מחיר למשתכן: ההנחות בבית שמש גדלו, אך בנהריה נחלשו

מאחורי תוכנית מחיר למשתכן עמד רעיון ברור: להציע לרוכשי הדירות הנחה על מחיר השוק, שתהיה גדולה מספיק כדי שיוכלו לרכוש דירה חדשה.

מדובר בהנחות שנעות בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים לדירה, תלוי במיקום ובשאלה האם יש מענק או אין מענק לזכאים. בעבר כבר נכתב על כך ששיעור ההנחה באחוזים אולי דומה, אבל כשפורטים את המספרים לשקלים עולה כי אין דין הנחה על דירות בהרצליה, קרית אונו או תל אביב כדין ההנחות על דירות בדימונה, בנהריה או בבאר שבע.

השנים שעברו מאז החלה התוכנית לפעול משפיעות גם על היקף ההנחות שהקבלנים מעניקים. בדקנו את שיעור ההנחה במכרזים על בסיס ההודעות שפרסם משרד האוצר לאחר כל זכייה במכרז. שיעור ההנחה חושב על סמך ההצעות הזוכות עוד לפני שהיה תכנון מפורט, ולכן מדובר רק בקנה מידה או אומדן, אבל הוא מאפשר לזהות מגמה הנוגעת לשיעור ההנחה בשכונה או ביישוב שבהם היו יותר ממכרז אחד.

לפי הבדיקה, בחלק מהיישובים אפשר לזהות ירידה בשיעור ההנחה, בחלק אחר שיעור ההנחה נותר קבוע וישנם מקומות ששיעור ההנחה אף עלה. בכל המקומות מדובר בדרך כלל בתנודות של לא יותר מ-5% לכל כיוון, אולם כשמדובר במחירי דירה, 5% הם ממש לא מעט.

 שיעורי ההנחות במחיר למשתכן ברמלה, בנהריה ובדימונה

ההנחות שנשחקו

ברמלה מערב, פורסם מכרז מחיר למשתכן בדצמבר 2016 ובהודעה ששיגר משרד האוצר נכתב כי תוצאות המכרז משקפות הנחה בשיעור של 19% ממחיר דירות דומות באזור בשוק החופשי. ביולי 2018 נסגר מכרז נוסף של מחיר למשתכן באותה שכונה לכ-200 יחידות דיור מוזלות. בהודעה שהועברה ממשרד האוצר נכתב כי שיעור ההנחה ממחיר השוק לפי ההצעות הזוכות עומד על 16% בלבד. בשני המכרזים אגב כללו המגרשים דירות מוזלות לצד דירות למכירה בשוק החופשי.

עיר נוספת שבה נראה שההנחה של הקבלנים נשחקה במכרזים היא נהריה. בשכונה הצפון מזרחית בעיר נסגר מכרז בדצמבר 2017 שלפי הודעת האוצר שיקף מחיר מוזל של כ-24% ממחיר דירה דומה באזור שנמכרת במחיר שוק. ביוני 2018 הוכרזו תוצאות של מכרז אחר באותה השכונה, והפעם הודעת האוצר שהתבססה על תוצאות המכרז בישרה על הנחה של בין 18% ל-19% ממחיר דירות דומות בשוק החופשי. שוב ירידה בשיעור ההנחה.

עוד מקום שבו ניתן לזהות שחיקה היא העירדימונה. בעיר פורסמו ונסגרו בהצלחה כמה מכרזים בשכונת השחר בעיר.
בנובמבר 2015 נסגר מכרז ובאוצר בישרו שהתוצאות מבשרות על "הנחה של עד 30% ליחידת דיור ממחיר דירה דומה בשוק". בפברואר 2018 נסגר מכרז נוסף באותה השכונה והפעם הודעת האוצר קבעה כי תוצאות המכרז משקפות הנחה בשיעור של כ-21% ממחיר דירה דומה בשוק החופשי. במארס 2018 נסגר מכרז נוסף והפעם הודעת האוצר דיווחה על 21% הנחה, בדומה למכרז הקודם. שוב ניתן לראות כיצד ההנחה ביישוב נשחקה באחוזים לא מעטים.

שיחות עם גורמים בענף, כמו גם עם קבלנים ויזמים שלוקחים חלק בתוכנית הממשלתית, מעלות כי הסיבה לשחיקת ההנחות במיקומים אלו היא בעיקר חישוב נכון יותר של הקבלנים בעקבות הניסיון שנצבר במהלך שנות התוכנית. לדבריהם, במכרזים הראשונים היה קשה לתמחר נושאים שונים במכרז כשהתחרות במכרז הפכה מהצעה על מחיר הקרקע (ההצעה הגבוהה זוכה) להצעה על מ"ר בנייה לדירה (ההצעה הנמוכה זוכה). סיבה נוספת לשחיקה בהנחה היא שינויים שנעשו במפרט או בשיעור הדירות למכירה בשוק החופשי עשו את שלהם והשפיעו על התמחור, כמו גם שינויים שלעתים נעשו במחיר המקסימום לאחר שמכרזים נסגרו ללא תוצאות.

