הסכם משולש: כל הצדדים חשובים

בית המשפט המחוזי בת"א קבע לאחרונה, כי נדרשת הסכמתם של שלושת הצדדים בהסכם משולש - מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והאסיפה הכללית של המושב - להעברת זכויות במקרקעין, שנמסרו לשימושו של המושב, ליזמים פרטיים. משלא ניתנו אישורים על ידי הצדדים הנ"ל, לא נכרת הסכם מחייב בין המושב ליזמים.

המקרקעין נשוא התובענה נמסרו לשימושו של מושב זיתן (להלן: "המושב"), בהתאם להסכם, הידוע כהסכם משולש, שצדדים לו גם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") והסוכנות היהודית (להלן: "הסוכנות"). בהתאם לאותו הסכם, השכיר ממ"י את הקרקע לסוכנות, וזו מסרה את הקרקע לשימושו של המושב, שמעמדו הוגדר כ"בר רשות".

בהסכם זה נאמר כי: "8(ב) אין האגודה (המושב - ר.ש.י) רשאית להעביר את זכותה שבחוזה זה לאחר בכל דרך שהיא, או להשכיר, או לשעבד, או למסור חלק כלשהו מהמשבצת - פרט לאנשים שהם חברי האגודה בתאריך חתימת חוזה זה ושאושרו על ידי המשכיר (ממ"י - ר.ש.י.) והמיישבת (הסוכנות - ר.ש.י.) - בלא לקבל רשות מראש ובכתב מהמשכיר ומהמיישבת.

"המשכיר רשאי להתנות מתן הסכמתו בתנאים המקובלים אצלו אותה עת לגבי שכירות מהסוג של חוזה זה. במקרה של הפרת התחייבות זו, יהיה רשאי המשכיר לבטל לאלתר חוזה זה, ולקבל בחזרה לרשותו ולחזקתו את אותו חלק מהמשבצת שבקשר אליו נעשתה ההפרה על כל הבנוי והנטוע עליו, ללא כל חובה לשלם לאגודה או למי מחבריה הטבה או פיצוי כלשהו, והוא יהיה פטור מכל חובה שהיא כלפיה ו/או כלפי מי מחבריה. לעניין סעיף זה, אחראית האגודה לפעולות חבריה, ודין הפרה על ידי חבר מחברי האגודה כדין הפרה על ידי האגודה עצמה".

סעיף 13 א' בהסכם קובע: "בתום תקופת השכירות, או עם סיומה מכל סיבה אחרת, יפנו המיישבת והאגודה את המשבצת ויחזירוה למשכיר, אלא אם יוסכם בכתב אחרת".

הוראות אלה מלמדות היטב את מעמדו של המושב במקרקעין כבר רשות, החייב בפינוי הקרקע בתום תקופת השכירות, והזקוק להסכמת ממ"י והסוכנות בכל פעולה במקרקעין.

המבקשים - עמק לוד פארק תעשייתי בע"מ ואח' (להלן: "המבקשים") - הם יזמים שניהלו מו"מ עם המושב לרכישת זכויותיו במקרקעין. המו"מ נוהל על יסוד החלטות 533 ו-611 של מועצת מקרקעי ישראל, שאיפשרו למחזיקים בקרקע לפעול כיזמים או בשיתוף עם יזמים חיצוניים, לשינוי ייעודם של המקרקעין שבהם החזיקו, מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה למגורים או לתעשייה.

היזמים הגישו למושב הצעה לרכישת הזכויות, המותנה, בין השאר, בקבלת אישור ועד המושב, האסיפה הכללית של המושב, ממ"י והסוכנות. ועד ההנהלה של המושב החליט לקבל את הצעת המבקשים. לאחר מכן פנה ועד ההנהלה למבקשים, בבקשה להבהיר את הצעותיהם ולשפרן במידת האפשר לקראת הדיון בהן. הצעה משופרת אכן הוגשה, אולם היא נדחתה באסיפה הכללית של המושב.

המבקשים הגישו את התובענה, במסגרתה נתבקש ביהמ"ש להצהיר כי נכרת חוזה מחייב בין המושב למבקשים למכירת המקרקעין. המשיבים (המושב, ממ"י והסוכנות) טוענים, כי ההסכם מותנה בקבלת אישוריה של האסיפה הכללית, ממ"י והסוכנות, ותנאי מתלה זה לא נתקיים.

המבקשים טוענים, כי ועד ההנהלה של המושב הוא המוסמך לאשר התקשרות של המושב, ואין צורך בהחלטה של האסיפה הכללית כדי שהמושב יחויב.

השופט גבריאל קלינג מנתח סוגיה זו וקובע, כי האסיפה הכללית היא האורגן המרכזי באגודה שיתופית. בתקנון המושב עוגנה עליונותו זו על פני כל אורגן אחר: "השלטון העליון של האגודה נתון בידי האסיפה הכללית שלה". סמכות שלא נמסרה לאורגן אחר, מסורה לוועד, וזאת מכוח סמכותו השיורית המעוגנת בתקנה 23(ב) לתקנות האגודות השיתופיות (רשויות האגודה), תשל"ה-1975: "לוועדה יהיו כל סמכויות האגודה שלא נמסרו לרשות אחרת בפקודה, בתקנות אלה או בתקנות האגודה".

