הישראלים מסתערים על הנדל"ן בלונדון. זה ייגמר בבכי?

קשה להחמיץ בשבועות האחרונים את מודעות הענק שמפרסמות בעיתונים הכלכליים שתי קבוצות נדל"ן גדולות, קנדה ישראל ובסר, שנועדו לקדם קבוצות רכישה לפרויקטים שלהן בלונדון, בשכונת וומבלי. המחירים, למרבה הפלא, בני השגה: מחיר התחלתי של 1.3 מיליון שקל. "לונדון מעולם לא הייתה קרובה יותר", נכתב בפרסום של בסר, המבטיח כי מרכז לונדון (רחוב בייקר) נמצא במרחק שתי תחנות אנדרגראונד מהפרויקט בוומבלי, ורחוב בונד (רחוב קניות מרכזי בלונדון) שוכן במרחק נסיעה של עשרים דקות. הפרויקט של קנדה ישראל, כך נכתב, צמוד לתחנת רכבת שהנסיעה ממנה למרכז לונדון נמשכת 18 דקות. "במחיר דירה בחדרה אתה מקבל דירה בלונדון", מתלהב ברק רוזן, מבעלי קנדה ישראל, בשיחה עם G.

לא מדובר, צריך להדגיש, במרכז העיר, מה שמכונה הסיטי של לונדון, או בשכונות הנחשבות שלה, שם המחירים עדיין גבוהים מאוד. כך, למשל, סוכנות הנכסים סנצ'ורי 21 מציעה דירה בת שני חדרי שינה בגודל של 49 מ"ר בשכונת נוטינג היל תמורת כ-700 אלף דולר ודירה בת 93 מ"ר בבייקר סטריט, גם היא בת שני חדרי שינה, מוצעת ב-1.4 מיליון דולר. ואולם מחוץ למרכז העיר - לונדון משתרעת על פני שטח עצום של יותר מ-1,500 קמ"ר - במרחק של פחות מחצי שעת נסיעה ברכבת, האפשרויות כבר נראות קורצות יותר, לפחות על הנייר.

האם בקרוב נראה את לונדון מחליפה את בוקרשט, ורשה, קייב וברלין כיעד להשקעות נדל"ן ישראליות? והאם אכן מדובר באזור אטרקטיבי במיוחד להשקעה כעת? רוזן, באופן טבעי, משוכנע שהתשובה היא כן. "לונדון היא עיר מדליקה", הוא אומר, "היא נבחרה להיות העיר הטובה בעולם, אפילו לפני ניו יורק (הכוונה לדוח של PWC, שדירג ערים לפי איכות החיים בהן) ומגיעים אליה משקיעים מכל העולם: סינים, יפנים, אמריקאים, ישראלים. הפאונד היום בשפל, מה שמוריד מאוד את המחירים, ויש צפי חזק ביותר לעליית ערך".

"לונדון מאוד מתאימה להשקעות של ישראלים", מצטרף גם נחשון קיויתי, הבעלים של המפרסמת הגדולה השנייה, בסר. לדבריו, הוא החל להתעניין בבירה הבריטית בעקבות פניות שקיבל מצד ישראלים המחפשים השקעות נדל"ן מחוץ לארץ. "ראיתי שלונדון אהובה בקרב המון ישראלים שבאים לחוויית הכדורגל", כך קיויתי, "ואין ספק שהיא בירת הכדורגל באירופה ויש בה מופעי תרבות שישראלים מאוד אוהבים וחוויה קולינרית ושופינג - כל זה במרחק חמש שעות טיסה".

גם יקיר גבאי, הישראלי לשעבר שבנה אימפריית נדל"ן למגורים בגרמניה, מגלה את לונדון לאחרונה גם בפן העסקי, אף שהוא מתגורר בה זה שנים. גרנד סיטי בשליטתו נכנסה לעיר עם כ-1,000 דירות במרכזים השכונתיים בה. יזמים ישראלים הפעילים בעיר, כמו דניאל כהנן וחברת לב פרופרטיס, מספרים על התעניינות הולכת וגוברת מצד ישראלים בהשקעות בנדל"ן בעיר ובאנגליה בכלל עקב ירידות מחירים ניכרות, שעוד נדון בסיבותיהן.

