יותר מדי מדדי נדל"ן ופחות מדי מידע מהימן מבלבלים את השוק

ביום שישי פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתוני מדד המחירים לצרכן ולצידו גם מדד מחירי הדירות הארצי, מדד מחירי הדירות המחוזי וגם מדד הדירות החדשות. היום (א') פורסמו נתוני הכלכלן הראשי באוצר הנוגעים לחודש יולי ובהם המשך ירידה בהיקפי העסקאות, היחלשות נוספת במשקל המשקיעים וגם ניתוח המעיד שמשפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות ולבסוף, דירה שעומדת למכירה זמן ארוך נמכרת במחיר נמוך יותר.

הנתונים האלו הגיעו אחרי שביום רביעי פורסמה סקירה רבעונית של אגף הכלכלן הראשי באוצר (המשך ירידה בהיקף העסקאות, ירידה ברכישות המשקיעים וגם ירידת מחיר בצפון תל אביב על פי מדד המשתמש בשיטה אחרת מזו של הלמ"ס) ואחרי שביום חמישי פורסמה הלמ"ס נתונים אודות מכירת דירות חדשות (עלייה בהשוואה לחודש הקודם, ירידה בהשוואה לחודש המקביל ועלייה במלאי הדירות שטרם נמכרו).

מדובר ברצף של סקירות ונתונים, ובליל נתונים אחד גדול המתייחס לענף הנדל"ן למגורים. זה עוד לא הסוף, אגב: מחר (ב') צפויה הלמ"ס לפרסם גם את נתוני התחלות הבנייה לרבעון השני של השנה.

1. שפע נתונים מייצר אי ודאות

המטרה של פרסום מדד, פרסום סקירה או פרסום של נתונים אודות ענף מסוים היא אחת - לאפשר לבעלי המקצוע וגם לציבור הרחב להבין מה המגמות, ובפשטות - מה קורה למחירי הדירות. אבל שפע הנתונים שפורסם בשבוע שעבר עושה בדיוק את הדבר ההפוך. הוא מכניס את השוק לאי ודאות גדולה יותר. למה? כי יש יותר מדי מדדים ונתונים ופחות מדי שקיפות בנתונים. רבות כבר נכתב על אי הדיוקים במדדים השונים, אבל בימים בהם שיעור העסקאות נמוך (מתחילת 2017 ענף הנדל"ן שובר שיאים במספר העסקאות הנמוך), כל סטטיסטיקה הופכת בעייתית יותר. ככל שהיקף העסקאות נמוך, כל עסקה חריגה משפיעה הרבה יותר. וכשמנסים להבין לאן באמת נושבת הרוח, כל צד דוחף לכיוון שלו, וחלק מהנתונים אף סותרים זה את זה.

דוגמה קטנה: בסקירת האוצר החליטו באופן נדיר להתייחס למחירי הדירות בתל אביב, אף ששר האוצר קבע שרק גוף אחד ידווח על שונות במחירי הדירות והוא הלמ"ס. ההתייחסות של האוצר נגעה במדד מקביל לזה שהלמ"ס עושה בו שימוש (מדד קייס שילר, שסופר רק דירות בהן נעשו עסקאות חוזרות) וקבעה כי מחירי הדירות בצפון תל אביב בירידה מאז תחילת 2017 - לא סתם ירידה, אלא בשיעור של כ-9%. ומה אומרים בלמ"ס באותו הזמן? שמחירי הדירות במחוז תל אביב דווקא עלו. אז נכון, יכול להיות ששני הצדדים צודקים. כי הרי דין צפון תל אביב (אזור מוגדר מאוד) ומחוז תל אביב (אזור גדול הרבה יותר), אבל למה לבלבל את הציבור? 

2. השטח סותר את המדדים

היום בסקירת הכלכלן הראשי אפשר לראות התייחסות למכירת דירות חדשות על ידי קבלנים. על פי הסקירה, בחודש יולי נמכרו 2,500 דירות חדשות, עלייה של 2% בהשוואה ליולי שנה שעבר, שעל פי האוצר, רובה ככולה נובעת ממספר גבוה יותר של דירות מוזלות שנמכרו בחודש זה. ומה מעיד הנתון האמור ללא הדירות המסובסדות? ירידה בשיעור 12% - כאשר באוצר מדגישים כי "מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות 'במחירי שוק' (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). אבל מה דיווחו לנו בלמ"ס רק בשבוע שעבר? על עלייה במכירת דירות חדשות ביולי לעומת החודש הקודם, ועלייה במכירת הדירות החדשות בשלושת החודשים האחרונים לעומת שלושת החודשים שקדמו להם.

על פי הלמ"ס בחודש יולי נמכרו 1,955 דירות חדשות וזאת לעומת 2,500 דירות חדשות על פי נתוני האוצר באותו חודש יולי. שוב, בלמ"ס ובאוצר מודדים אולי שונה את מועד הגדרת הדירה כדירה שנמכרה, אבל עדיין, השוני במספרים כמו גם במגמות רק מוביל לבלבול ולא תורם להבנה של מה באמת קורה בשטח.

3. שיטות שונות, מספרים סותרים

ענף הנדל"ן, הקבלנים, היזמים וגם המוכרים והקונים מושפעים מאוד מהלך הרוח של הציבור ומהציפיות לגבי המחירים. שפע של נתונים על פניו הוא דבר טוב, אבל כשמתחילים להתפזר לשיטות שונות, והציבור מקבל נתונים שונים ולעיתים סותרים, יש כאן בעיה.

גם שילוב הדירות המוזלות של מחיר למשתכן, מה שיצר למעשה שני שווקים שונים, לא מוסיף לוודאות והדוגמה הטובה ביותר לכך היא מדד הדירות החדשות. כבר ארבעה חודשים ששיעור הדירות המוזלות מתוך הדירות החדשות שנמכרות הוא גבוה מאוד (בין 32% ל-26%), אבל בכל אחד מהחודשים הללו המדד מעיד על עלייה במחיר הדירות החדשות.

בשורה התחתונה קשה מאוד להבין לאן נושבת הרוח כי ענף הנדל"ן למגורים בישראל סובל מפיצול אישיות קשה (דירות חדשות למכירה בשוק חופשי, דירות חדשות מוזלות למכירה ודירות יד שנייה למכירה) ומאנמיה קשה (מיעוט עסקאות כולל מאז תחילת 2017). מדד המחירים הארצי מגמגם ובכל משרד מכירות מודים שקשה למכור אבל מקווים שזה רק זמני. במשרד האוצר מדגישים את הירידה השנתית במחירי הדירות ושר האוצר קרא היום לזוגות הצעירים בחנוכת פרויקט מחיר למשתכן בלוד לא להישמע לאינטרסנטים שאומרים שהמחירים לא יורדים. השאלה הגדולה היא מה יהיה הלאה. אבל עד שהיקף העסקאות לא יחזור לעלות ועד שפיצול האישיות האמור ש לא ייפתר, נתקשה לדעת מה באמת קורה למחירי הדירות בישראל.