יציבות ברעננה

יש גם מקומות שבהם נראה ששיעור ההנחה נותרה כפי שהוא. בעיר אשקלון, המשופעת בפרויקטים של מחיר למשתכן, נסגרו במאי 2016 מכרזים בשכונת הבלוט (ברנע אפרידר). כל המגרשים נרכשו על ידי יזמים וקבלנים, ולפי הודעת האוצר לאחר הזכייה, ההצעות משקפות מחיר הנמוך בכ-34% ממחיר דירות בשוק החופשי באזור. למעלה משנה מאוחר יותר, באוגוסט 2017 נסגר מכרז נוסף באותה השכונה, ולפי האוצר מחיר הזכייה משקף הנחה של כ-32%. מדובר אומנם בירידה קטנה, אבל בגדול אפשר להגיד שההנחה נותרה דומה.

בשכונה אחרת בעיר, עיר היין, נסגר ביולי 2017 מכרז ששיקף לפי האוצר הנחות בשיעור של 22% ממחיר דירה דומה באותו האזור. במאי 2018 נסגר מכרז נוסף באותה השכונה שלפי האוצר התוצאות באותו המועד כבר שיקפו הנחה בשיעור כ-24% - עלייה קלה.

עוד מיקום בו נראה שההנחה שומרת על גובה דומה היא העיר רעננה. במארס 2016 נסגר מכרז בעיר ולפי הודעת האוצר באותו מועד, ההצעות הזוכות במכרז משקפות הנחה של כ-16% ממחיר דירה בשוק החופשי. מכרז אחר בעיר נסגר ביולי 2018 ולפי הודעת האוצר שיעור ההנחה לפי התוצאות במכרז זה היו זהות ועמדו שוב על 16%. נכון, לא מדובר באותה שכונה - מכרז אחד בנווה זמר והשני בנאות שדה - אבל המיקום דומה.

במיקומים שבהם ההנחה נשמרה, ניתן לראות שמדובר בערים וגם שבהם המיקום הפיזי של שני המכרזים דומה, ושיש ביקוש קשיח למחיר למשתכן. ברעננה יצאו מעט דירות למכרז - אבל נרשם ביקוש גדול מצד הזכאים - באשקלון אמנם לא מדובר על אזור ביקוש מובהק כמו רעננה, אבל בכל הקשור למחיר למשתכן מדובר ביישוב עם שפע מכרזים וביקוש קשיח של היזמים. בשני המקרים נראה שהחישובים של הקבלנים טרם המכרז נשענים על נתונים דומים והתחרות בין הקבלנים במכרז מהווה גורם מאזן ששומר על ההצעות דומות וכך גם על היקף ההנחה.

עלייה בשיעור ההנחה

יש גם מקומות שבהם נראה ששיעור ההנחה דווקא עלה. כך למשל במתחם ד’ 3 בבית שמש. לפי הודעת האוצר, ההנחה בהצעות הזכות במכרז שנסגר בנובמבר 2017 עומדה על 17% ממחיר דירה דומה בשוק החופשי. מכרז נוסף באותו המתחם נסגר במאי 2018 ולפי הודעת האוצר ההצעות הזוכות בישרו על הנחה משמעותית יותר בשיעור של 21%.

מכרז בשכונת גבעת אולגה שבחדרה שנסגר באפריל 2017 שיקף לפי הודעת האוצר הנחה של 28%, ואילו מכרז שנסגר בשכונה בפברואר 2018 שיקף הנחה גדולה יותר של 33%.

מגמה מעורבת

בשורה התחתונה ניתן לראות כי מדובר במגמה מעורבת בכל הקשור לשיעור ההנחות. אפשר להניח שעם השנים גם החברות למדו כיצד לנתח את המתחמים ואת המכרזים וכיצד לעשות חישובים נכונים יותר. אבל לפי המגמה במכרזים נראה שהשוק לומד להתמודד עם התחרות, עם המכרזים וגם עם הביקוש של הזכאים.
הדוגמאות למקומות שבהם שיעור ההנחה עלה, הן הדוגמאות שבמשרד האוצר ומטה הדיור היו שמחים למצוא בכל מכרז של מחיר למשתכן.

במקרה של בית שמש, אחת הסיבות לשינוי הוא גם שינוי בתנאי המכרז לאחר כישלון של מכרזים קודמים אבל גם ודאות גדולה יותר שהיתה במכרזים מאוחרים יותר לעומת מכרזים מוקדמים.

בגבעת אולגה, מדובר גם בהבדל בין שני המכרזים כאשר במכרז המוקדם יותר מחיר המקסימום עמד על 8,888 שקל למ"ר בעוד המכרז המאוחר יותר קבע מחיר מקסימום נמוך יותר בגובה 7,900 שקל למ"ר. בנוסף, המכרז המאוחר יותר גם כלל דירות למכירה בשוק החופשי, מה שלא היה במכרז המוקדם יותר. שני השינויים הללו הובילו למצב בו שיעור ההנחה זינק.