"נפתח כאן עכשיו חלון הזדמנויות", אומר משקיע ישראלי שמבקש שלא להיחשף. "בטווח הקצר סביר להניח שיהיו עוד תנודות לכאן ולכאן, העיר גם לא זולה, אבל לאורך זמן היא תמיד מתחזקת".

אפקט הברקזיט

עד לפני כמה שנים, לונדון הייתה מחוץ להישג ידם של ישראלים המבקשים להשקיע בנדל"ן בחו"ל בתור אלטרנטיבה למחירים הגבוהים של השוק בארץ ולתשואה השוטפת הנמוכה יחסית שהוא מניב. כיום, אחרי ירידת מחירים המוערכת ב-15% בשנה האחרונה, היא הופכת נגישה יותר.

אז מה השתנה? ראשית, הברקזיט. ההחלטה על פרישה מהאיחוד האירופי שהתקבלה במארס 2017 הייתה אירוע שגרר כלפי מטה את הנדל"ן בעיר. "זה השפיע לרעה על המחירים כאן וגם הוריד את כוח הקנייה", אומר אחד מגורמי הנדל"ן בלונדון. הרבה משקיעים רוצים לראות לאן העסק הזה הולך ונמצאים כעת ב'הולד' בגלל זה".

לדברי טל אורלי, מבעלי הגשמה וקוגרס, בית השקעות לנדל"ן, הפעיל בשוק האנגלי כבר 25 שנים: "לונדון עדיין יקרה יותר בהשוואה למקומות אחרים, אבל בעקבות ההחלטה על הברקזיט נוצרו אי-ודאות וחשש, שהביאו לכך שהשוק מתנהל בצורה יותר איטית. אם פעם מוכרי דירות היו מקבלים הצעה תוך חמישה שבועות, כיום לפעמים חולפים חודשיים-שלושה, אפילו חצי שנה, עד שמקבלים הצעה. לכן, אלה שלא חייבים למכור לא מוכרים. ואלה שחייבים למכור מוכרים במחיר נמוך יותר".

אורלי מעריך שיידרש זמן רב עד שתהליך ירידת המחירים המתרחש כעת בעיר יגיע לכדי סיום, מה שכמובן, מוסיף לסיכון. יחד עם זאת, "בסופו של דבר", הוא אומר, "לונדון תישאר לונדון והמחירים יחזרו לטפס. כיום יש בלונדון את המחירים הנמוכים ביותר זה שנים".

לירידת המחירים צריך להוסיף נתון נוסף שרלוונטי לישראלים, והוא היחלשות הפאונד מול השקל. "למעשה", אומר אחד הפעילים בשוק, "נוצר כאן אפקט כפול. אם הייתה ירידת מחירים של כ-20%, ההיחלשות של הפאונד הביאה לירידת מחירים של עוד כ-20%. אם מסתכלים על השוק בשקלים, זה המצב". הסיכון הוא, כמובן, שהפאונד ימשיך להיחלש מול השקל ומול המטבעות המרכזיים בעולם, בעיקר בכפוף להתפתחויות הפוליטיות הקשורות לברקזיט.

אלמנט נוסף שמשפיע על המחירים נוגע לשינוי במדיניות המיסוי. כמו בישראל, גם גורמי הממשל הבריטיים מנסים להילחם ביוקר הנדל"ן, ואורלי מסביר כי הממשלה והעיריות מובילות מהלכים ליצירת תמריצים שליליים למשקיעי נדל"ן לרכישת דירות להשקעה, המקשים בעיקר על מי שרוכשים דירות יקרות יחסית או על מי שהוא כבר בעלים של דירות נוספות בלנדון - שני עניינים שפחות רלוונטיים עבור הישראלים שמגיעים להשקיע בעיר.

