מדד ת"א נדל"ן - לך תבנה השקעה בשוק המקומי

ענף הנדל"ן בישראל נמצא בלב השיח הציבורי. אנו חשופים אליו כצרכנים (בעלי דירות או שוכרים); כמשקיעים (במישרין או באמצעות המכשירים הפיננסיים השונים); או אפילו באופן פסיבי, ברמת מאקרו כלכלה. פריחת הנדל"ן הייתה אחד מקטרי הצמיחה בשנים האחרונות וכולנו כאזרחים קצרנו את הפירות (למשל, בהכנסות המדינה ממסים).

מהלכים פוליטיים-כלכליים שנעשו לאחרונה (מחיר למשתכן, מס דירה שלישית) מתוך ניסיון לקרר את השתוללות המחירים, עוררו לא מעט תקוות מצד רוכשים פונטנציאליים, אך גם הכניסו את בנק ישראל לכוננות ספיגה לקראת שינוי מגמה אפשרי. שומרי הסף של מערכת הבנקאית קשובים לאותות אזהרה ביחס להתערערות האיתנות הפיננסית של חברות הנדל"ן.

מדד מניות הנדל"ן של הבורסה לניירות ערך בתל-אביב, ת"א נדל"ן, יכול לשמש כברומטר חשוב להלך הרוח בשוק הנדל"ן המקומי. במצב תקין, מחירי המניות אמורים לשקף את כל המידע הגלוי והחשוב על פעילות החברה, מאזניה והיערכותה לשינוי בהיקף הביקושים וכן לתת אינדיקציה לטיב הניהול של החברה. 

מדד ת"א נדל"ן כולל את המניות הנכללות בענף נדל"ן ובינוי, ועומדות בתנאי הסף של המדד. הרכבו נקבע פעמיים בשנה, ביום חמישי הראשון בחודשים פברואר ואוגוסט. משקלה של כל מנייה נקבע על פי שווי השוק של החזקות הציבור בה. חברות שמשקלן גבוה מאוד מוגבלות במשקלן במדד עד לתקרה של 3%. המדד הושק כמדד ת"א נדל"ן-15 וב-9 בפברואר 2017 הורחב ל-74 מניות (נכון להיום). מתוכן ל-61 חברות יש דירוג אג"ח וכולן מדורגות משתייכות לדירוגי השקעה BBB ומעלה.

מניות הכלולות במדד נהנות בדרך כלל מהיקף מסחר גבוה כתוצאה מרכישות על ידי חברות תעודות סל וקרנות נאמנות אשר להן מוצרים עוקבי מדד ת"א נדל"ן. חברות הנסחרות במדד אף זוכות בדרך כלל לסיקור תקשורתי ואנליסטי רב יותר.

מה כולל מדד הנדל"ן?

מתוך החברות במדד, עיקר עיסוקן של 75% הוא בישראל ושל היתר בחו"ל. כ-70% מהחברות במדד עוסקות בעיקר בנדל"ן מניב, כ-10% במגורים והיתר במלונאות, החזקות ופעילויות אחרות. נדל"ן מניב הוא נכס שניתן להשכיר, ובכך לייצר הכנסה פסיבית נוספת. הנכסים שניתן להשכיר, נחלקים לשני סוגים: נדל"ן מגורים מניב כמו דירה או נכס מסחרי מניב, כמו משרדים או כל שטח מסחרי אחר. 81% ממניות המדד שייכות לת"א 125, ומתוכן כ-18% לת"א 35 (המניות הגדולות) וכ-9% מדד הנדל"ן משתייכים למניות הקטנות - ת"א SME60.

 תחום הפעילות של חברות במדד ת"א נדל"ן

עד כמה המדד משקף את הכלכלה?

כשבוחנים את המדד למול שטחי בנייה מתקבלת תמונה ראי: דווקא נדל"ן למגורים מהווה קרוב ל-70%, המשרדים ומסחר יחד כ-11% והיתר מנותב לשימושים אחרים (ראו גרף). ההשקעה הגולמית בבנייה גם היא מספרת סיפור מרתק: עד שנת 2013 נרשם גידול מהיר בהשקעות, הן בבנייה למגורים והן בבנייה שלא למגורים (ברובה משרדים). ב-2014 נרשמה האטה בתחום המשרדים ורק ב-2017 המגמה התהפכה והתחום זכה לפריחה מחודשת (ראו גרף).

