פחות משנה בתפקידו, שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס כבר נמצא בעיצומו של קרב - הקרב על צינונו של שוק הנדל"ן בישראל. יש הסבורים שמדובר בלוחמה פסיכולוגית בלבד שמטרתה לגרום להורדת מחירי הדיור באמצעות קמפיין תקשורתי עיקש, אבל אטיאס, שגם בזמן כהונתו כשר התקשורת אימץ גישה פרו-צרכנית, מתעקש שפעולותיו לשחרור מאסות של קרקעות לבניית דירות חדשות ימתנו עוד השנה את מחירי הדירות בישראל ויקלו על הצרכן הסופי - בעיקר הזוגות הצעירים - לרכוש דירה.
"האוצר הוריד לנו את היכולת להשפיע. הורידו לנו מיליארדים מהתקציבים בעשור האחרון. אבל עכשיו צריך לנווט את הספינה למקום אחר וזה מה שאני מנסה לעשות", אומר אטיאס בראיון ל"גלובס".
לדבריו, "אנחנו המשווק הגדול ביותר של קרקעות בארץ, אנחנו לא איזה אנגלו-סכסון שמוכר כמה מאות דירות בשנה ומקבל כפולות בעיתונים. אנחנו מביאים עשרות אלפי יחידות דיור בשנה ולא סופרים אותנו. אני לא מתיימר להיות האבא של שוק הנדל"ן, אבל אני מנצח על התזמורת. יש לי נחישות ואמונה שמה שאני עושה זה שליחות - זה לא כדי לגמור את הקדנציה בשלום. תמיד יש תירוצים: המשקיעים, הריבית, האוצר, אבל אני מחפש להביא תוצאות ובלי תחושת שליחות זה לא יעבוד.
"יש אלמנטים המשפיעים על שוק הנדל"ן שלא תלויים בי, כמו שער הריבית במשק, אבל היצע הקרקעות כן תלוי בי וזה כן ישפיע על המחיר. אני מקשיב ליזמים ולקבלנים, והשיטה להוציא יחידות דיור באלפים זה תמהיל של עצות שקיבלתי מהשוק הפרטי. מתקיפים אותי שהמהלכים שלי לא יישנו כלום, כמו שאמרו עלי במשרד התקשורת: 'אין לו טלוויזיה, זה לא יעבוד, הוא לא מבין בתקשורת'. אך גם הפעם אצליח להשפיע לטובת האזרחים".
"לא רוצה התרסקות"
אחרי שהבטיח בחודשים האחרונים שוב ושוב כי מחירי הדירות ירדו בעשרות אחוזים, תוצאה של הצפת השוק בקרקעות, קיבל אטיאס את מבוקשו מוקדם מהצפוי, כשמשרד האוצר דיווח על ירידת מחירים של כ-6% כבר בחודש נובמבר. אף על פי כן, אמר השבוע אטיאס בכנסת כי הוא רואה "עצירה" במחירי הדירות, וכי רק מאוחר יותר תגיע הירידה. האם הוא עצמו נבהל מנתוני האוצר והחליט לשפוך מעט מים צוננים?
אטיאס: "הופתעתי מנתוני האוצר על ירידות המחירים, אבל לפעמים פרויקט אחד מאוד גדול משפיע נקודתית על כל השוק. להערכתי, רק לקראת הרבעון האחרון של 2010 תהיה עצירה במחירי הדיור ואז תתחיל ירידה, זאת בתנאי שנמשיך להוציא גלים של שיווקים כי המכרזים הם שמשפיעים על התנהגות השוק. נכון שהריבית משפיעה מעט על התנהגות המשקיעים בנדל"ן, אך אם הריבית לא תעלה בהרבה, הדבר היחיד שישפיע זה ההיצע. בכל ענף במשק ההיצע והביקוש עושים את העבודה".
- ואולי זה לא כל כך טוב שהמחירים ירדו בחדות? זה בוודאי לא טוב לבעלי דירות, שערך הנכס המרכזי שלהם עומד לרדת. זה לא טוב לבנקים, שמחזיקים הלוואות מגובות נכסים.
"רוב האזרחים שיש להם דירה אמורים לגור בה, זו קורת הגג שלהם והם לא אמורים לבדוק כל חודש את ערכה בשוק. הם לא יעברו דירה סתם ויש להם ילדים בבית הספר, מקום עבודה קרוב וכו'. מולם, יש את אלה שרוצים להיכנס למעגל הדירות ולא מצליחים. אז אני צריך להתחשב במשקיעים שקנו דירה שנייה ושלישית?! למה, הם מתחלקים בכסף עם אלה שאין להם? בחלק מאתרי הבנייה מעלים את מחיר הדירה ב-100 אלף שקל מחודש לחודש, ככה סתם, כי אפשר - בזה אנחנו צריכים להיאבק; אני לא רוצה שתהיה התרסקות, רק ירידה במחירים".
40 אלף התחלות בנייה
בפועל, למרות הדיבורים כאמור על הצפת השוק בקרקעות, ב-2009 לא ממש היתה "הצפה" של השוק ושווקו קרקעות לכ-20 אלף יחידות דיור, בהשוואה ל-17,621 יחידות דיור בשנת 2008 - אך במשרד השיכון ובמינהל מקרקעי ישראל מבטיחים לשווק קרקע לכ-35 אלף יחידות בשנת 2010.
