מחיר למשתכן מגיע לת"א: כמה תעלה דירה, וכמה ירוויח היזם

מכרז מחיר למשתכן מגיע גם לתל-אביב. לאחר למעלה משלוש שנים שבהן משווקים מכרזים של התוכנית בכל הארץ, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון מגיעה גם לעיר הגדולה. מגיעה ובגדול: המכרז כולל שלושה מתחמים ובהם בסך הכל 1,279 דירות, שייבנו על חורבות איצטדיון מכבי יפו, בדרום תל-אביב.

"מחיר למשתכן", שנולדה בשנת 2015, גובשה כתוכנית המיועדת לזכאים בלבד, אבל כורח המציאות הוליד כמה שינויים מהותיים, והמרכזי שבהם הוא ההחלטה על הקצאת חלק מהדירות בכל מכרז לשיווק לשוק החופשי, כדי להפוך את המכרזים לאטרקטיביים יותר.

אבל במכרז הנוכחי, הנוסחה לבחירת הזוכים סבוכה במיוחד, והגשת ההצעה מחייבת בחינת מטריצה מתמטית שתבחן את השפעת השינוי בכל אחד מהפרמטרים שייקבעו את הזוכה במכרז. במאמר זה ננסה לנתח את נתוני המכרז ולבחון כדאיותו, בהתאם לתנאים שנקבעו.

נתוני המכרז

המקרקעין הם בבעלות משותפת של עיריית תל-אביב (35.6%) ומדינת ישראל ורשות הפיתוח (64.4%). המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 27.8.18.

המכרז כולל שלושה מתחמים ובהם 774 דירות לזכאי תוכנית מחיר למשתכן ו-505 דירות המיועדות למכירה במחירי שוק חופשי. 

על פי תנאי המכרז, אם יאושרו הקלות בשיעור של 20% (ובכפוף לתשלום היטל השבחה), רשאי יהיה הזוכה למכור 50% מיחידות דיור אלו, בתנאי ובמחירי שוק חופשי.

החידושים במכרז

דירות שוק חופשי: אחד החידושים במכרז הוא חלוקת כל מתחם לשני סוגי מגרשים - סוג אחד מיועד לבניית בניינים בתמהיל מעורב לזכאים ולשוק החופשי (כנהוג במכרזי מחיר למשתכן), והסוג השני הוא מגרשים המיועדים לבניית בניינים לשוק החופשי בלבד.

במתחמים שבהם התמהיל מעורב, על הזוכה במכרז למכור בכל בניין ובניין תמהיל מעורב של דירות מחיר למשתכן ושוק חופשי, בהתאם ליחס שנקבע במסגרת תנאי המכרז. שיעור הדירות בשוק החופשי בבניין מסוים לא יעלה על 1.25 משיעור הדירות בשוק החופשי בכלל המתחם. בחירת הדירות המיועדות לשוק החופשי מחויבת באישור המשרד.

דירות דיור ציבורי: היזם מחויב בבניית עשר דירות, ששטח כל אחת מהן 75 מ"ר + 12 מ"ר ממ"ד, במגרשי השוק החופשי, עבור מדינת ישראל, ללא תמורה, לצורך הקצאתן לדיור הציבורי.

בני מקום: הזוכה מתחייב להקצות 375 דירות מכלל הדירות במגרשי מחיר למשתכן לבני מקום, ככל שיפנו אליו. בנוסף, ככל שתאושר תוספת דירות בהליך של הקלה, יוקצו 64% מתוכן בעדיפות לבני מקום.

פינויים: המתחמים שבמכרז תפוסים בחלקם על ידי מחזיקים שונים, בחלקם מוגנים ובחלקם פולשים. חלק מהפינויים באחריות הרשות וחלקם יהיו באחריות היזם. במקרים שבהם החלה הרשות בהליכים נגד מי מהמחזיקים, ייכנס הזוכה לנעלי הרשות וימשיך בהליכי הפינוי הנדרשים. היתרי הבנייה במתחמים יותנו בהתאם לנספח שלביות הפינויים.

