מה מבין בנק ישראל בנדל"ן?

מצוקת הדיור בישראל תככב בצדק בתעמולת הבחירות הקרובות. עם כל הכבוד למחירים הגבוהים מבית אוסם ותנובה, ולמרות חשיבות הוויטמינים בבמבה והסידן בחלב, קורת-גג היא צורך בסיסי בהרבה למי שרוצה לחיות פה.

ועם כל זאת, כדאי להזכיר לעצמנו שמצוקת הדיור תמיד כיכבה כאן, במיוחד לפני בחירות. המכון הישראלי לדמוקרטיה פרסם לפני כשנה סקר שנערך לפני 43 שנה, ביוני 1969, ארבעה חודשים לפני הבחירות לכנסת השביעית, בנוגע למצב הדיור. על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ההוצאה לדיור באותם ימים מתוך סל ההוצאות של הישראלים עמדה על 14% בלבד, לעומת 20% בשנות ה-80 וה-90, ו-25% מסל ההוצאות בשנים האחרונות.

זה לא הפריע ליותר מ-46% מהישראלים לומר אז לעורך הסקר, פרופ' לואי גוטמן, מהמכון למחקר חברתי שימושי, שהם אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. שיעור הנכונות לקנות דירה "בשנה הקרובה" עמד באמצע 1969 על 9.1% מהנשאלים - בדיוק מדהים לשיעור הנכונות לרכישת דירה גם בסקר מדד אמון הצרכנים של "גלובס" לחודש ספטמבר 2012.

הדיור תמיד היה פה יקר, לפני שגילינו שיכול להיות יותר גרוע. גם בבנק ישראל ידעו לומר אתמול (ב') ש"רמת המחירים הגבוהה יותר (בהשוואה למדינות אחרות בעולם) שררה בארץ עוד בטרם העלייה הדרמטית במחירי הדירות".

בשנת 2007 נדרשו שש שנות הכנסה ברוטו למשק-בית חציוני לרכישת הדירה החציונית בישראל הקטנה, מוקפת האויבים. זאת, לעומת פחות משלוש שנים בארה"ב וחמש שנים בבריטניה.

אם תרצו, החשש מ"בועת מחירים" התאימה לנו גם בשנת 2007, כשדירה בארץ עלתה פי שניים מבארה"ב. די לקרוא את המוני הטוקבקיסטים דאז, המזהירים את מי שירכוש דירה ומשכנעים אותו לחכות לקריסת מחירים שעוד תגיע. והנה ארבע שנים אחר-כך, בשנת 2011, היחס כבר עומד על שמונה! שנות הכנסה לקניית דירה.

לכן, ובגלל שתמיד היה פה יקר לגור, אבל תמיד גם היו פה "גורמים ארוכי טווח" (דוח בנק ישראל מאתמול) שהפריעו לנו לבנות, אפשר היה לומר שמחירי הדירות יכולים לעלות, או לרדת. או בלשון בנק ישראל: "הגידול המואץ לכשעצמו עשוי לייצר ציפיות להמשך עליית מחירים, ואם אלה יתממשו, עלולה להתפתח בשוק זה בועת מחירים".

לנתק אותנו מצינור המשכנתאות

האם יש להם מושג מה יקרה? לא ממש, ודאי כל עוד הם רק מאיימים ומשחררים ספינים על הגבלת משכנתאות, ולא מעיזים (או לא רוצים - בבנק ישראל מעדיפים דה-פקטו עלייה איטית מדודה על פני ירידות חדות) לעשות מעשה ולנתק אותנו מצינור המשכנתאות, צעד שיוריד ביקושים וישנה את המגמה בשוק.

וכדי להבין עד כמה חלשים בבנק ישראל בנבואות, חזרנו אתמול לדוח בנק ישראל לשנת 2008, שנה קריטית, שבה שינה ענף הנדל"ן למגורים כיוון, לאחר עשור של ירידות מחירים רצופות. בנק ישראל ראה את התפנית שהתרגשה עלינו בשנת 2008.

מחירי הדירות עלו באותה שנה ב-7.6% נומינלית וב-2.9% ריאלית. והיו להם גם סיבות להיבהל: "מתמיהה העובדה שלמרות התפתחות הגורמים המצביעים לכאורה על לחצי ביקוש, וחוסר היענות מצד ההיצע, שררה כמעט לאורך כל השנים האחרונות יציבות יחסית במחירי הדירות למגורים ובשכר הדירה", כתבו שם.

ואף-על-פי-כן, בנקודה שבה היו המומחים אמורים להזהיר אותנו שהעסק עלול לצאת משליטה, מצאו שם את כל הסיבות להניח ששום דבר דרמטי לא עומד לקרות. בגלל הליברליזציה במשק, "שהרחיבה את אפשרויות ההשקעה בחו"ל - הן רכישת דירות והן רכישות פיננסיות"; בגלל התרחבות הבנייה העצמית, "כשבמקרים רבים דירות אלו מכילות בפועל יותר מיחידת-מגורים אחת"; בגלל מגבלות מימון ענפיות של המוסדות הבנקאיים ועוד.

בסופו של דבר, כותבים כלכלני הבנק בסקירה לשנת 2008 - עם תחילתו של הגל שהרים עד היום את מחירי הדירות ביותר מ-60% נומינלית ומ-40% ריאלית - "אף שהענף לא היה שותף לגאות בארץ בשנים האחרונות, הוא יושפע קרוב לוודאי מהתפנית השלילית במחזורי העסקים בארץ ובעולם".

אז זהו, שלא.