הקלת שבס: הקבלנים רוצים לחדש, העיריות מבקשות לבטל

הוראת השעה שזכתה לכינוי "תקנת שבס", המאפשרת לקבלנים ויזמים להגיש בקשה להקלה לרשות המקומית ולקבל 30% יותר דירות בפרויקט, תפוג בסוף נובמבר הקרוב, ובמשרד האוצר טרם החליטו האם להאריך אותה או לא.

תקנת שבס היא בקשה שמגישים הקבלן או היזם לרשות המקומית, במסגרתה ניתן להגדיל את מספר הדירות בפרויקט בנייה בעד 30% ממספר יחידות הדיור הקבועות בתב"ע, זאת ללא הגדלת שטח הבנייה בפרויקט. ההקלה היא הוראת שעה שהתקבלה בשנת 2014 ושהגדילה את שיעור תוספת הדירות מעד 20% כפי שהיה עד אז, לעד 30%.

ההקלה תוקנה במקור כדי להתגבר על בעיות בתב"עות ישנות שאינן תואמות את המציאות בשטח, אבל הפכה לדרך שיזמים רבים בחרו לנצל כדי להגדיל את מספר הדירות. היא גם הגדילה את מספר הדירות הקטנות, שנמצאות במחסור.

השיעור הגבוה של התוספת בתקנת שבס רלוונטי גם לפרויקטים של מחיר למשתכן, שבהם הדירות שמתווספות - כולן או חלקן, תלוי בהגדרות המכרז - הן דירות למכירה בשוק החופשי. קבלנים ויזמים שמשתתפים בתוכנית הממשלתית מעידים כי ההקלה מהווה מבחינתם לא פעם לשון מאזניים בהחלטה האם לגשת למכרז או לא.

"ברוח מחיר למשתכן"

בהתאחדות בוני הארץ סבורים שיש להאריך את תוקף הוראת השעה: "בימים שבהם קיים מחסור חמור בקרקעות לבנייה, והממשלה עושה מאמצים להגדלת ההיצע הדירות, חובה עליה להאריך את תוקף תקנות השבס", אומר יוני ויצמן, סמנכ"ל בהתאחדות בוני הארץ. "ציפוף הוא מחויב המציאות, ומבטיח מענה רחב יותר ומדויק יותר לצרכים של רוכשי הדירות, בדגש על רוכשים הזקוקים לדירות קטנות ובינוניות", מוסיף ויצמן.

"בכ-60% מהפרויקטים שלנו ניצלנו את נושא השבס ומימשנו את מלוא ההטבה, לרבות בפרויקטים של מחיר למשתכן", אומר עופר זרף, בעל ומנכ"ל חברת יסודות איתנים. עם זאת, הוא מציין, לא תמיד הרשות המקומית מאפשרת את קבלת התוספת: "יש ערים שבהן כתוצאה ממדיניות של ראש העיר החלטנו שלא לבקש בכלל את ההטבה, גם לא של 20%, על מנת שלא לגרום לפרויקט לעיכובים מיותרים. הליך הוצאת היתר בנייה אורכת היום בין שנה לשנתיים, ואם היינו מבקשים תוספת שבס בערים שבהן אין פתיחות לנושא, היינו צפויים לעיכובים נוספים של שנתיים לפחות - וזה אם בכלל היו מאשרים את התוספת. ישנן רשויות שחוששות מעומס על התשתיות ומכניסה של אוכלוסייה שנחשבת חלשה יותר, וקשה לשכנע אותן".

איבגני טנצר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אמריקה ישראל להשקעות, אומר דברים דומים: "תקנת שבס תואמת מאוד את רוח מחיר למשתכן מאחר שהגדלת הצפיפות מ-20% ל-30% מאפשרת מחד להגדיל עוד יותר את מספר הדירות, ומאידך ליצור דירות קטנות יותר. המשמעות היא הוזלת המחירים והדברים הללו הם בין המטרות העיקריות של תוכנית מחיר למשתכן.

"עם זאת, הגדלת מספר הדירות מחייבת את הרשות המקומית לספק שירותים ברמה נאותה למספר גדול יותר של תושבים, וזאת בלי להיערך לכך מראש כמו שנעשה בתב"ע מתוכננת. לכן חלק מהרשויות לא ששו לאפשר ליזמים את התוספת המרבית, והדבר מתחדד עוד יותר בתקופת הבחירות לרשויות המקומיות".

"גול עצמי לתכנון"

בעוד הקבלנים בעד הארכת תוקף הוראת השעה, ובעד ההקלות באופן כללי, מסיבה ברורה כשמדובר בתוספת דירות בפרויקט, כאשר מדברים עם מהנדסי הערים או עם נציגי הערים הגדולות - נשמעים קולות אחרים ומנוגדים בתכלית.

"העמדה שלנו היא שצריך לבטל את כל ההקלות ואת כל המסלולים העוקפים", אומר איתן אטיה, מנכ"ל פורום ה-15 המאגד את 15 הערים העצמאיות. "הכל צריך לחזור לדרך המלך, לתכנון מסודר".

