ביהמ"ש ביטל מכירת נכסים במיליונים של חדלת פירעון: התמורה לא ראויה

בית המשפט המחוזי בתל אביב הורה על ביטול מכירת שלושה נכסים בשווי מיליונים רבים שביצעה פושטת הרגל בילה קחטן, גרושתו של איל הנדל"ן שירד מנכסיו עזרא קחטן. מדובר בשלושה נכסים: פטנטהאוז ברמת גן, דירת 5 חדרים באשדוד וצמוד קרקע בסביון שנמכרו על ידי קחטן ליעקב עזרן במחיר "מציאה " נמוך במיוחד.

את הבקשה לביטול המכר הגישו הנאמנים על נכסיה, עורכי הדין אוריאל זעירא וחיות גרינבר,ג באמצעות עו''ד ישי ברק.

בספטמבר 2018 ניתן צו לכינוס נכסיה של קחטן לבקשת נושיה, לאחר שמיליוני שקלים שהיו ברשותה נעלמו לטענתם כלא היו. במאי 2019 היא הוכרזה כפושטת רגל. הוגשו נגדה תביעות חוב בסך כולל של 6 מיליון שקל, ולטענת הנאמנים, קחטן אינה עומדת בצו התשלומים שהושת עליה. בנוסף, על פי חקירות שביצעו עורכי הדין זעירא וגרינברג ומעיון במסמכים שהתקבלו, עולה לטענתם, כי בעת שקחטן הייתה שקועה בחובות ובהלוואות ללא יכולת החזר, חתמה על הסכמי מכר עם יעקב עזרן. בדצמבר 2014 מכרה קחטן את הדירה ברמת גן לעזרן תמורת 1.3 מיליון שקל בלבד. את הדירה באשדוד מכרה לו באפריל 2015 תמורת 900 אלף שקל בלבד. הווילה בסביון נמכרה לו ביוני 2015 בפחות מ-1.4 מיליון שקל לאחר פריעת המשכנתא בסך כ-3.1 מיליון שקל.

לשיטת הנאמנים, עסקינן בעסקאות מכר מקרקעין שהינן למעשה עסקאות למראית עין ויש להורות על ביטולן, אם מכוח דיני החוזים אם מכוח היות עסקאות אלו בבחינת הענקה פסולה, הבטלה כלפי הנאמנים.

"מכירת חיסול"

לטענתם, נדיר במחוזותינו למצוא כי אדם מוכר לרעהו שלושה נכסים יקרי ערך, בתקופה כה קצרה וסמוכה. הדעת נותנת כי מדובר במכירת חיסול - באופן בו החייבת נפטרה באופן בזק מנכסים יקרי ערך, כדי לסלק חובות שרבצו לפתחה, ולימים התחוור כי לא הייתה כל כדאיות כלכלית במכירת הנכסים במחירים אותם עזרן רכש, וגם לא היה די במכירת הנכסים כדי להביא לסילוק ההתחייבויות שנטלה על עצמה קחטן.

הנאמנים טוענים שהוכח שהתמורה אשר נקבעה בכל אחד ואחד מהסכמי המכר אינה ראויה. לטענתם, הוכח שקחטן הייתה במועד ביצוע העסקאות חדלת פירעון ושהקונה עזרן ידע על כך בזמן אמת. לשיטתם, הוכח כי העסקאות בוצעו תוך ניצול מובהק של מצוקתה ושל מערכת היחסים התמוהה שנרקמה ביניהם.

השופטת חנה פלינר כתבה כי הנאמנים הוכיחו כי עומדים הם בתנאי סעיף 96 לפקודה, המאפשרים את ביטול הענקות של שלושת הנכסים. המשיב לא הוכיח כי החייבת הייתה כשרת פירעון במועד כריתת ההסכמים; לא הוכח כי המשיב זכאי להגנת תום-הלב והתמורה. משכך יש להורות על ביטול שלושת ההסכמים שנכרתו ואלו מוקנים לנאמנים.

עזרן טען בתגובה לבית המשפט כי "במקום להתחקות אחר מיליוני שקלים שקיבלה החייבת, בין השאר עבור הנכסים הללו, ומיליוני שקלים אחרים שקיבלה, באים הנאמנים חשבון דווקא איתו בטענה כי שווי הנכסים היה גבוה מהנקוב, אך הם לא לוקחים בחשבון כי מדובר בנכסים ללא רישום: קיום צדדי ג' הטוענים לזכות נוגדת; נכסים עמוסי מגבלות - שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, וכינוס נכסים; נכסים מוזנחים ונכסים תפוסים.

"החייבת רחוקה מלהיות תמימה או נוחה לניצול"

סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל קובע כי "העניק אדם נכסים ונעשה פושט רגל אחרי שעברו שנתיים ולפני שעברו עשר שנים מיום ההענקה, ההענקה בטלה כלפי הנאמן, אם לא הוכיחו התובעים מכוח ההענקה כי בזמן שנעשתה ההענקה היה המעניק כשר-פירעון של כל חובותיו בלי להיזקק לנכס הכלול בהענקה, וכי משנעשתה ההענקה עברה זכות המעניק באותו נכס לנאמן על ההענקה".

