דיור במחירים שפויים לזוגות צעירים בת"א? תושב נס לגויים: "העירייה מתכוונת לזרוק אותנו בלי זכויות ולהתייחס אלינו כמו לפולשים"

מדובר בבאזז הכי חם היום בתל אביב. על רקע מחירי הנדל"ן בגואים בעיר, ומתוך רצון לצור תמהיל מאוזן של תושבים, מבטיח ראש העירייה, רון חולדאי, את הקמתם של פרויקטים זולים יחסית, שיוכלו להחזיר משפחות וצעירים לעיר ללא הפסקה.

אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר מדבר על הקמתן של כ-1,200 יח"ד במתחם נס לגויים בדרום העיר, ששטחו 187 דונם, במבנים בני 3 עד 7 קומות, ולצידם קוטג'ים. הודעת העירייה מזכירה בקצרה שהוצאתה של התוכנית לפועל מותנית במציאת פתרון לדיירים שיפונו ולבעלי העסקים במקום. מוטי מורדוב, תושב תל אביב, לשעבר דירקטור בחברת חלמיש ובעצמו אחד ממפוניו הפוטנציאליים של המתחם, מציע לעיריית תל אביב להתמקד במתחמים מוזנחים שבבעלות העירייה, לפני שמתכננים תוכניות לגבי מתחמים אחרים.

לדברי מורדוב, הוא, יחד עם נציגי תושבים וסוחרים מנס לגויים, ביקרו במשרדי מינהל מקרקעי ישראל בתל אביב, אצל מנהל המחוז, משה פופיק, כשאליהם נלווה מנכ"ל של חברה קבלנית גדולה ומוכרת, במטרה להגיע להסכם פינוי-פיצוי עם המינהל. להפתעתם, הם התבשרו שלעיריית תל אביב יש כוונה לבצע את הפרויקט במשותף עם חברת חלמיש, ולא עם חברה קבלנית פרטית.

"הכוונה של העירייה וחלמיש היא לזרוק את האנשים בלי זכויות, אחרי 50 שנה של אחיזה בקרקע, כשהיחס אל כולם הוא כאל פולשים", אמר מורדוב. לדבריו, בהיותו ראש העמותה של המיועדים לפינוי, הוא מחזיק כיום בהסכמה של כל 100 האחוזים של המחזיקים במקום, המעוניינים להגיע להסכם פינוי תמורת פיצוי. 5 מהמחזיקים הם בעלי קרקעות הרשומות בטאבו.

מורדוב אמר, שחלמיש נכשלה בגדול בכל מקום בו היתה מעורבת בפינוי, וזאת לדבריו מאחר ואין לה את היכולת להתייחס לתושבים בכבוד, לשבת ולדבר איתם.

המינהל אינו מכיר

"חלמיש מסתתרת מאחורי החוק, ומעדיפה מלחמות על פני הגיון", ולראייה הוא מציין את פנייתה של חלמיש למינהל בעניין נס לגויים, כשהיא יודעת את עמדת התושבים המאורגנים, המבקשים לקבל פיצוי תמורת עזיבת המתחם, ולמרות זאת היא מנסה לקדם תוכנית משלה. "לא ניתן לתוכנית הזו לעבור, ולא נוותר בקלות".

מורדוב מציג מסמך, החתום בידי סגן ראש העיר והממונה כיום על ועדת ההיגוי העירונית לדיור בר-השגה, ארנון גלעדי, מ-5 בפברואר 2006. המסמך יועד אל מנהל מינהל מקרקעי ישראל בזמנו, יעקב אפרתי, ובו קורא גלעדי למינהל שלא לפעול לקיום תוכנית פינוי-בינוי במתחם נס לגויים, מבלי שהתושבים והמחזיקים במקום מזה שנים רבות יהיו שותפים לתהליך. לדברי מורדוב, גלעדי, בתחום אחריותו הנוכחי בעניין דיור בר-השגה, מתחמק מפגישה מזה זמן בכל דרך אפשרית.

מורדוב מציע למינהל, שבמידה ותוכנית התושבים להתפנות אינה מקובלת עליו, הקרקע תימכר לתושבים ולא למיליונרים. "בדיוק כשם שמכרו בזמנו את שכונת הארגזים תמורת מיליון שקל. קו החשיבה לפיו יבוא יזם, יקבל שטח כמעט בחינם, ואחר כך יתחיל למרר לתושבים את החיים עד שילכו - הוא קו חשיבה שפשט את הרגל, מאחר וככל שמתעכבים הולכים ומתווספים פולשים, בעוד שהוותיקים לא הולכים לשום מקום". מורדוב נותן כדוגמא את שכונת כפר שלם, שהחלה את תהליך הפינוי עם 140 משפחות, ובסופו של דבר פונו אלפי משפחות.

