ברוקלנד עצרה עסקה לאחר ששילמה עבור נכס ללא אישור

חברת הנדל"ן הזרה ברוקלנד אפריל נאלצה לעצור עסקה לרכישת נכס, לאחר שלהנהלת החברה הובהר כי העסקה לא קיבלה את אישור הדירקטוריון כנדרש. מהודעה שפרסמה היום ברוקלנד, עולה כי תשלום ראשון עבור הנכס כבר שולם, אבל למרות זאת הוחלט לעצור את המשך ביצועה עד להשלמת הדיונים בדירקטוריון.

בדוח התזרים החזוי שצירפה ברוקלנד לדוחות הרבעון השני של 2018, נכתב כי החברה מצפה לשלם במחצית השנייה של השנה סכום של 5.5 מיליון דולר תמורת רכישת פרויקט יזמי שבנייתו כבר התחילה. בדוח נכתב אז כי מדובר ברכישה שתבוצע במחיר עלות ושתמורת העסקה תשמש לפירעון הלוואה בגין הנכס ורכישת חלקם של המשקיעים.

באותו דוח, שפורסם ב-31 באוגוסט, נכתב עוד כי "יודגש כי עסקה כאמור טרם אושרה וטרם נחתמה, אולם הנהלת החברה מנהלת מגעים לביצועה". עם זאת, שבועיים לאחר מכן מתברר כי ביצוע העסקה כבר החל, ומבלי שהתקבל אישור פרטני לכך.

מהדיווח שפרסמה החברה היום, עולה כי כבר ב-7 בספטמבר היא פרעה סך של 1.15 מיליון דולר למלווה הבכיר בפרויקט, כשלב ראשון בעסקה לרכישת הפרויקט. מדובר על חוב בכיר שנשא ריבית שנתית של 11.75% ושהובטח במשכנתא בדרגה ראשונה על הפרויקט. הפרויקט עצמו הוא פרויקט בניה יזמי להקמת בניין ובו 17 יחידות דיור למגורים, שממוקם ברחוב 21 מזרח (מספר 56) ברובע ברוקלין. לדברי החברה, שיעור ההשלמה ההנדסי של הפרויקט עמד בסוף יוני על 15%.

לדברי החברה, "ביום 12 בספטמבר הובא לידיעת יו"ר ועדת הביקורת כי הנהלת החברה החלה בביצוע העסקה ופרעה את החוב הבכיר וזאת מבלי שניתן אישור מפורש לכך על ידי דירקטוריון החברה. הנהלת החברה הודיעה ליו"ר ועדת הביקורת כי הפעולות בוצעו בתום לב, מתוך הבנה של הנהלת החברה שהתקבלה ברכת הדירקטוריון להתקדם בעסקה".

בעקבות הגילוי התכנס אמש הדירקטוריון בדחיפות לישיבה מיוחדת שעסקה בנושא. בתום הישיבה "החליט הדירקטוריון לבחון את השלכות העסקה וזאת מבלי שהתקבלה בשלב זה החלטה אם להמשיך בביצוע העסקה", נכתב בהודעת החברה.

 השתלשלות העניינים בחברת ברוקלנד בחודש האחרון:

בלי מנכ"ל, עם בעלים יחיד

דירקטוריון ברוקלנד כולל כיום חמישה חברים: בעל השליטה בועז גלעד, שמחזיק בתפקידי היו"ר והנשיא (לחברה אין מנכ"ל), הדירקטור עו"ד אלון רסקי, הדירקטור הבלתי תלוי רו"ח מארק ליכטין, וכן שני דירקטורים חיצוניים - רו"ח אביב ריפל ומילנה שניצר רטפן. בוועדת הביקורת יושבים רו"ח ריפל, שמכהן כיו"ר הוועדה, ולצדו רו"ח ליכטין ושניצר רטפן.