 שווי המתחמים

האזור

מתחם מכבי יפו, הקרוי ע"ש מגרש הכדורגל של קבוצת מכבי יפו המיתולגית, ממוקם בשכונת יפו א'. השכונה מאופיינת בבתים בני 3-4 קומות, אשר הוקמו בשנות ה-50. מדובר במתחם בשטח של כ-150 דונם, בין הרחובות נס לגויים מצפון, היינריך היינה (שלבים) ממזרח, רחוב עזה ובאר שבע ממערב ורחוב נחל שורק מדרום. המתחם כולל כיום חורשת עצים ובנייה נמוכה ותיקה מפוזרת, של מבנים בלתי חוקיים. ממזרח לשכונה הנדונה ממוקמת שכונת נווה עופר.

 מפת תוכנית מחיר למשתכן בתל אביב

השכונה ממוקמת בסמוך לצירי תנועה ראשיים כדרך בן צבי, המשתרעת ממערב למזרח, שדרות ירושלים ונתיבי איילון (מחלף וולפסון), אשר מקנים לה רמת נגישות טובה.

מצב תכנוני

התוכנית החלה בתחום המתחם היא תוכנית 507-02701999, תא/2725-מכבי יפו, אשר הוכנה ע"י משרד אדריכלים ברעלי-לויצקי-כסיף. התוכנית היא תוכנית מתאר מפורטת לאיחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, שמכוחה ניתן להוציא היתרים.

המגרשים נשוא המכרז הנדון יועדו לאזור מגורים ד', בו ניתן להקים בנייני מגורים בני 8-15 קומות. לאורך רחוב שלבים, שיהווה ציר ראשי, יוקמו בניינים בני 15 קומות מעל חזית מסחרית, ובמערב השכונה יוקמו בניינים בני 8 קומות.

גובה קומת המגורים יהיה בין 3.30 מ'-3.50 מ' וגובה קומת הקרקע יהיה עד 6.0 מ', בה תותר בניית גלריה. הקומה העליונה תהיה קומה חלקית ששטחה לא יעלה על 65% מהקומה שמתחתיה.

שטח עיקרי ממוצע ליח"ד יהיה 85 מ"ר ובנוסף מרפסות בשטח של 12 מ"ר ליח"ד. מתוך סך יחידות הדיור ייקבעו 20% יח"ד קטנות בשטח כולל של 80 מ"ר (עיקרי+ממ"ד).

כל מקומות החניה יהיו תת קרקעיים, עפ"י תקן החניה בתקנות התכנון והבניה התקף בעת הוצאת היתר הבניה. תותר אפשרות לחיבור המרתפים בקומות התת קרקעיות.

היתרי הבניה בתכנית יותנו בביצוע פינויים, בהתאם לנספח שלביות הפינויים. בנוסף קיימות התניות תחבורתיות, אשר קיומן של כל אחד מלווה באפשרות להרחבת כמות ההיתרים שניתנה במתחם.

התניות לאכלוס: רישום בפועל של כל השטחים הציבוריים, שבבעלות העירייה בספרי המקרקעין והשלמת התקנת התשתיות והפיתוח הסביבתי, יהוו בין השאר חלק מהתנאים למתן היתרי אכלוס.

הזוכה במכרז

ההצעה שתוכרז כזוכה במכרז תהיה שקלול של ההצעה הנמוכה ביותר על המחיר למ"ר דירתי עבור מגרשי מחיר למשתכן וההצעה הגבוהה ביותר עבור מגרשי השוק החופשי, לא כולל מע"מ, על פי החלק היחסי בשווי המתחם (ראו טבלה).

