סוללים לידכם כביש? העליון יכריע אם מגיע לכם פיצוי

שאלת פיצוי לדיירים המתגוררים בגבולה המזרחי של שכונת "לב המושבה" בנס-ציונה, בסמוך לכביש 423, תגיע בקרוב לבית המשפט העליון, אחרי 12 שנה בערכאות השונות. 

הדיירים מתגוררים בדירות שנבנו על-ידי חברת א. דורי, שלאחר שקרסה נרכשה לפני כשנתיים על-ידי קבוצת לוזון. א. דורי מסרה לוועדה המקומית כתב שיפוי למקרה של תביעות מצד הדיירים, והחתימה את הדיירים על כתבי ויתור מפני תביעות עתידיות הקשורות להקמת הכביש.

לאחר הקמת הדירות, פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ) 21/3, ובה סומן תוואי כביש 423. בעלי הדירות הנמצאות בסמוך לתוואי הכביש, הגישו עוד בשנת 2006 תביעה לקבלת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. התושבים, המיוצגים על-ידי עו"ד שחר הררי, טענו, בין השאר, כי הכביש הארצי שסומן יביא להפחתת ערך הדירות.

הדיירים תמכו את טענותיהם בחוות דעת שמאית של השמאי ארז כהן, שבה נטען כי הפגיעה היא בסדר גודל של בין 12% ל-18% משווי הדירות. לפי הנטען, הפגיעה בשווי הדירות נובעת בין היתר מעליית הרעש באזור לאחר השלמת הכביש (בין 20 ל-30 דציבלים יותר מהמצב הקודם) ובפגיעה בנוף הפתוח הנשקף מבתיהם, אשר יכלול כעת כביש ארצי. לפי חוות הדעת, שווי דירותיהם של הדיירים נע בין 1.1 מיליון שקל ל-1.3 מיליון שקל (נכון למועד הקובע).

תביעות התושבים נדחו על-ידי הוועדה המקומית, שקבעה כי התוכנית שמכוחה הוגשה התביעה אינה מסוימת דיה לצורך הגשת תביעת פיצויים מכוח סעיף 197. גם ערר שהגישו התושבים נדחה על-ידי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה של מחוז מרכז. התושבים ערערו לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים.

השופטת זהבה בוסתן, שדנה בערעור, קבעה כי ממזרח לדירות המערערים משתרעת רצועה בת 100 מטר, המכילה קווי מתח גבוה, קווי מתח עליון ומסילת ברזל המשמשת את רכבת ישראל. ברצועה זו תוכנן כאמור בתמ"מ 21/3, "לראשונה" תוואי כביש 423.

השופטת בוסתן כתבה כי המחלוקת הנטושה בין הצדדים נוגעת לשאלה האם סימונו של הכביש בתמ"מ 21/3 מסוים דיו כדי לבסס תביעה לפי סעיף 197 לחוק. על שאלה זו השיבה השופטת בוסתן באופן חיובי, תוך שהיא קובעת באופן עקרוני, כי תוואי כביש 423 שנקבע בתמ"מ, הגם שהוא בקנה מידה 1:50,000, מסוים דיו כדי לקבוע כי מקרקעי המערערים, הסמוכים לדרך 423 המסומנת בתמ"מ, נפגעו בעקבות אישורה.

משאלה הם פני הדברים, הורתה השופטת בוסתן על העברת התביעה לשמאי המכריע שמואל רוזנברג. בכל הקשור לשאלת השיפוי של הוועדה המקומית (ככל וזו תידרש לפצות את הדיירים), קבע בית המשפט כי שאלה זו צריכה להיפתר במסגרת היחסים שבין א. דורי לוועדה המקומית נס-ציונה.

לוזון והוועדה המקומית פונים לעליון

קבוצת לוזון (שנכנסה כאמור בנעליה של א. דורי) והוועדה המקומית, המיוצגות על-ידי עורכות הדין אורית שקד-שנקמן ומירב קנזי-נאמן (בהתאמה), לא אמרו נואש, והגישו בקשת רשות ערעור על פסק הדין העקרוני של השופטת בוסתן.

במקביל, הגישו השתיים בקשה לסעד זמני, וביקשו לעכב את ביצוע פסק הדין של המחוזי, קרי, את הדיון בפני השמאי המכריע.

בית המשפט העליון (השופט עוזי פוגלמן) קבע לאחרונה כי בקשת רשות הערעור מצדיקה קבלת תשובה מטעם הדיירים. עם זאת, השופט פוגלמן דחה את הבקשות לסעד זמני, וציין כי קבוצת לוזון והוועדה המקומית לא הניחו תשתית ראייתית לתמיכה בטענותיהן כי המשך הדיון לפני השמאי רוזנברג עלול לגרום למי מהן נזק בלתי הפיך.

בקשת רשות הערעור מעלה כמה שאלות עקרוניות. ראשית, בנוגע לשאלת כתבי השיפוי ולעובדה, שחוק התכנון והבנייה קובע חובת שיפוי על "תוכנית דרך" בלבד (בשונה מתמ"מ). בנוסף, יידרש בית המשפט לטענה כי הדיירים, בחתימתם על כתבי ויתור, ויתרו הלכה למעשה על זכותם לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197.

