ההצגה של מחיר למשתכן יורדת – ועליות המחירים האמיתיות נחשפות

אנחנו לא לבד. שנת הקורונה הביאה עמה עליות מחירי דירות כלל עולמיות. עד לסוף השנה שעברה ישראל ניצבה בתחתית טבלת העליות בהשוואה למדינות אירופה, עם עלייה של 3.8% במחירים במהלך 2020. איפה אנחנו ואיפה דנמרק, שבה מחירי הדירות עלו ב-9.8%, או צ'כיה ופולין, שבהן הם עלו ב-8.9% והולנד, שבה המחיר עלה ב-8.7% וגרמניה עם עליות של 8.1%, ונורווגיה 6.9% ומעל לכולן לוקסמבורג הקטנה שבה המחירים עלו בכמעט 17%?

על רקע המספרים הגדולים הללו, עליית מדד מחירי הדירות החודשי האחרון ב-0.3% נראית חסרת משמעות והעלייה השנתית שבין ינואר 20' לינואר 21' שהגיעה ל-4% נראית נסלחת, לעומת רוב מדינות אירופה, ואולם יש כמה "אבלים" שמתלווים לנתונים הישראלים, ובהם נתמקד.

ה"אבל" העיקרי הוא, שברוב מדינות אירופה לא ננקטה בשנים האחרונות מדיניות אגרסיבית שנועדה להורדת מחירי דירות ועוד "אבל" חשוב - קצב עליית המחירים בישראל עולה.

נתחיל בעניין המחירים. הקורונה מסתמנת והולכת כקו פרשת מים, כגורם משנה כללים, ועל כן החישוב השנתי של עליות המחירים אינו משקף במלואה את השפעת המגפה על שוק הנדל"ן הישראלי ואת קצב העליות האמיתי. ואכן, אם נבדוק את עליות המחירים בתשעת החודשים שבין מאי 20' (סיום הסגר הראשון) ועד לינואר 21' נמצא שהמחירים עלו ב-4.7% וזה כבר קצב שנתי של יותר מ-6%.

בולטת במיוחד היא עליית מדד מחירי הדירות החדשות, שבינואר קפץ ב-1.6% ובארבעת החודשים שבין ספטמבר 20' לינואר 21' ב-3.9%, לעומת 2.9% עליית המדד הכללי. כבר עמדנו על כך בשבוע שעבר, שמאז הקורונה, הציבור הישראלי הגביר במידה ניכרת את רכישת הדירות החדשות, הרבה מעבר להגדלת רכישת הדירות יד שנייה. מדד מחירי הדירות החדשות מוכיח, כי ההתנפלות הזו גובה את המחיר מהרוכשים.

ואולם ניתן לראות דבר נוסף: מחירי הדירות החדשות עולים, ככל שכמות הדירות המוזלות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן" - יורדת. זה כמובן אינו מפתיע, כי הדירות של "מחיר למשתכן" לחצו על הורדת מדד מחירי הדירות החדשות. בחודשיים האחרונים, לראשונה מאז 2018, משקלן של הדירות הללו ירד אל מתחת ל-30% מכלל העסקאות בדירות חדשות, והמסך מתחיל לרדת על ההצגה הגדולה, זו שניסתה להסוות את עליות המחירים באמצעות הכללת דירות מוזלות שאינן קשורות לנעשה בשוק החופשי. העליות האחרונות של המדד מתחילות להבהיר את גודל העליות האמיתיות ואת גודל כשלון התוכנית.

בפועל, למעט הורדה זמנית של המחירים ב-2018, מחיר למשתכן גרמה לתופעות מזיקות בשוק ובראשן - עידוד יזמים לבנות במקומות לא מבוקשים, עידוד זוגות צעירים לרכוש דירות במקומות שלא רצו בהם מלכתחילה, ועידוד של כלל הציבור לרכוש דירות חדשות, כשבמקרים רבים ניתן לרכוש דירות יד שנייה זולות יותר.

משקלה של "מחיר למשתכן", במדדי הדירות פוחת והולך, ואולם הוא לא יתאפס במהירות: יותר מ-20 אלף יחידות דיור שהוגרלו במסגרת התוכנית טרם נמכרו, והיא עתידה ללוות אותנו עוד שנתיים לפחות. במקביל תתחיל התוכנית החדשה "דיור במחיר מופחת", לתפוס תאוצה מסויימת, ואולם מדובר בתוכנית מוגבלת בהיקפה ויקרה יחסית במחירי הדירות שלה, כך שהשפעתה על השוק תהא פחותה.