הטעיות הנדל"ן שיעלו לכם מאות אלפי שקלים

הרשות להגנת הצרכן הודיעה לאחרונה לחברת גינדי החזקות כי בכוונתה להטיל עליה קנס כספי בהיקף של כ-1.9 מיליון שקל, בעקבות מה שכינתה הרשות "פרסום מטעה" בקמפיין הפרסומי של החברה, לפרויקט שהיא מקימה בקריית גת. לפני כ-3 חודשים נחשף ב"גלובס" כי הרשות השנייה הורתה לחברה להסיר את המונח "מחיר מטרה" מהפרסומת של החברה לפרויקט "כרמי גת", משום שהדבר עשוי להטעות את הציבור לחשוב שמדובר בתוכנית הממשלתית שיזם משרד הבינוי, בעוד שמדובר בפרויקט רגיל של החברה.

גם במועצה לצרכנות סברו שקמפיין החברה תחת הסיסמה "דירה של גינדי במחיר מטרה" בעייתי. עו"ד אביטל פריזמנט-בוטון מהמועצה הסבירה כי "השימוש בביטוי 'מחיר מטרה' עשוי להביא צרכנים להניח כי מדובר באותה תוכנית שפורסמה זה מכבר על ידי משרד הבינוי. צרכן סביר עלול אף להניח, בטעות, כי יש פיקוח של המשרד או משום המלצה, לאותו פרויקט". הרשות הטילה קנס כספי על החברה, ושלחה אליה מכתב שבו דרשה להעביר את תגובתה תוך 45 יום.

במועצה לצרכנות אומרים כי לא מדובר בתופעה חדשה. התיקון החדש לחוק, לדבריהם, בתוספת תקנות חדשות שממתינות לאישור, פשוט יאפשרו לרגולטור לטפל בנושא בצורה טובה ומהירה יותר. "במשך השנים אנו עדים לתופעות של חוסר גילוי נאות עד כדי הטעיית ציבור בפרסום לרכישת דירה מקבלן או קרקע", כך מסבירה עו"ד יעל כהן-שאואט, סגנית היועץ המשפטי במועצה לצרכנות.

ההטעיה של גינדי היא מסוג אחד, אך עו"ד כהן-שאואט מכירה דוגמאות להטעיה שבהם נתקלה בעבר: "היו מקרים של הצגת הבניין שייבנה בסביבה ירוקה ושטח פתוח אך בפועל הקבלן מודע לכך שסביב הבניין אושרה בנייה של עוד בניינים; הצגה כי לכל דירה מחסן דירתי וחניה, כשבפועל מדובר בתוספות בתשלום; הצגה של שטח דירה שאינו תואם את שטח הפנים (הבחנה בין שטח ברוטו, שטח נומינלי, שטח ריאלי), שימוש במונחים שנתפסים כחסות ממשלתית כמו 'בר השגה', 'מחיר מטרה', 'מע"מ 0', קרקע חקלאית שתאושר לבנייה בקרוב כאשר אין כל ודאות או ידיעה בדבר המועד בו תופשר הקרקע ועוד".

המקרה של גינדי החזקות הוא המקרה הראשון שבו הרשות להגנת הצרכן עושה שימוש בסמכות חדשה שהוקנתה לה במסגרת תיקון 39 לחוק הגנת הצרכן, שנכנס לתוקפו בינואר האחרון. התיקון החדש מאפשר לרגולטור להפעיל את סמכותו ביתר קלות ולא להיגרר לבתי משפט כמו שהיה עד כה. "מדובר בהפרה שמוגדרת בחוק כהפרה חמורה בגינה מוטל קנס כספי של 45 אלף שקל בגין כל עבירה", מסבירה עו"ד אלה צ'רטוק-הרכבי ממחלקת בקרת ציות רגולטורי במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'. מקור הקנס על גינדי הוא בתיקון לחוק לעיל. "אף שמדובר בתיקון בעל השפעות מרחיקות לכת על העוסקים בישראל, הוא עבר מתחת לרדאר. התיקון מקנה לממונה סמכויות חדשות רבות ובין היתר הסמכות להטיל עיצומים כספיים על עוסקים שהיא סבורה כי במעשיהם יש משום הפרה של החוק".