ברוקלנד עוסקת בפיתוח נדל"ן יזמי למגורים בברוקלין. החברה נמצאת כיום בבעלותו המלאה של גלעד (שרכש בשנה האחרונה את מניות שותפיו - אסף פיטוסי, דוד גולדברגר ואיל יגב) והיא מדווחת לבורסה בתל אביב, לאחר שהנפיקה בה אג"ח שהיקפן הנוכחי כ-149 מיליון שקל ע"נ.

אג"ח א' צנחה בכ-6%

בתגובה לידיעה, נפלה היום אג"ח א'  של החברה בשיעור חד של כ-6% והשלימה נפילה של 16% מתחילת 2018. כעת נסחרת אג"ח א' במחיר של 86.5 אגורות, שמשקף תשואה שנתית לפדיון של 25%. מנגד, רשמה אג"ח ב'  יציבות יחסית במהלך יום המסחר, לאחר שקרסה בכ-29% מתחילת השנה. אג"ח ב' הארוכה יותר, נסחרה היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 30%.

ברוקלנד אמורה לפרוע למחזיקי האג"ח שלה (סדרות א' ו-ב') קרן וריבית בהיקף של 87 מיליון שקל עד סוף יוני 2020 וסכומים נוספים בהיקף כולל של 93 מיליון שקל בשנתיים שלאחר מכן.

נכון לסוף יוני, היה בידי החברה סכום של 145 אלף דולר (522 אלף שקל) בלבד. עם זאת, להערכת החברה היא תסיים את 2018 עם סכום של 5.2 מיליון דולר בקופה, כאשר עד סוף יוני 2020 יצטברו בידיה מזומנים בשווי של 19.8 מיליון דולר וזאת לאחר תשלומים למחזיקי האג"ח על פי לוח הסילוקין.

מנתוני דוח התזרים החזוי לשנתיים הקרובות, עולה כי בחברה מניחים למשל שיצליחו לגייס סכום (נטו) של 16.4 מיליון דולר ממכירה פנימית של פרויקטים לחברות בנות, שייטלו הלוואות נוספות לשם כך. עוד 5 מיליון דולר מתעתדת החברה להשיג ממכירת קרקע ונכס להשקעה, בעוד שסכום נוסף של 27.9 מיליון דולר אמור להגיע מעודפים ממכירת דירות בפרויקטים היזמיים שמקימה החברה.

חולשה בדירות החדשות בברוקלין

ברוקלנד סיימה את המחצית הראשונה של 2018 בהפסד של 2 מיליון דולר, בהמשך להפסד של 10.2 מיליון דולר שרשמה ב-2017 כולה. בנוסף, הציגה החברה במחצית הראשונה תזרים מזומנים שלילי של 10.3 מיליון דולר מפעילות שוטפת, וזאת בהמשך לתזרים שלילי של 43.8 מיליון דולר מפעילות שוטפת שרשמה בכל 2017.

בששת החודשים הראשונים של 2018 היא חתמה על חוזים למכירת 32 דירות בתמורה ל-20.9 מיליון דולר. במקביל, מסרה החברה לרוכשים 35 דירות שנמכרו תמורת 32.2 מיליון דולר, שהוכרו במחצית הראשונה כהכנסות ממכירת דירות. הכנסה נוספת של 856 אלף דולר נרשמה בתקופה זו מהשכרת דירות.

אלא שמעבר לכך, סיפקה החברה נתונים החושפים חולשה בשוק הדירות החדשות של ברוקלין. כך למשל, ירד ברבעון השני של 2018 המחיר הממוצע לר"ר ל-1,086 דולר, לעומת 1,173 דולר ברבעון הראשון של השנה ו-1,139 דולר ברבעון השני אשתקד. בנוסף, ירד ברבעון השני המחיר החציוני לדירה חדשה בברוקלין ל-890 אלף דולר, לעומת 959 אלף דולר ברבעון הראשון ו-990 אלף דולר ברבעון המקביל.