מכאן, שהוועד היה מוסמך לנהל מו"מ ולהתקשר עם היזמים. אולם הוועד מוסמך היה גם להתנות את חתימת ההסכם בקבלת אישורה של האסיפה הכללית. הוועד והמבקשים אכן הסכימו, כי חתימת ההסכם תותנה באישור האסיפה. אישור כזה לא ניתן.

אפילו אישרה האסיפה הכללית את ההתקשרות, ממשיך השופט קלינג וקובע, טעונה זו אישור של הסוכנות, הן לאור האמור בחוזה המשולש, והן לאור התנאי המתלה בעיסקה. טוענים המבקשים, כי הסכמת הסוכנות היא פורמלית גרידא, ונדרשת הסכמת ממ"י בלבד. השופט קלינג דוחה טענה זו. הסוכנות היא חוכרת הקרקע, והסכמתה אינה עניין פורמלי אלא מהותית ביותר. החוזה המשולש, מכוחו הוקנו למושב זכויות בקרקע, הוא חוזה שכירות במקרקעין ל-3 שנים. ממ"י משכיר את המקרקעין לסוכנות, אשר מקנה רשות שימוש למושב. הסוכנות זכאית להתנות את הסכמתה בקבלת פיצוי בגין השקעותיה בקרקע. וכפי שנפסק כבר בה"פ 124/96 מושב בית עריף נ. הסוכנות (טרם פורסם), זכאית הסוכנות לדרוש תשלום תמורת הסכמתה להעברת זכויות.

אין זיקה בין ממ"י לבין הסוכנות, שהיא גוף נפרד. זיקתה של הסוכנות למקרקעין היא בשל היותה חוכרת שלהם מממ"י, ומי שהעמידה אותם לשימושו של המושב. מכאן, שהסכמת ממ"י, ללא הסכמתה של הסוכנות, אינה מספקת.

המבקשים טוענים, כי ניתן ללמוד על הסכמתו של ממ"י ממכתבו של מנהל מחוז המרכז של ממ"י, נתן חזקיה, מיום 14/6/93, שבו נאמר: "אם המועצה האזורית תיזום ותאשר תוכנית לשינוי ייעוד לתעשייה, אנו נתמוך בתוכנית". השופט קלינג קובע, כי אין לראות במכתב זה אישור לעיסקה נשוא התובענה. המכתב היווה, לכל היותר, הצהרה על כוונת ממ"י לתמוך בתוכנית לשינוי ייעוד שתיזום המועצה האזורית. המכתב נשלח לפני שהוחל במו"מ שבין המבקשים למושב, ואינו מתייחס לעיסקה שביניהם.

המבקשים חפצים להסיק את הסכמתו של ממ"י לעיסקה מהחלטות שונות של המינהל, שאף אחת מהן אינה מתייחסת לעיסקה נשוא תובענה זו. האישור הנדרש הן על פי החוזה המשולש והן לקיומו של התנאי המתלה בעיסקה, הוא אישור מפורש המתייחס לעיסקה. בייחוד כאשר מדובר במקרקעין ובשטחים נרחבים, כפי שהדבר בענייננו, אין להיאחז ברמזי רמזים.

מינהל תקין ושמירת עניינו של הציבור, שעליו מופקד ממ"י, מצריכים שהעיסקה תונח בפני המינהל, ותאושר לאחר שממ"י ישקול את מעלותיה ומגרעותיה, בטרם יאשרנה. בענייננו, אין המבקשים יכולים להצביע על הליך שיש דמיון כלשהו בינו לבין הדרך המתוארת של קבלת החלטה.

השופט קלינג מסכם וקובע כי המושב, שמעמדו במקרקעין הוא בר חלוף, בהיותו לכל היותר בר רשות לתקופה של שלוש שנים, נהג במקרקעין מנהג בעלות, מבלי שהיה לכך בסיס כלשהו. המבקשים היו צריכים להיות מודעים לקלישות זכויותיו של המושב, והיה עליהם לעמוד על כך שהמינהל והסוכנות, שהם בעלי הזכויות, יתנו דעתם על העיסקה.

ללא שלושת האישורים - של ממ"י, הסוכנות והאסיפה הכללית - אין קיום לעיסקה, לא מבחינת התנאי המותנה בה, ולא מבחינתו של החוזה המשולש שממנו נשאבת זכותו של המושב. די בהיעדרו של אחד מאישורים אלה כדי שהעיסקה תיפול. על אחת כמה וכמה כך הוא כאשר חסרים כל האישורים כולם.

התוצאה הסופית: התובענה נדחית. נקבע שלא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

ה"פ 345/94 בימ"ש מחוזי בת"א.

השופט דר' גבריאל קלינג.

בשם המבקשים: עוה"ד מ. באדר, א. בליזובסקי.

בשם המשיבים: עוה"ד ע. דינאי, מ. זוהרי, ש. הררי, ד. שליו. « «הסכם משולש: כל הצדדים חשובים «מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות, והאסיפה הכללית של המושב - כל אלו חייבים לתת את אישורם לפני העברת זכויות במקרקעין של מושב, שמעמדו בקרקע הוא רק של בר רשות