"התושבים ייאלצו לגור מול כביש ארצי"

עו"ד שחר הררי המייצג את הדיירים מסר בתגובה: "לצערי הוועדה המקומית של נס-ציונה יחד עם קבוצות לוזון, עושים כל שביכולתם כדי לדחות את הפיצוי שמגיע לאותם תושבים שייאלצו לגור מול כביש ארצי. אנחנו שמחים שכבוד השופטת בוסתן הבינה כי מדובר בתיק שונה מיתר התיקים שנדונו בפניה".

עו"ד מירב קנזי-נאמן ממשרד הררי-טויסטר, המייצגת את הוועדה המקומית נס-ציונה, מסרה בתגובה: "ועדת הערר מצאה ובצדק, כי הגם שכביש 423 סומן בתוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ) 21/3, תוכנית זו אינה מסוימת דיה כדי לבסס פגיעה לפי סעיף 197 לחוק למקרקעין הגובלים, וכי את הפגיעה הנטענת יש לבחון לפי התוכנית המפורטת לסלילת הכביש (מח/174), הקובעת בין היתר אמצעי מיגון אקוסטי. בית המשפט המחוזי שגה כאשר הפך קביעה מקצועית זו ולכן הוועדה המקומית הגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

"בית המשפט העליון קבע כי בקשת רשות הערעור מצריכה תשובה ומכאן כי מצא טעם בטענות הוועדה המקומית. ההחלטה שלא לעכב את מינוי השמאי המכריע מבוססת אך ורק על הנימוק לפיו הדיון בפניו לא יסב נזק בלתי הפיך. לא ניתן ללמוד מהחלטה זו על סיכויי בקשת רשות הערעור, לגביה בית המשפט העליון טרם הכריע". 

תגובת קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ, באמצעות באי-כוחה, עו"ד הדר טל ועו"ד אורית שקד שנקמן ממשרד ש. פרידמן ושות': "הפרשה עוסקת בקבוצה של דיירים, שבתחילת העשור הקודם רכשו בנס ציונה דירות מחברת א. דורי (שכיום שמה קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ). בעת רכישת הדירות חתמו כולם על הצהרה בדבר ידיעה על סלילה צפויה של כביש 423 ממזרח לשכונה, ועל התחייבות שלא לתבוע ירידת ערך מהוועדה המקומית בשל כביש צפוי זה.

"בניגוד להתחייבות זו תבעו הרוכשים את הוועדה המקומית זאת לאחר שאושרה תכנית המתאר המחוזית 21/3 אשר התוותה באופן כללי את תוואי הכביש, וא. דורי צורפה להליך. תביעת הדיירים נדחתה. ועדת הערר לפיצויים דחתה את הערר שהגישו הדיירים בשל נימוק מקדמי-מקצועי לפיו תכנית מתאר מחוזית היא ברמת רזולוציה נמוכה ולא ניתן לגזור ממה את מיקום הכביש, ולכן אינה יכולה להוות בסיס לתביעת נזק. ועדת הערר לא דנה בכל יתר הטענות.

"בית המשפט המחוזי ביטל את החלטת ועדת הערר והורה להעביר את בירור התביעה לשמאי מכריע. בכך טעה בית המשפט המחוזי טעות כפולה: ראשית משהתערב בהחלטה נכונה מקצועית של וועדת הערר, שנית "משדילג" על הטענות המשפטיות העיקריות בהליך, לא דן בהן בעצמו וגם לא השיב את הדיון בהן לוועדת הערר.

בשל כך הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון אשר מצא כי היא מצריכה תשובה. הערעור תלוי ועומד וממתין להכרעה. החלטת הביניים שלא לעכב את מינוי השמאי המכריע מבוססת על הנימוק לפיו דיון בפני שמאי לא יסב נזק ויכול להיעשות במקביל לבירור העניינים המשפטיים. ממילא לא ניתן ללמוד מהחלטת ביניים זו על סיכויי הערעור עצמו".

כביש 423: 62 מיליון שקל רק לשלב הראשון

כביש 423 הוא פרויקט של נתיבי ישראל, החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ (נתיבי ישראל). הכביש עתיד לחבר את כביש 431 לכביש 40, ממחלף נס-ציונה ועד כביש מאסף נס-ציונה מרכז. שלב א' של הכביש, ממחלף נס-ציונה על כביש 431 ועד החיבור לנס-ציונה לרחוב מרגולין בעיר (כביש 4313), ובו הושקעו 62 מיליון שקל, הושלם וכבר נפתח לתנועת כלי רכב.

בסוף חודש אפריל השנה, אושר קטע ב' של הכביש 423, כביש העוקף המזרחי של נס-ציונה, שצפוי בסופו של דבר, לשרת את תושבי נס-ציונה ורחובות וכן, את תושבי הסביבה, כולל תושבי שכונות סביוני נצר, לב המושבה ועוד.

לאחר השלמתו של קטע ב' של הכביש (הנמצא בביצוע), יחל קטע ג', הנמצא נכון לחודש יוני השנה, לקראת סיום התכנון ומיועד לביצוע במהלך שנת 2019.