מורדוב מגלה שניהל משא ומתן עם המינהל עוד בטרם עלתה סוגיית פינוי שכונת הארגזים, ולדבריו המינהל הגיע עמו להסכמות בעניין פינוי תמורת פיצוי, אך חזר בו לבסוף - לטענתו בשל חשש המינהל מפני תקדים בו הוא יאלץ לשלם פיצוי לפולשים ולהכיר בזכויותיהם.

"אמרתי להם, אם לא תצהירו שזכויות התושבים מוגנות, לא תצליחו להוציא מכרז ואף אחד לא יתפנה - אך במינהל לא שמעו בקולי והעדיפו ללכת לשכונת הארגזים, בה נתקלו במציאות שתיארתי להם. אילו המינהל, כגוף ממשלתי בעל חובה מוסרית של מתן זכויות במקום נישול, היה נוקט בהגיון, אז כולם היו מרוויחים".

מורדוב טוען, כי ל-100 המשפחות ובעלי העסקים שנמצאים כיום במתחם עלולים להצטרף פולשים, כשלוועד שהוא עומד בראשו אין דרך לעשות דבר בעניין. "אנחנו לא חברת השמירה של המינהל, ככל שהסחבת תימשך יותר שנים כך המחלה תחמיר, והמחיר שישלמו יהיה גדול יותר. ככה לא עושים עסקים", מסכם מורדוב.

גלעדי מציין שלא כל המחזיקים במתחם נס לגויים, בין אם מדובר בתושבים או בבעלי עסקים, הם אכן בעלי זכויות בקרקע. לדבריו, רק מי שמינהל מקרקעי ישראל מכיר בו, מתוקף היותו בעל זכויות בטאבו, בעל חזקה או מחזיק נכס בדמי מפתח - זכאי לפיצוי ולמציאת פתרון חלופי.

גלעדי מוסיף, שדיור בר-השגה הוא דיור המיועד לחתך הסוציו-אקונומי הבינוני פלוס, ובמקרה של נס לגויים מדובר בחשיבות גבוהה במיוחד, מתוך מטרה להביא אוכלוסיה צעירה ואיכותית לאזור, שתביא לשינוי דמוגרפי חיובי וחשוב בתפר בין תל אביב ליפו. "דיור בר-השגה איננו מיועד לאוכלוסיה חלשה. לחלשים יש לדאוג באופן סוציאלי על-ידי משרד השיכון".

אתה לא חש שאתם יוצרים דיור למעמד ביניים על חשבון המעמד הנמוך?

גלעדי: "רוב המחזיקים בשטח הם בעלי עסקים, ורק מיעוטם, אם בכלל, הם דיירים. בכל מקרה, לא מדובר באחד שבא על חשבון השני. האוכלוסיה החלשה במקום תקבל את מה שהיא זכאית לו".

גלעדי מאשר את מהימנותו של המסמך שמחזיק בידיו מורדוב, וטוען שאכן הוא עומד מאחוריו. לשאלה מדוע אינו מעוניין להיפגש עם מורדוב, הטוען שהוא מחזיק בהסכמה מלאה של כל המחזיקים בקרקע בנס לגויים, העדיף גלעדי שלא להתייחס.

לדברי גלעדי, עיקר ההידיינות הוא בין המינהל לבין התושבים ובעלי העסקים בנס לגויים, ואילו עיריית תל אביב אינה צד בנושא הפינוי או הפיצוי. יחד עם זאת הוא ציין, שאינו מאמין באפשרות הריאלית שהמינהל יוכל להוציא לפועל מכרז בנס לגויים, מבלי שיבוא בדברים עם דרי המקום.

המנכ"ל בפועל של חברת חלמיש, גיל סער, המשמש בתפקידו מאז ספטמבר 2007, מציין בניגוד לדבריו של גלעדי, חלמיש לא מתכוונת לדרוש פינוי ממי שיעדיף לקבל דירה חדשה במתחם המיועד לבינוי, ואין זה משנה מה מעמדו הסוציו-אקונומי.

דיור בר-השגה, לשיטתו של סער, הוא גם כזה המיועד לאוכלוסיה חלשה. "נמצא פתרון לכולם, ולא נפנה את מי שיעדיף להישאר", הוא אומר. יחד עם זאת הוא מזכיר שמספרם של התושבים במקום נמוך משמעותית ממספרם של בעלי בתי המלאכה במקום, שיאלצו בכל מקרה להתפנות.

סער מציין, שחלמיש מלכתחילה הוקמה כדי לפנות משכנות עוני ולבנות במקומן שכונות חדשות, אך נכון לרגע זה סוגיית הפינוי או הפיצוי איננה רלוונטית כל עוד לא הועברה הקרקע מידי המינהל לחלמיש. רק לאחר שתועבר הקרקע תוכל חלמיש להתחיל להתמודד עם סוגיית הפינוי מול התושבים ובעלי בתי המלאכה, כשנקודת המוצא של חלמיש היא שיש לדאוג להם לקורת גג חלופית.

