה. מהודעות שפרסמה בזק עולה כי המדינה והרשות המקומית דורשות מבזק סכום של 291.5 מיליון שקל בגין היתרים והיטל הקשורים לקרקע, כאשר החברה עצמה אמורה לקבל מהעסקה סכום של 497-550 מיליון שקל.

בחודש ינואר השנה אישר דירקטוריון בזק את מכירת מתחם "סקיה" - הקרקע שבה מחזיקה החברה סמוך לצומת מסובים - ליזם מיקי נעימי, תמורת 497 מיליון שקל. במסגרת העסקה נקבע כי התמורה שתשולם לבזק עשויה לגדול לסך של עד 550 מיליון שקל, במקרה שהרוכש ידחה את מועד התשלום של עד שני שליש מהתמורה ל-31 בדצמבר 2022.

בעת פרסום ההודעה, העריכה בזק כי תרשום בדוחותיה הכספיים רווח הון של כ-400 מיליון שקל בגין המכירה, אולם הדגישה כי רווח זה יהיה תלוי בסכומי האגרות וההיטלים שיחולו עליה בגין מכירת הקרקע. בנוסף, ציינה בזק כי אם יבחר נעימי לנצל את זכותו לדחיית לפחות שני שלישים מהתמורה, יירשם הפער בסכום העסקה כהכנסות מימון.

אלא שארבעה חודשים לאחר מכן התברר לבזק ולבעלי מניותיה כי המדינה אינה מתכוונת להתיר להם ליהנות מכספי העסקה כולה. במאי השנה כבר דיווחה בזק כי קיבלה מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) דרישה לתשלום דמי היתר של 148 מיליון שקל, בגין התוכנית להשבחת הנכס שאושרה קודם לחתימת ההסכם.

בזק ציינה אז כי היא חולקת על דרישת רמ"י, וכי בכוונתה להגיש עליה השגה, אלא שבמקביל הדגישה החברה כי תשלום מלוא סכום הדרישה יקטין באופן משמעותי את רווח ההון מהעסקה. בנוסף הבהירה אז בזק כי לסכום דמי היתר שייקבעו בסוף ההליכים, תהיה השפעה גם על סכום היטל ההשבחה שיהיה עליה לשלם לוועדת התכנון.

הרווח - רק 250 מיליון שקל?

ואכן, היום (ב') הגיעה גם הגזירה השנייה. מדיווח שפרסמה הבוקר בזק עולה כי אתמול (א') קיבלה החברה דרישת תשלום על סך של 143.5 מיליון שקל בגין מכירת הקרקע. דרישה זו נשלחה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה של אור-יהודה, שתחת שיפוטה נמצאת הקרקע. לבזק כמובן השגות על ההיטל, ולהערכתה הסכום הכולל שתשלם עבורו ועבור ההיתר יהיה נמוך יותר מ-291.5 מיליון שקל. עם זאת, במצב הנוכחי מדובר נכון לעכשיו בירידה של 53% עד 59% בתמורה שתקבל בזק מהעסקה וכן צמצום הרווח ממנה ל-250 מיליון שקל בלבד.

את הקרקע הנמכרת קיבלה בזק מהמדינה עוד בהיותה חברה ממשלתית. מדובר במגרש בשטח של 70 אלף מ"ר (נטו), שניתן לבזק למטרות של הקמת מחסנים ומשרדים. כיום קיימות על הקרקע זכויות לבנייה של כ-350 אלף מ"ר, בעיקר למשרדים.

באפריל 2013 חתמה בזק מול רשות מקרקעי ישראל חוזה הרשאה לתכנון לשטח של 115 דונם במתחם. בזק עצמה מעוניינת לשכור מידי רוכש הקרקע חלק מהשטחים שייבנו בפרויקט, ולהעביר לשם את משרדיה (Sale and Lease back) ממגדלי עזריאלי בתל-אביב.

כיום שוכרת בזק 17 קומות במגדל המשולש במרכז עזריאלי, והיא מאכלסת כמחצית משטחי המגדל (22.4 אלף מ"ר). חוזה השכירות בין בזק לעזריאלי נחתם ב-1999, ומאז מימשה בזק אופציות להארכתו, כך שתקופת השכירות הנוכחית צפויה להסתיים בסוף 2020. בשל היותה שוכר עוגן ותיק במגדל, משלמת כיום בזק מחיר שכירות נמוך משמעותית ממחיר השוק.

גם לפי התחזית: שחיקה ברווח

בזק תפרסם החודש את דוחותיה הכספיים לרבעון השני של 2018. את הרבעון הראשון של השנה סיימה החברה עם הכנסות של 2.36 מיליארד שקל, המשקפות ירידה של 3.8% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ושנבעה מקיטון בהכנסות בכל המגזרים העיקריים של הקבוצה.

הרווח התפעולי של בזק נשחק ברבעון הראשון ב-18.4% ל-462 מיליון שקל, אולם בנטרול הוצאות פחת והפחתת ירד ה-EBITDA בשיעור מתון יותר של 0.7% בלבד ל-987 מיליון שקל. הרווח הנקי של החברה נשחק גם הוא בשיעור חד של 25.7% ל-260 מיליון שקל ברבעון הראשון.

במקביל לפרסום הדוחות, חזרה בזק ברבעון הראשון על התחזית השנתית ל-2018, שכוללת רווח נקי של כ-1 מיליארד שקל לעומת רווח נקי של כ-1.2 מיליארד שקל בשנת 2017. בנוסף, כוללת התחזית גם EBITDA (רווח תפעולי בנטרול פחת והפחתות) של 3.9 מיליארד שקל ב-2018, לעומת 3.8 מיליארד שקל ב-2017, וכן תזרים מזומנים חופשי של 1.5 מיליארד שקל, המשקף ירידה חדה בהשוואה לתזרים חופשי של 2.1 מיליארד שקל שהשיגה בזק ב-2017.

הירידה ברווח ההון הצפוי ממכירת הקרקע ליד צומת מסובים לא תשפיע על תחזיות בזק לשנת 2018, שכן החברה לא כללה בתחזיותיה את ההשפעות הפיננסיות הצפויות מהמימוש. עם זאת, לירידה ברווח ההון עשויה להיות השפעה שלילית על הדיבידנדים שתחלק בזק בעתיד.

מוקדם יותר השנה הודיעה בזק על שינוי מדיניות הדיבידנד שלה, והפחיתה את החלוקה משיעור של 100% מהרווח השנתי ל-70% בלבד. באותו הדיווח גם הודיעה בזק כי רווחי הון בגין מכירת מתחם סקיה, ככל שיוכרו בשנת 2018, לא יחולקו בשנה זו, אלא אם תתקבל כל תמורת העסקה במזומן במהלך השנה. בבזק ציינו אז שהדירקטוריון רשאי להחליט על חלוקת דיבידנד בגין רווחי סקיה במועד מאוחר יותר, בהתאם לנסיבות.