אורלי, שקוגרס שהוא מבעלי המניות המרכזיים בה משקיעה בכל רחבי אנגליה, אומר כי הוא מאמין בייחוד בלונדון: "אני תמיד מעדיף את הערים המרכזיות מבחינת שימור עושר. לונדון הוכיחה את עצמה, המאזן בה הוא חיובי, ואני לא יכול לומר את זה על ערים אחרות".

ואתה חושב שהגעתן של קבוצות כמו בסר וקנדה ישראל תגדיל את ההתעניינות הישראלית בעיר?
"חד-משמעית, זה יאיץ את התהליך. התעניינות תעבור ממצב מחתרתי למצב גלוי, וזה מסמן הזדמנות. יש כאן סוג של הצהרה".

קיויתי עצמו משתמש בשפה ציורית יותר ומציין כי "כעת, כשהמחירים בירידה, זו הזדמנות 'לדקור' את השוק".

ועדיין, עבור ישראלי שמתלבט איפה להשקיע בחו"ל, דירה בברלין, למשל, הרבה יותר זולה מדירה בלונדון.
"נכון שדירה בברלין את יכולה לקנות ב-800 אלף שקל, אבל שם יש את חוק הגנת הדייר, שמגביל אותך מהעלאת שכר הדירה. בלונדון זה שונה לגמרי - את יכולה להעלות את המחיר כשאת מחליטה, ואת יכולה להחליט שאת מוציאה את הדייר בכל רגע נתון".

המשרדים הופכים למגורים

ויש עוד מהלך חשוב שנעשה בלונדון וקשור ישירות למה שעושות כעת חברות כמו בסר וקנדה ישראל: הסבת בנייני משרדים למגורים. "מה שקורה זה שכל הזמן מקימים בנייני משרדים חדשים", מסביר אורלי, "כך שהמשרדים הישנים נותרים לא מאוכלסים ואין להם ביקוש. זה הביא לתהליך של השתלטות משקיעים על בנייני משרדים, במטרה להסב אותם לבנייני מגורים ולייצר מגורים במסה. רובם של הבניינים האלה נמצאים באזורי תעשייה, שכעת יש בהם פיתוח מואץ".

לדבריו, בוומבלי, שם, כזכור, פועלות שתי החברות הישראליות, "יש פיתוח מואץ שכולל הסבה של בניינים מסחריים למאות דירות מגורים. לאותם פרויקטים נתנו גם פטור מעמידה ברגולציה שחלה על בניינים חדשים, כך שהתהליך פשוט יותר וזול יותר, מה שמאפשר ליזמים להוזיל את עלות היחידה".

דניאל כהנן, יזם נדל"ן ובעלי London Capital Partners, הפעילה בבריטניה מספר שנים, מסביר שבחלק מהתהליך יש הקלה ניכרת בכל הנוגע לבירוקרטיה שבדרך כלל נלווית למיזמים כאלה, ו"לאחר תקופה שלא תעלה על שישים יום היזם אמור לקבל תשובה חיובית או שלילית".

לדבריו, "כל היזמים מתעניינים בזה, כי זה קל מאוד - הבנייה היא מאוד ברורה, אתה מחויב לשמור על המסגרת של הבניין והתהליך עד להשלמה קצר יחסית. הרי אין פה הריסה ובנייה, אלא רק שינוי של הקונפיגורציה הפנימית ממשרדים ליחידות מגורים".

זה מה שעשו בסר וקנדה ישראל: שתי החברות מציעות דירות בבנייני משרדים בוומבלי - אזור בצפון מערב לונדון - המיועדים להסבה לבנייני מגורים. בסר משווקת 220 דירות סטודיו ודירות של חדר שינה אחד, בגדלים של בין 35 מ"ר ל-55 מ"ר. הדירות מגיעות עם ריהוט מלא ועם אבזור של ציוד חשמלי במטבח.