גם באיגוד מהנדסי הערים אומרים דברים דומים: "כל נושא ההקלות שגוי לגמרי. לוקח כל תכנון והופך אותו לחלוטין", אומר אבנר אקרמן, יו"ר איגוד מהנדסי הערים ומהנדס עיריית נתניה. "זה לא 10%, שאפשר להגיד שזה בשוליים, אלא עד 30%, וזה מערער את כל היסודות והחישובים של התב"ע. זו בעיה אמיתית ומבחינה תכנונית. זה הורג את כל התכנון הסדור שאנחנו עושים כדי לקבל את הצרכים הציבוריים, לתת מענה לעומסי תנועה ועוד.

"אנחנו הולכים עכשיו על מהלך אסטרטגי לבטל את ההקלות בכלל. כל נושא ההקלות זה גול עצמי לתכנון. משקיעים המון זמן בתב"ע עד שהיא מאושרת, ודקה אחר כך מתחילים פתאום משא ומתן על ההקלות. במקום שאנשים ישמחו שיש תב"ע מוכנה ומלאה ובתוקף, הולכים להקלות, וזה מעורר התנגדויות וועדות ערר ודברים שמעכבים בלי לדעת לאן הכל הולך. בסופו של דבר הציבור מפסיד - רוכשי הדירות, וגם היזמים והקבלנים".

ממשרד האוצר נמסר בתגובה לגבי תקנת שבס, כי: "הנושא נמצא כעת בדיונים, לאחר ההמלצות נגבש מדיניות". 

הרשויות המקומיות: "המנגנון הפך לסוג של מפלצת"

בעיריית תל אביב-יפו מתנגדים נחרצות לתקנת שבס ולהקלות בכלל: "מעל לשני עשורים מנסה אדריכל עודד גבולי, מהנדס העיר, לשכנע את מנהל התכנון לבטל את כל ההקלות באשר הן (הקלות בקווי בניין, תכסית, גובה וכו') כדי לייעל את הליך רישוי הבנייה בשיתוף פעולה מלא עם איגוד מהנדסי ערים", נמסר מהעירייה. בתל אביב מסרו עוד ש-58% מהבקשות להיתר בעיר, שיעור גבוה לכל הדעות, כוללות הקלות.

באשקלון, אומר יורם שפר, הממונה על מינהל ההנדסה וסגן ראש העיר: "העמדה העירונית אצלנו היא שלא נותנים שבס. הסיבה לכך היא שבפרוגרמה יש כבר תוספות בבינוי, ואם מוסיפים עוד הקלות לא עומדים בדרישות למבני ציבור וחניות. יש מקום אחד בכל העיר שבו הגדרנו במסגרת הסכם הגג שאפשר לקבל שבס, בצורה מבוקרת - בשכונת עיר ימים, כי הצפיפות שם נמוכה. בשכונה אחרת בעיר, בעיר היין, אין שבס בכלל כי בתוכנית המקורית כבר הוסיפו יחידות דיור.

"את השבס בוחנים כל מקרה לגופו, ולפעמים יקבלו רק 15%, על פי הקרקע והחניות. אם אין חניה, היזם יבקש 30% אבל לא יקבל, כי חייבים לעמוד בתנאי סף. הקבלנים יודעים זאת מראש ולא כולם מבקשים הקלות".

בראשון לציון, בתחילת הדרך של תוכנית מחיר למשתכן דרשה העירייה שדירות שיתקבלו בתקנת שבס יהיו דירות למכירה בשוק החופשי. הרעיון היה ששילוב של דירות "שוק חופשי" עם דירות מוזלות לזכאים יחייב את הקבלנים להשקיע גם בשטחים הציבוריים ולמנוע מצב שפרויקט לזכאים בלבד יהפוך לסלאמס. בתמורה, התחייבה העירייה לאשר תקנת שבס לקבלנים הזוכים והתחייבות כזו הופיעה עוד במסמכי המכרז. 

קיריל קוזיאל, מהנדס עיריית ראשון לציון, אומר כי: "שינינו מגמה בזמן האחרון בעניין הזה. החלטנו ששבס היא העמסה משמעותית על צורכי הציבור בעיר ואנחנו מוכנים לאשר רק בתנאי שזה מגיע יחד עם חיזוק מבנים. המנגנון הזה הפך לסוג של מפלצת. אני חושב שאם רוצים לשמור על השבס ברמה של עד 30%, זה צריך להיות מותנה במשהו, למשל בתוספת שטחי ציבור".

בחריש המצב הפוך: שם פועלת ועדה מיוחדת בשל העובדה שמדובר בעיר חדשה, מדווחים כי כמעט כל קבלן או יזם הגיש בקשה להקלה במגרש וכמעט כל הבקשות אושרו. על פי נתוני הוועדה, מדובר בכ-600 בקשות להגדלת מספר הדירות, שאושרו. דוד מגן, יו"ר הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, סבור שמתן הקלות בנייה בהתאם לתב"ע ובצמוד לתשלום היטל השבחה היא מגמה חיובית, ותומך בהשארת ההקלה.