מציע רשאי להגיש הצעה למתחם א' בלבד ולזכות במתחם זה. כמו כן מציע רשאי להגיש הצעה נפרדת למתחמים ב' ו ג', ולזכות בהם, בנפרד או ביחד. לא ניתן להציע הצעה למתחם א' ולמתחם נוסף. תשלום הקרקע והפיתוח יבוצעו תוך 90 יום ממועד אישור ועדת מכרזים בדבר הזכייה.

מחיר המקסימום למ"ר דירתי נקבע על סך של 14,900 שקל ועוד מע"מ.

מחירי מינימום נקבעו למגרשים המיועדים לשוק החופשי. כ-104 מיליון שקל למתחם א', כ-48 מיליון שקל למתחם ב', כ-94 מיליון שקל למתחם ג'.

סקר מחירים

בפרויקט VIEW ברחוב בנטוב-בן צבי (ממזרח למתחם), הכולל 2 בניינים בני 11 ו-14 קומות מעל לקומת מסחר נמכרות דירות 3 חדרים בשטח 75-80 מ"ר במחיר ממוצע של 2.1 מיליון שקל, דירות 4 ח' בשטח 105 מ"ר במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל ודירות 5 ח' בשטח 130 מ"ר במחיר ממוצע של 2.75 מיליון שקל.

בפרויקט "יפו בשדרה", הממוקם בין שדרות ירושלים לרחוב חסידי האומות, נמכרו דירות 3 חדרים בשטח כ-80 מ"ר במחירים של 2.2 מיליון שקל בממוצע ודירות 4 חדרים במחיר ממוצע של כ-3 מיליון שקל. מחירים אלו משקפים ערכי שווי בטווח של 25,000-27,000 שקל למ"ר בממוצע, ושטח החזית המסחרית נאמד ב-15,000 שקל למ"ר.

המחיר הסופי

דירת 4 חדרים ממוצעת צפויה להימכר בשוק חופשי במחיר של כ-2.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ממוצעת תימכר לזכאי מחיר למשתכן (על פי מחיר המקסימום) במחיר של כ-1.86 מיליון שקל.

בדיקת היתכנות

בדיקת ההיתכנות נערכה למתחם ג' הכולל את מגרשים 110-112 המיועדים לבניית 163 דירות מחיר למשתכן + 177 דירות שוק חופשי, באזור מגורים ד'. מגרשים 110, 111 הנם מגרשים המיועדים למחיר למשתכן + שוק חופשי. מגרש 112 מיועד כולו למכירה בשוק חופשי. שלוש דירות במתחם זה ייבנו לטובת המדינה ללא תמורה.

הקלת שבס-כחלון - הקלה לתוספת יח"ד + שטח, בשיעור של 20% תאפשר בניית 407 יח"ד בשטח עיקרי + ממ"ד ממוצע של כ-98 מ"ר. ככל ותאושר הקלה זו, יכלול הפרויקט חמישה בניינים מעל למרתף חניה משותף.

מסקנה

התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט (כולל תוספת שבס-כחלון, ככל שתאושר), מעלה כי במחיר המקסימום של שווי מ"ר בנוי, הנקוב בתנאי המכרז (14,900 שקל למ"ר), מחיר קרקע של כ-136 מיליון שקל, למגרש המיועד לשוק חופשי במתחם ג', יותיר בידי היזם רווח יזמי בשיעור של 17% מסך עלויות הפרויקט.

התחשיב הנ"ל לא כלל אומדן של עלות הפינויים הנדרשים במתחם, אשר בגינו יש לבצע הפחתה משווי הקרקע.

 למה כן

כל שינוי שייעשה במחיר המקסימום של המכרז, יביא להפחתה בשווי הקרקע. כיוון שתוצאות המכרז ייקבעו עפ"י שקלול של שני הפרמטרים הנ"ל, יש לבחון את השפעתו של כל שינוי שייעשה בפרמטרים אלו על התוצאה הסופית.

 למה לא

האמור נעשה עפ"י סקירה כלכלית ראשונית, אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.

איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?

הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי