אל תקנו את הכותרות, תקנו את הירידות בשוק הדיור

זה היה כל כך צפוי: בכל פעם שיש עלייה במדד הדיור החודשי, מיד קופצים כל אלו שחושבים שמחירי הדיור יעלו לנצח לנצח וסונטים בכולם: אמרנו לכם! מחירי הדירות רק עולים! מחירי הדירות רק יעלו! הנה, מדד הדיור ביולי עלה ב-0.3% ומיד כל תומכי התיאוריה של 'מחירי הדירות יעלו לעולם ועד' מפציצים את המרחב הציבורי והתקשורתי: הנה, עוד הוכחה לתיאוריה שלנו. ובכן, לא צריך לקנות את כל הכותרות שלהם, את הכותרות על 'המשך עליות' או 'הדירות ממשיכות להתייקר' וכדומה. לא צריך לקנות אותן מכמה סיבות שאפרט:

א. שום מגמה בשום שוק לא נמדדת בחודש אחד, וזה נכון גם לעליות וגם לירידות בשוק הדיור. לכן, כולם (כולל כותב שורות אלה), צריכים להיזהר בהכתרת מגמות על בסיס חודש אחד בלבד. כמו שחודש אחד רווחי בתאגיד מסוים לא מעיד על מגמת רווחיות עקבית, כך גם במדדי המחירים לצרכן, במדידת הגרעון, במדידת הצמיחה ובכל מדד כלכלי אחר. אי אפשר לקבוע מסמרות על בסיס חודש או אפילו רבעון. אפשר בהחלט להתחיל לקבוע מגמות על בסיס שנתי. ועל בסיס שנתי, על-פי הלמ"ס, מדד מחירי הדירות ירד במהלך השנה ב-0.5%. כן, זה לא הרבה, אבל זה בהחלט שינוי מגמה משמעותי בהשוואה למה שהתרחש בעשור האחרון - שמחירי הדירות רק עלו, בעיקר בגלל הריבית האפסית. לכן, מה שאפשר לקבוע בוודאות הוא שבשנה האחרונה מחירי הדירות נבלמו ויש ניצנים של ירידות. מעבר לזה, צריך תמיד לעקוב אחרי ההתפתחות ברמה השנתית ולא לתת משקל רב לתנודות החודשיות. לקבוע על בסיס חודשי שמחירי הדירות עלו או ירדו - זה ממש לא רציני.

ב. גם בלמ"ס יודעים היטב: המדד הרשמי המתפרסם מדי חודש נתון לשינויים ולא בהכרח משקף את המציאות. מדובר ב"קריאה ראשונה" של המדד ובדרך כלל בחודשים הבאים הוא עובר תיקונים ושינויים, לעיתים משמעותיים מאוד ולעיתים קלים. חשוב להדגיש זאת: המדדים שמצוטטים מדי חודש בתקשורת בדרך כלל לא מדויקים. כשהם עוברים תיקונים בחודשים הבאים, איש כבר לא מתייחס לכך כמעט. לכן, זה שוב מחדד את האבחנה שקביעת מגמות איננה יכולה להתבצע על מדד של חודש אחד או חודשיים או שלושה, כי כל המדדים הללו עוברים תיקונים, גם אם קלים, בחודשים שלאחריהם.

ג. היקף העסקאות בשוק הדיור נותר נמוך יחסית על פני חודשים רבים ועל פי כל המחקרים המשקיעים הורידו לגמרי פרופיל בשוק הדיור. כמו בכל סקר, ככל שהתצפיות נמוכות יותר, כך גם המהימנות של הסקרים יורדת. בסביבת פעילות כזו כל מבצע מכירות בפרויקט יחסית יקר יכול לגרום לעיוות במדדי הדיור ולמשוך את המגמה כלפי מעלה. לכן, שוב, בחינת המגמה חייבת להיות שנתית.

ד. מדד קייס-שילר, כפי שהסברתי הבוקר, הוא המדד האמין והמהימן ביותר בשוק הדיור, וזה לא המדד שלפיו פועלת הלמ"ס. תזכורת: המדד בודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק. המדד אמנם לא בוחן את השינוי במחירי הדירות החדשות והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים ועוד. יחד עם זאת, ולמרות הפגמים שבו, המדד הזה משקף בצורה הטובה ביותר את המציאות. לראשונה בהיסטוריה של מדידת מחירי הדיור, הכלכלן הראשי באוצר בדק באמצעות המדד הזה את מחירי הדיור בשתי ערים: מודיעין ומרכז ת"א והצפון הישן בת"א. בשני המקרים המדד הצביע על ירידות במהלך השנה וחצי האחרונות. אלו הנתונים הכי קרובים למציאות, נתונים שנמדדו לאורך תקופה מספיק ארוכה (מתחילת 2017) - ולנתונים האלה צריך להאמין ולא לשום כותרת על בסיס חודש אחד בלבד.