בסר, שמי שמייצג אותה בפרויקט הוא עו"ד מני גורמן, ממשרד שטיינץ הרינג גורמן, מציינת במודעה שלה כי האזור של וומבלי מצוי בתנופת פיתוח וצפויות לקום בו בין 5,000 ל-7,000 דירות נוספות. רוכשי הדירות, נכתב עוד, יוכלו לשכור את שירותיה של חברת ניהול בריטית לצורך הטיפול בהשכרת הדירה ובתחזוקה, ואחרי התשלום הזה, התשואה הצפויה למשקיעים תעמוד לטענת החברה על 5%. "אבל זו לא הבוננזה", טוען קיויתי. "הדבר העיקרי הוא פוטנציאל עליית הנכס".

אם כבר להשקיע בלונדון, למה ללכת לוומבלי? למה לא במרכז העיר?
"הגעתי לוומבלי במסגרת החיפושים והבדיקות שעשיתי, ומצאתי שיש מה שנקרא 'וומבלי המתחדשת'. הממשלה עומדת להשקיע באזור הזה שלושה מיליארד פאונד ולייצר שם עשרת אלפים מקומות עבודה חדשים. באצטדיון הושקע הון עתק בשלוש השנים האחרונות. כמה דקות הליכה משם נמצא האאוטלט הגדול ביותר בעיר, לונדון דיזיינר אאוטלט. עומדים לבנות שם בתי מלון, בנייני משרדים, מעונות סטודנטים.

"הפרויקט שלנו יושב על תחנת הרכבת של וומבלי פארק, שמשם אפשר להגיע לכל מקום מרכזי בתוך 18 דקות לכל היותר. חוץ מזה, אני פונה למעמד הבינוני-גבוה, המשקיעים שלי לא מחפשים לרכוש מגורי יוקרה".

גם רוזן נשמע, כמובן, נלהב בנוגע לפרויקט שהוא מציע כעת לישראלים. מדובר ב-440 דירות קטנות, במחירים שיתחילו מ-1.3 מיליון שקל. רק שליש מהן מיועד לישראלים, והיתר - למכירה בשוק החופשי. "ראיתי את המיקום של המגדל ואת המתחם שלנו, וישר התלהבתי והתרגשתי", הוא מספר. "יש ביקוש אדיר לדירות כאלה להשכרה. יש כבר מספר חברות בינלאומיות גדולות שנמצאות איתנו במשא ומתן לשכור את כל הדירות לעובדים שלהן. יש אוכלוסייה צעירה מאוד בלונדון שמחפשת את הדירות הקטנות להשכרה וקנייה.

"כיום המחיר הממוצע של דירה במרכז לונדון הוא מעל מיליון פאונד, ואנחנו מציעים את הדירות בפרויקט שלנו, שמרוחק רק 18 דקות מהמרכז, ב-270 אלף פאונד. למעשה, עם הון עצמי של 500 אלף שקל, אפשר לקנות דירה בלונדון. יש דבר כזה?! לפני שחתמנו הייתי שם עם לא מעט מקומיים ואנשי עסקים וכולם מאוד התלהבו, גם רצו להשקיע בפרויקט כסף גדול וגם לקנות דירות".

כהנן, הפעיל כיזם בשוק הנדל"ן בלונדון זה מספר שנים, מספר מעט על הפיתוח של האזורים שמחוץ לסיטי של לונדון, המכונים אזורים 2, 3, ו-4. "הממשלה זיהתה עוד בתחילת העשור הנוכחי שיש מחסור גדול בדירות, וכן שהצעירים לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות במרכז לונדון. לכן החל הפיתוח של האזורים מסביב.

"כיום, אם במרכז לונדון המחירים הם בסביבות 3,000 פאונד לרגל רבועה (כ-30 אלף פאונד למ"ר), הרי שבמעגלים החיצוניים יותר המחירים יורדים לכ-700 פאונד לרגל רבועה (כ-7,000 פאונד למ"ר)". לדבריו, "הביקוש לאזורים האלה הוא די קשיח, כי אנשים צריכים דירות קטנות".