 השקעה גולמית מקומית בבנייה, שיעורי שינוי

תנופת הבנייה בישראל קיבלה רוח גבית מענף ההייטק המתרחב, ובפרט מאקזיטים ששוויים הכולל הגיע ל-23 מיליארד דולר ב-2017. ביניהם היה האקזיט הגדול ביותר בישראל, מכירת חברת מובילאיי לאינטל בכ-15.3 מיליארד דולר. בעקבות העסקה והגידול הצפוי במספר העובדים, מובילאיי תקים קמפוס משרדים באזור התעשייה הר חוצבים בירושלים. עוד מעברים הצפויים בשנים הקרובות הם של אמדוקס לאזור התעשייה קרית אתגרים ברעננה; של מייקרוסופט למתחם חדש באזור התעשייה הדרומי של הרצליה ; ושל מלאנוקס למתחם חסן ערפה ברחוב יצחק שדה בת"א. בנוסף יש גם ענקיות טכנולוגיה זרות כמו אמזון שפותחת מרכז מחקר ופיתוח במגדל שרונה בתל אביב וגוגל שמחפשת להתמקם בישראל.

 התחלות בנייה רבעון ראשון 2018, שטח לפי יעוד

כשבוחנים את מתאם ת"א נדל"ן עם השוק (מדדי בנצ'מרק) ניתן להבחין כי במשבר שנת 2008 ובשנת ההתאוששות 2009, כל המדדים נעו בכיוון אחד, כאשר למדד הנדל"ן ביטא (מידת רגישות לתנודות השוק) גבוהה יחסית והוא בדרך כלל מגיב יותר בחדות. בערך ב-2014 נחלש המתאם בינו לבין המגמה הכללית ואת הסיבות לכך ניתן לתלות בעיוותים במדדי הבנצ'מרק, ובתכונות הייחודיות של ענף הנדל"ן. הנתונים גם מראים כי קיים קשר בין התפתחות שכר דירה ומחירי דירות, מול ביצועי מדד הנדל"ן (ראו גרף).

ת"א נדל"ן הוא מדד רחב יחסית, שמכיל 74 מניות מענף הנדל"ן על כל הסגמנטים שלו. המדד נותן משקל גדול יותר לתת-סקטור של נדל"ן מניב, בישראל ובחו"ל. ההתפתחויות המאקרו-כלכליות בתחום וצעדי מדיניות של הממשלה עשויים להקרין באופן ישיר על ביצועי המניות, דרך מנגנון הציפיות של השוק או ישירות, דרך פעילות החברה.

החברות הבולטות במדד

 תחום הפעילות של חברות במדד ת"א נדל"ן

ישרס - עוסקת במישרין ובאמצעות חברות בנות בשני תחומים עיקריים: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים. בנדל"ן מניב היא עוסקת בעצמה ובאמצעות עוגן נדל"ן מניב (100%, פרטית) בייזום, תכנון, הקמה וניהול של מבני תעשייה ואחסנה, פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים בישראל. נכון לסוף מארס 2018 החברה בהליכי בנייה, תכנון ופיתוח של נכסים מניבים בשטח כולל של כ-173 אלף מ"ר בעלות בנייה משוערת של כ-1.5 מיליארד שקל. בנדל"ן למגורים היא עוסקת באמצעות החברות הבנות רסקו (100%) ורסקו מגורים (100%, לשעבר אוסיף) בבניית מבני מגורים למכירה, וכן למסחר ומשרדים בישראל.

נכסים ובניין - החברה, בשליטת דיסקונט השקעות מקבוצת אי.די.בי, עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות מוחזקות, בענף הנדל"ן בישראל ובחו"ל ובעיבוד, אריזה ושיווק של פירות הדר (פחות מהותי). נכסיה העיקרים של החברה בישראל הם החזקות בהון מניות חברות גב ים, ישפרו ומהדרין, לצד החזקה בחברה קבלנית ובנכסים ריאליים מניבים. הנכסים העיקריים בחו"ל הם בניין HSBC ופעילות יזמית בלאס וגאס, המוחזקת בצוותא עם אי.די.בי פתוח.

כלכלית ירושלים - עוסקת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובחו"ל. לחברה החזקות בנכסי נדל"ן בישראל באופן ישיר וכן החזקות בנדל"ן מניב בישראל ובחו"ל דרך חברות בנות. החזקותיה העיקריות הן החזקה של 100% בחברת דרבן והחזקה של כ-68% במניות חברת מבני תעשייה. כמו כן, לחברה החזקה ישירה במירלנד וסויטלנד.

שיכון ובינוי - חברת החזקות, הפועלת באמצעות חברות בנות בישראל ובחו"ל בשבעה תחומים עיקריים: קבלנות תשתיות ובנייה בחו"ל, קבלנות תשתיות ובנייה בישראל, יזמות נדל"ן בישראל, יזמות נדל"ן בחו"ל, אנרגיה מתחדשת, מים וזכיינות. החברה מחזיקה במרבית החברות בהחזקה מלאה וקיימת סינרגיה בפעילות חברות הבנות.

הכותבת היא מנהלת מחלקת מחקר מדדים בקסם מדדים, מקבוצת אקסלנס. לקבוצת אקסלנס יש עניין בנכסים פיננסים המוזכרים בסקירה זו. המידע האמור הינו למטרות מידע בלבד ואין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. מובהר בזאת כי המדד הינו קניינה הרוחני של הבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ, לרבות סימני המסחר הרשומים.