עו"ד צ'רטוק-הרכבי סבורה עוד כי התקנות החדשות מהוות קו פרשת מים בתחום. "לפני תיקון החוק, על מנת להפעיל את סמכותה, היה על הממונה להגיש כתב אישום בגין ההפרה ולנהל הליך פלילי בבית המשפט. אולם לאור מורכבות ההליכים הפליליים, הממונה מיאנה להפעיל את סמכותה כך שעיקר האכיפה נעשתה על ידי הצרכנים, באמצעות הגשת תובעות ייצוגיות ותביעות קטנות". לדבריה, מטרתו של התיקון לאפשר לממונה לבצע אכיפה מהירה ויעילה של החוק תוך הגברת ההרתעה, "וכפי שכבר ניתן להתרשם, האצבע של הממונה קלה על ההדק", היא אומרת.

קנס זעום בהשוואה לנזק

לצורך הטיפול בתופעה התקבלה החלטה ליזום מהלכים שיאפשרו טיפול מהיר במקרי הטעייה. "תיקון מספר 39 לחוק הגנת הצרכן יצר כלי אכיפה מנהלי יעיל יותר מההליך הפלילי", מסבירה עו"ד כהן-שאואט, והיא מנמקת את חשיבות הדבר:"הקנס על הטעיה בפרסום הוא 45 אלף שקל, סכום זעום ביחס לנזק שעלול להיגרם לצרכן במקרה כזה. ובכלל, הנזק לצרכן בתחום הנדל"ן עולה בהרבה על סכום העיצום הכספי במקרה של הטעיה. על כן קיימת חשיבות לטיפול מהיר של הרגולטור".

עו"ד כהן-שאואט מזכירה תקנות חדשות של הרשות לסחר הוגן במשרד הכלכלה למניעת הטעיה בשיווק קרקעות חקלאיות. "בשנים האחרונות גברה התופעה של יצירת מצג לפיו בטווח הזמן הסביר ישונה ייעוד הקרקע וניתן יהיה לבנות עליה יחידות מגורים. על מנת למנוע הטעיה כאמור, התקנות יחייבו את המפרסם/המשווק לציין בצורה ברורה ומובלטת בראש הפרסומת ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר בפרסומת, כי הקרקע טרם אושרה כקרקע לבנייה". לצד התקנות גובש גם תקן שמאי חדש, הקובע כללים לעריכת שומה לקרקע חקלאית, ובמסגרתו על השמאי לקבוע במפורש גם את השווי הנוכחי של הקרקע בייעודה החקלאי ולפרט את הליכי אישור התוכנית ומשך הזמן הצפוי כולל הבעיות שעשויות להיווצר בדרך. כל זאת כדי להגן על רוכשים שמבקשים לרכוש קרקע חקלאית ומקבלים מידע רק ממשווקי הקרקע שלא תמיד ייאותו לספק את כל הנתונים הרלוונטיים בנוגע לקרקע המשווקת. נציין שבעוד שתקן מספר 22 כבר נכנס לתוקף, התקנות האמורות, המהוות את המהלך המשלים מצד ההרתעה והאכיפה, עדיין ממתינות לאישור ועדת הכלכלה, מה שככל הנראה לא יקרה בקרוב, כל עוד אין ממשלה.

"גינדי כנראה לא תישאר לבד"

אומנם מדובר במקרה ראשון במסגרתו הפעילה הרשות את סמכותה החדשה, אבל עו"ד צ'רטוק-הרכבי סבורה כי בהמשך הדרך נראה את הרשות מפעילה סמכות זו ביתר שאת, ועל חברות הנדל"ן להיערך לכך. "גינדי כנראה לא תישאר לבד", אומרת צ'רטוק-הרכבי. כך, למשל, בחקיקה הצרכנית קיימות שלל הוראות המתייחסות לאופן ולצורה של ניסוח חוזי המכר. אמנם מדובר בהפרה המוגדרת בתיקון כ'קלה', שסכום הקנס בה עומד על 22 אלף שקל בגין כל הפרה, אך לאור מספר החוזים הרב, הפרה של הוראה אחת, אף אם טכנית או כזו שנעשתה בתום לב, עשויה להביא להטלת קנס מצטבר גבוה. הפרות מסוג הטעיה בפרסום מוגדרות בתיקון לחוק כהפרות חמורות אשר צפויות לגרור הטלת עיצום כספי בסך 45 אלף שקל בגין כל עבירה, ובאופן מצטבר להגיע לסכומים גבוהים מאוד.

צ'רטוק-הרכבי מזהירה כי קבלנים ויזמים המציעים לציבור לרכוש קרקעות או דירות חייבים לבדוק את הפרסומים שהם מבצעים בשבע עיניים ולדאוג כי לא יפורסמו פרסומים העלולים להטעות את הציבור. "לא עוד פרסומים בדבר מחיר דירה התחלתי כאשר בכל הפרויקט אין ולו אפילו דירה אחת באותו מחיר או הצגה של מחיר דירה חלקי בלבד", היא מפרטת.

"התיקון לחוק מחייב היערכות רבתי של הקבלנים והיזמים אשר עיקר פעילותם הינה בניית דירות ומכירתן לצרכנים פרטיים. ויש לזכור, גם טעויות קטנות או כאלה שנעשו בתום לב עשויות להביא להטלת קנסות גבוהים מאוד שלחלק מהקבלנים והיזמים עשויים להוות גזר דין מוות.

"בהתחשב בכך שדיני הגנת הצרכן כוללים מאות הוראות, חלקן טכניות, הימנעות מעיצומים כספיים עשויה להיות כאתגר. אחד הקשיים נובע מאופן שיווק הדירות והממשקים שמול הרוכשים: הפרות עשויות להתרחש ללא ידיעת ההנהלה שכן עיקר פעילות השיווק והמכירה נעשית על ידי עובדים זוטרים, אנשי שיווק וסוכני שטח שלא תמיד בקיאים בהוראות החוק. כאשר לא מתבצע תהליך פיקוח ואכיפה פנימית ההנהלה עשויה להיות מופתעת בקבלת העיצום הכספי. מכאן, חשיבות ההערכות, הבקרה הפנימית והמניעה המוקדמת של הפרות החוק".

פרסמו דירה בשטח 115.5 מ"ר, וסיפקו 92.2 מ"ר בלבד

רוב התביעות שהוגשו בעבר מצד רוכשי דירות, כלפי קבלנים, לא הגיע לשלב המשפט או לפסק הדין, וזאת משום שהצדדים הגיעו לפשרה בשלב מוקדם יותר.

כך למשל, רוכש דירה בכפר סבא בפרויקט של החברות משה ויגאל גינדי וא. זיתוני, הגישו במארס 2014 תביעה ייצוגית כנגד החברות בסכום של כ-198 מיליון שקל. הסיבה לתביעה: טענה שהחברות מציעות לרכוש דירות בפרויקט "אקו" בכפר סבא בלי לנקוב במחיר הכולל האמיתי ואגב כך מחייבות את הרוכשים בתשלומים המתווספים לתמורה כגון הוצאות משפטיות, דמי רישום זכויות הרוכשים, תשריטים, חיבור לרשתות החשמל והמים - עלויות שמלכתחילה אמורות להיכלל במחיר הסופי המוצג לרוכשים כמתחייב מהוראות חוק הגנת הצרכן. התביעה הוגשה גם נגד הקבלן רמי שבירו לגבי פרויקט אחר.

"לא זו בלבד שהנתבעות מחריגות חיובים אלה ממחיר הדירה אף שמדובר בשירותים הכלולים בעסקה ושעליהם אין יכולים רוכשי הדירות לוותר, אלא שהנתבעות גובות עבור שירותים אלה סכומים העולים פי עשרות מונים מעלותם הריאלית, ואגב כך מציגות את מחיר הדירה הנקוב בשקלים כולל מע"מ - זול מכפי שהוא בפועל", נטען בכתב התביעה. דיון קדם משפט התקיים בפברואר ודיון נוסף נקבע למאי 2015.

התעניינו אבל לא רכשו

תביעה בעניין אחר הוגשה בנובמבר האחרון כנגד חברת פרץ בוני הנגב. רוכשי דירות בפרויקט 2 DUNE באשדוד הגישו את תביעה בסך 7 מיליון שקל בטענה כי בהסכם ובמצגים שהוצגו לרוכשים בתהליך המכירה נראה כי שטח הדירות יעמוד על 103 מ"ר בתוספת מרפסת של 12.5 מ"ר.

על פי כתב התביעה, רק לאחר שהתקשרו בהסכם הודיעה להם החברה כי יסופקו להם דירות בשטח של 92.2 מ"ר בלבד. בדיעבד התברר לרוכשים כי שטח הדירות על פי היתר הבנייה הוא אף קטן יותר. בכתב ההגנה שהעבירה החברה הנתבעת לבית המשפט היא מכחישה את הטענות: "הצגת הדברים כאילו התובעים הוטעו, או כי הנתבעת 'קיצצה' את שטח דירותיהם, היא הולכת שולל. לא היה ולא נברא", כך על פי כתב ההגנה. טרם נקבע מועד לקדם משפט.

דוגמא נוספת של חשש להטעיה, שלא הגיעה לבית המשפט, קשורה לפרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב, של חברת גינדי השקעות. מדובר בתשדיר פרסומת של הפרויקט ששודר בשלהי שנת 2010 ובו נאמר כי בפרויקט "גינדי תל אביב" נמכרו כבר 300 דירות. בעקבות תלונות שהגיעו בשעתו לרשות השנייה ובהן נטען כי הרוכשים רק התעניינו ונרשמו לרכישה, התבקשה החברה להסיר את המונח מהפרסומת.

47% מהפרויקטים הירוקים כלל אינם ירוקים

תחום נוסף שזוכה לביקורת על פרסום מטעה לכאורה הוא תחום הבנייה הירוקה. מכיוון שאין בישראל תקן מחייב לבנייה ירוקה (התקן הקיים הוא וולנטרי), ניתן למצוא לא מעט פרויקטים המציגים עצמם כ"ירוקים" אך לא תמיד הפרסום עומד אכן במבחן המציאות.

בדיקה שנערכה בעבר על ידי המשרד להגנת הסביבה, ונחשפה ב"גלובס", העלתה תמונה מדאיגה שלפיה 47% מ-62 פרויקטי נדל"ן שנבחנו ברחבי הארץ המשווקים עצמם כ"ירוקים", אינם נכונים כאשר הפרויקט לא החזיק בתקן ירוק ולא נמצא בתהליך כל שהוא לקבלתו.

"בשנתיים האחרונות שם לעצמו המשרד דגש לפעול למען יצירת שוק סביבתי והוגן כאחד ולמנוע את תופעת ההתיירקקות (Greenwash) בישראל", מספרים במשרד להגנת הסביבה, "כדי למגר את התופעה ערך המשרד סקר מקיף בנושא וניסח מדריך בשיתוף עם הרשות להגנת הצרכן המפרט את הכללים שונים לניסוח הצהרות סביבתיות מהימנות. המדריך פורסם בפברואר 2014 והוא עתיד להתעדכן עם הזמן. במדריך קיימת גם התייחסות מפורטת לגבי מי רשאי ומי לא רשאי לטעון כי המבנה אותו יזם או בנה נבנה בבנייה ירוקה. תופעת ההתיירקקות עדיין קיימת הן על גבי מוצרים שונים והן בתחום הבנייה הירוקה ובימים אלו אנו פועלים בשיתוף עם הרשות להגנת הצרכן לאכיפה כנגד מתיירקקים בתחום הבנייה הירוקה בישראל".

"הקנס חושב כחלק מהוצאות השיווק"

בנוגע לאפקטיביות של הקנס הכספי והסמכות החדשים, הדעות דווקא חלוקות. בעוד שחלק מהיזמים סבורים כי מדובר באיום ממשי, אחרים טוענים כי גם קנס כספי זה יגולגל בסופו של דבר על הרוכשים ויוסיף למחירי הדירות הגבוהים.

"גינדי מוכיחים תעוזה, הם יוצאי דופן בענף הנדל"ן. כמו במהלכים שיווקיים קודמים שלהם, גם במקרה של הקמפיין האחרון הם 'הלכו על הקצה' במסר הפרסומי בו בחרו, ואני סבורה כי השיגו את המטרה ויצרו את הבאזז בקרב הציבור. לאור אסטרטגיה זו, אני גם מניחה שגינדי הביאו בחשבון כי ייתכן וייקנסו, והקנס חושב מראש כחלק מהוצאות השיווק", כך סבורה חיה נחום, מנכ"לית "המטבחון פרסום" ומומחית במיתוג פרויקטי נדל"ן למגורים. "יש לזכור כי גינדי הם יוצאי דופן בענף ורובם של היזמים וחברות הבנייה שומרים בסך הכל על הכללים ו"משחקים" לפי החוקים. לאור המקרה עם גינדי, סביר שתירשם זהירות נוספת מצידם להיות הוגנים ולתת את כל האמת בפרסום. חשוב מאוד ונכון שהמועצה לצרכנות תפקח על מה שקורה בענף ותשמור על הצרכנים בדיוק כפי שהיא נוהגת לגבי ענפים אחרים במשק. אני צופה כי יזמים יקחו בחשבון את המקרה הנ"ל וישגיחו שלא ייתפסו כמי שהטעו את הציבור אולם, גם ללא פיקוח עודף מצד המועצה לצרכנות, הענף נוקט בזהירות המתבקשת ולכן מדובר להערכתי באירוע חד פעמי".

עו"ד נדב בריח, סמנכ"ל נווה העיר העוסקת בשיווק נדל"ן, סבור כי יזמים יקחו בחשבון כגורם מרתיע את פעילות המועצה לצרכנות. עם זאת, הוא אומר, הצרכנים אינם תמימים. "כיום, הצרכנים בוחנים כל פרסום דרך תשאול חברים ומובילי דעה באינטרנט ומנהלים ביניהם שיח פעיל. דרך כך הם יודעים להבחין האם יש אמת בפרסום. בטווח הקצר, טעות או מידע שגוי בפרסום ירחיק לקוחות ממשרד המכירות ויפגע בתוצאות השיווק. בטווח הארוך, הדבר עשוי להזיק תדמיתית לחברה ולפגוע גם בשיווק פרויקטים נוספים בעתיד".

כאמור, יש גם מי שסבור שהקנסות ייכנסו מראש לתחשיב הפרויקט ובסופו של דבר יוסיפו למחיר הדירה: "זה איום אפקטיבי שירתיע חברות", מסבירה עו"ד צ'רטוק-הרכבי, "אבל סכומי הקנסות צפויים להיות מגולגלים לצרכן. זאת, כמובן, בהנחה שהקבלן או היזם יצליחו לעמוד בסכום העיצום הכספי, בלי להיסגר".