לדבריו, מתחם נס לגויים הינו שטח גדול ובעל חשיבות, ומכיל בתוכו פוטנציאל לא ממומש של מאות יחידות דיור. חשיבות המתחם לחלמיש היא גבוהה, בנוסף למתחם הגדנ"ע הסמוך בשכונת נווה עופר, שם השלימה החברה רכישה של 17.5 דונם מהמינהל לטובת דיור בר השגה.

האם ידוע לך על התארגנות כללית של המחזיקים בנס לגויים, בראשות מורדוב?

סער: "שמעתי כל מיני הצהרות, אך אני מנוע מלעסוק בהן כל עוד לחלמיש אין מנדט על הקרקע". סער מציין שהוא באופן אישי לא קיבל פנייה וכן שלהבנתו דיירי וסוחרי נס לגויים מחולקים לכמה קבוצות.

האם לדעתך המינהל מעדיף את יזמות חלמיש ועיריית תל אביב על פני התדיינות עם המחזיקים, בשל הטראומה מאירועי שכונת הארגזים?

"שכונת הארגזים איננה פרויקט של חלמיש. לעומת זאת, לחלמיש יש עד היום ניסיון מוצלח בפינוי-בינוי של 2,500 משפחות שהחזיקו באדמות מדינה ברחבי תל אביב, ולכן טבעי שהמינהל יעדיף את חלמיש, בשל ניסיונה בתחום הפינוי".

מינהל מקרקעי ישראל מסר כי הוא בוחן כעת את האפשרות להקצות את הקרקע של מתחם נס לגויים לעיריית תל אביב ולחברת חלמיש בהליך פטור ממכרז. זאת, לאור כמות הפולשים הרבה המצויה במקום וכן לאור הבעייתיות הידועה הכרוכה בפינוי תושבים ופולשים.

לדברי המינהל, חלק מהמחזיקים בקרקע בנס לגויים עושים זאת תחת שכירות מוגנת, ואחרים מחזיקים בה מבלי שיהיו בידם זכויות כלשהן. לאור זאת, המינהל לא יזם כל פנייה לתושבים באשר לאפשרות של הגעה להסכם של פינוי תמורת פיצוי.

מנכ"ל חברת מצלאוי, יהושע דוידוביץ', מציין בשיחה עם "גלובס" שבין יתר התוכניות המונחות על שולחנו, מצויה גם תוכנית המתייחסת למתחם נס לגויים המיועד לפינוי, שהוצעה לו על-ידי גורמים שבשמם לא נקב. לדבריו, חברות רבות מציגות עצמן כעוסקות בפינוי-בינוי, בעוד שכוונתן היא למעשה לתכנון בלבד. "לתכנן זה יפה מאוד, אך המבחן האמיתי של פינוי-בינוי הוא בעלי הקרקע והתושבים במקום - היכולת להשיג את הסכמתם ולשכנעם שהם עוזבים את הנכס היקר להם מכל כדי לחזור לבית חדש. פינוי-בינוי הוא רק פרויקט שבו התושבים חתמו, עזבו והדחפורים הרסו את הבתים הישנים".

"לדעת להיות נדיבים"

השגת אישור התושבים, מציין דוידוביץ', איננה דבר של מה בכך, ולכן עד שמתקבלת הסכמה מלאה החברה משקיעה מאמצים כבירים בפנייה אל הדיירים בגובה העיניים, לדבר אל ליבם, לדעת להיות נדיבים עימם ולהפיג את חששם.

בהיבט הפסיכולוגי, אומר דוידוביץ', אדם משכונה חלשה או מוזנחת שמקבל לידיו דירה חדשה וגדולה, בשכונה שלפתע הפכה להיות נחשבת, חייו משתנים מהקצה אל הקצה בכל הפרמטרים של החיים. "גם כשיש סרבנים, ותמיד יש סרבנים, צריך לדעת לדבר עימם - אך לעולם לא לתת להם יותר, כי ברגע שנתת לאחד יותר מהשני, הפרויקט יקרוס ולא ייצא לעולם לפועל".

דוידוביץ' מעיד שהוא עצמו, כמנכ"ל החברה, ואפילו סמי מצלאווי כבעליה, נפגשים אישית עם דיירים כדי להפיג חששות אפשריים. בהיותה של חברת מצלאווי חברה כלכלית שמטרתה המוצהרת היא לבנות ולהרוויח, נוצרת המחייבות לתושב המיועד לפינוי, זאת לעומת גופים ממשלתיים או חברות ממשלתיות או עירוניות, שאין להן את הכישרון הזה והן מטבען בירוקרטיות, ולא תמיד נותנות את דעתן לתושב.

דוידוביץ' מוסיף, שבכל מקרה, ללא תמיכת ראש העיר לא יתכן פינוי-בינוי משום סוג. הוא צופה שב-10 השנים הקרובות פינוי-בינוי יהיה הכלי המרכזי ליצירת דיור בסטנדרטים גבוהים בחלקים המבוקשים ביותר של גוש דן, בהם בנויות כיום שכונות משנות ה-50.

raviv-k@globes.co.il