השופטת כתבה בפסק הדין כי "מהראיות שהונחו בפניי, החייבת רחוקה מלהיות תמימה או נוחה לניצול. המשיב תיאר אותה כאשת עסקים ממולחת ולא ישרה. החייבת עצמה בחקירתה בפני הנאמנים טענה לקיום הסכמות אחרות עם המשיב, שלא בא זכרן בהסכמים, ולטענתה המחירים שצוינו בהסכמים אינם משקפים את התמורה; החייבת טענה בפני הנאמנים כי היו הסכמות בינה לבין השיב לפיהן הנכסים ימכרו ותמורתם יחולקו שווה בשווה בין המשיב לבין החייבת".

השופטת פלינר כתבה כי "לא יהא זה נכון להציג את החייבת כקחטן ומנוצלת; מאידך, גם אין כל מקום להציג את עזרן כמי שנוצל על ידי החייבת, נעשק על ידה, נטמן לו פח וכו'. דומה כי המפגש בין השניים שירת כל אחד את האינטרסים האישיים שלו - החייבת מממשת נכסים ומקבלת לידיה תמורה לה היא זקוקה נואשות; המשיב "קונה בזול" את נכסי החייבת, נכון לקחת על עצמו סיכונים בתקווה שביום מן הימים נכסים אלו יניבו רווחים נאים. יהא נכון לומר שכל אחד מהשניים ניצל את השני למטרותיו הוא ואין מקום להורות על ביטול ההסכמים מחמת ניצול או עושק של החייבת".

השופטת פלינר הוסיפה וכתבה כי גרסת עזרן לגבי מצבה הכלכלי של קחטן הייתה גרסה מתפתחת ומתגלגלת, והגרסה האחרונה הינה גרסה כבושה ש "נתפרה" לצורך הליך זה. השופטת מציינת כי עזרן היה מודע לנושים שונים המבקשים את כספם, ובכלל זה נושים לשוק האפור. לדבריה, עזרן לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח שבעת כריתת העסקאות החייבת יכולה הייתה לפרוע את כל חובותיה מבלי להיזקק לשלושת הנכסים נשוא העסקאות.

לדבריה, לא עומדת לעזרן הגנת תום-לב מסיבות רבות. "הוא ידע גם ידע שהחייבת נתונה בקשיים כלכליים וכי העברת הנכסים תרחיק אותם מידי נושים, שעל קיומם ידע. די בכך כדי לשלול את תום-ליבו". לדבריה, במקרה הנדון, יש עוד ראיות רבות נוספות המחזקות את המסקנה כי המשיב אינו קונה תמים, והנכסים לא נרכשו במסגרת עסקאות שוק "רגילות".. שניים מהנכסים רכש המשיב מבלי לבקר כלל בנכס, וזאת למרות שבהסכמי המכר מצהיר כי הרוכש בקר ובדק את הנכס".

לדבריה, "עוד התברר כי אכן הסכמי המכר אינם משקפים את המציאות, וזאת בלשון המעטה - המשיב עצמו הודה כי רכישת הנכס בסביון הייתה קודמת למועד חתימת הסכם המכר, ואף ביקש לזקוף תשלומים על חשבון התמורה בעסקת סביון, שביצע עוד ביום 27.10.14, הגם שחוזה המכר הראשון נוגע לרמת גן ונכרת בחודש דצמבר 2014".

פלינר מוסיפה וכותבת כי "לשיטת עזרן, הוא העביר כספים רבים יותר מעבר לאלו הנקובים בהסכמי המכר. האם קונה תמים מסכים לשלם יותר מהתמורה החוזית עבור נכס שרכש, ואם כן, האם לא יעגן זאת במסמך בכתב? האם הדבר לא תומך בטענות הנאמנים כי בין החייבת לבין המשיב נכרתו עסקאות נוספות המעידות על טיב היחסים ביניהם?".

פלינר קובעת כי "מדובר באיש עסקים מתוחכם, אשר מנצל הזדמנויות עסקיות שנקרות בדרכו עת אנשים נקלעים למצוקה ומבקשים לממש את רכושם, לעיתים בנזיד עדשים".

לאור כל זאת, קבעה פלינר כי הנאמנים הוכיחו כי עומדים הם בתנאי סעיף 96 לפקודה, המאפשרים את ביטול הענקות של שלושת הנכסים. עם זאת, קבעה כי על הנאמנים להשיב לעזרן את הסכומים בהם הכירו ככאלו ששולמו עבור הנכסים עצמם.

כמו כן, עזרן חויב בהוצאות משפט בסך 25 אלף שקל.

גילוי מלא: בכתבה זו בוצע תיקון. במקור לא נכתב כי מכירת הווילה בסביון בשנת 2015 התבצעה לאחר פריעת המשכנתא.