פחות השקעה, יותר סטטוס

ואולם, כמו בכל השקעה, גם ההחלטה להקצות חלק מתיק ההשקעות דווקא לנדל"ן של לונדון רחוקה מלהיות נטולת סיכון. לונדון לא מחכה, כידוע, לאיש, וגם אם מחירי הנדל"ן בה רשמו לאחרונה ירידות, איש לא ערב לכך שהם לא ימשיכו ליפול, והם בוודאי לא בגדר כסף שממתין על הרצפה. "צריך לבדוק אם יש באזור הזה שוק לשכירויות, לא היום, אלא בעתיד, כאשר הדירות שנבנות יהיו מוכנות", מצנן את ההתלהבות אלחנן רוזנהיים, הבעלים של פרופימקס, בית השקעות בנדל"ן בחו"ל. "חשוב לבדוק היטב מה ההיצע העתידי, אם דירות נוספות להשכרה נבנות היום באזור, ולהשוות למחירי דירות אחרות שם. אני לא מכיר את השוק הספציפי - צריך לבדוק היטב את המאפיינים - אבל מניסיוני, כשיש 'נהירה' בסוף ההשקעה עלולה להיכשל".

"מבחינתי", ממשיך רוזנהיים, "האמירה של אלכסנדר פופ (מגדולי המשוררים האנגלים) מ-1711 Fools rush in where angels fear to tread ("שוטים נוהרים למקומות שבהם מלאכים חוששים לדרוך") נכונה בהחלט גם למצב שבו ישראלים נוהרים להשקעות נדל"ן בחו"ל רק על סמך פרסומים אגרסיביים והבטחות שלא מחזיקות מים. אבל שוב, אני מתייחס למצב באופן כללי ולא מכיר את הפרויקטים הספציפיים".

"אם את שואלת אותי", אומר גורם העוסק בנדל"ן, "חלק גדול מהישראלים שמחפשים דירה בלונדון רוצים דירה כדי שיהיה להם איפה להיות כשהם מגיעים לשם לחופשה. שלא לדבר על זה שזה סמל סטטוס להחזיק דירה בלונדון. בשאר הזמן הם מתכננים להשכיר את הדירה דרך Airbnb. ואם זה המצב, הם צריכים לבדוק טוב את המיקום".

"צריך לזכור שוומבלי היא לא מרכז לונדון", הוא מציין, "כך שאם הרכישה היא לצורכי חופשה, וומבלי היא לא המיקום הכי מוצלח להיגרר אליו עם השקיות של פרימרק (ברחוב אוקספורד); ואם זה לשכירות, צריך לקחת בחשבון שהדירה לא בהכרח תושכר באופן רצוף".

ואכן, גם על-פי ההתרשמות של קיויתי, לפחות חלק מהרוכשים קונים את הדירה יותר כדי לספק צרכים מיידיים ופחות כהשקעה קרה ומחושבת שקיבלו במסגרת הקצאת ההשקעות שלהם. "כששאלתי אותם מה הם יעשו עם הדירה הם אמרו: קודם כול, טוב שתהיה לנו דירה בלונדון", הוא מספר. "יש שם אווירה ידידותית ונוכל להשכיר את הדירה לטווח קצר. אני מכיר אנשים שמגיעים ללונדון אחת לחודש. אנחנו פתרנו את העניין הזה בכך שהתחברנו לחברה אנגלית שתנהל עבור הישראלים את הפרויקט. מי שירצה ישכיר לחודש-חודשיים, ואחר ישכיר לשנה-שנתיים. כשאת מציעה לישראלים דירות להשקעה, את צריכה להתחשב גם במנטליות הישראלית".

ומהי המנטליות הישראלית?
"הישראלי רוצה להיות בעל בית, וכאן הוא בעל הבית. והוא רוצה גמישות: להוציא את הדייר כשהוא רוצה ולמכור כשהוא רוצה".