אטיאס: "ישראל זקוקה ל-40 אלף התחלות בנייה בשנה, אבל בפועל יש כ-30 אלף בלבד. יש קרקעות ל-53 אלף יחידות דיור מחדרה עד גדרה עם חסמים בירוקראטיים. לדוגמה, יש 14 אלף יחידות דיור בעתודות קרקע בראש העין עם חסם של 80 מיליון שקל. התב"ע (תכנית בניין עיר) מאושרת כבר מאז 1999, אז למה לא קרה עם זה כלום? אין לי הסבר. אנחנו בטווח הקצר נוציא לשיווק את מה שיש מוכן, אחר כך נוציא את החסמים ונשחרר גם את הקרקעות האלה".
- ויש לך יכולת אמיתית להשפיע על אזורי הביקוש מסביב לתל אביב?
"אנחנו צריכים לדאוג להיצע בכל המקומות - ואם בבירת הנגב יש עליות מחירים, גם שם צריך להשפיע. עם זאת, זה לא מדויק לומר שאין קרקעות באזורי הביקוש; באזור המרכז יש עתודות קרקע לעשרות אלפי יחידות דיור, אבל אין קרקע בתוך תל אביב, זה נכון. אני לא יודע לתת פתרון למי שרוצה דירה ב-700 אלף שקל בתל אביב".
- בסופו של דבר, הקרקעות אוזלות והפתרון טמון בעיקר במגזר החקלאי. אתה מופתע מכוח הלובי החקלאי?
"כאזרח עירוני מהשורה אני חושב שיש שם אפליה מוגזמת לטובת החקלאים. נכון שחשוב לשמור על החקלאות ולהגן על החקלאות - החקלאים הם מבוני הארץ הזו. אבל הקרקע ניתנה להם על ידי המדינה, ואולי צריך כלים חקיקתיים כדי לתת לחקלאים הזדמנות לעשות עסקה עם מינהל מקרקעי ישראל באזורי הביקוש. יש לנו 12 אלף יחידות דיור מאושרות בקרקע חקלאית באזורי הביקוש, אבל הן מוחזקות על ידי האגודות. אנחנו לא רוצים לעשות שום דבר בכוח, אלא בתמריצים סבירים, למשל שיקבלו 20% מהקרקע במחיר שהשמאי יקבע עם פטור ממכרז. אני מעדיף לפתור את זה לא בחקיקה, כי זה ייקח זמן, אלא בשיטת המקל והגזר של 'בואו נסגור או שנלך לאמצעים חריפים יותר'.
"אבל לא מדובר רק על הקרקעות החקלאיות שתקועות. יש תכניות גם לגבי בסיסי הצבא - שדה דב בתל אביב, תל השומר, תע"ש, צריפין ועוד, ולכן אנחנו פועלים כדי לבטל את החלטת הממשלה מ-2008 לפיה לא מתכננים יותר קרקעות במרכז. במקום לעזור לפריפריה, התכנית הזו הקפיצה את המחירים במרכז לרמות לא פרופורציוניות. לגבי שדה התעופה של שדה דב - לא יהיה שדה תעופה על הים בשנים הנראות לעין, אבל ברגע שיפתרו את בעיית התעופה האזרחית אפשר יהיה להקים שם עשרת אלפי יחידות דיור. בקדנציה הזו יקרה משהו משמעותי בשדה דב, כי זה פשוט מיותר שיש שם שדה תעופה על עתודת קרקע מאד יקרה".
"הופתעתי מעוצמת ראשי הערים"
בזמן שאטיאס מדבר על הבטחת דיור לזוגות צעירים במחיר זול יחסית, ראשי הערים - בנתניה, בפתח תקווה ועוד - מגייסים את ועדות התכנון כדי לדחוק עד כמה שאפשר את פתרונות הדיור הזול. באמצעות תכנון דירות גדולות בלבד, של 4 חדרים לפחות, וקביעת סטנדרטים מחמירים יחסית של פיתוח ובנייה, הם מבטיחים כי רק אוכלוסיה חזקה ואיכותית תגיע לעיר.
"נכון שצריך גם אוכלוסיות חזקות של משפרי דיור, יש ערים שזקוקות לחמצן הזה, אבל לא ייתכן שערים שלמות מוחקות עתודות לזוגות צעירים. אם לא נכין עכשיו מלאים אנחנו חוסמים את היכולת של הקבלנים לבנות דירות קטנות, גם כשהם כבר מעוניינים בזאת מבחינה כלכלית. זוגות צעירים הם אנשים שעשו צבא, מלח הארץ, אבל אין להם צורך או יכולת לקנות דירת 5 חדרים עם מרפסות שמש ענקיות, אז למה לעשות את זה? להיכן נזרוק את אלה שאין להם, למצפה רמון? זה לא יעבוד. יש ראשי ערים שמסתכלים על הנושא במשקפת צרה ולא ברמת המאקרו. ניצור תמהיל עם דירות קטנות, על ידי כך שנחייב שיעור של 20% דירות קטנות בתכניות הבנייה".
- הבעיה שראשי הערים שולטים לא פעם גם בתקציבים ובעלויות הפיתוח, שמועמסים על היזם והקונים מעבר למחיר הקרקע ומציגים שונות מדהימה ובלתי מוסברת מפרויקט לפרויקט.
"כמי שלא עסק בנושא הזה, פשוט הופתעתי מהעוצמה של ראשי הערים. למה ש-3,000 דיירים ייאלצו לממן גשר בעלות של 70 מיליון שקל? הדירות לא צריכות להיות פרה חולבת לכל נושאי התקציבים, אנחנו גם כך מדינה עם לא מעט מיסים. יש ראשי ערים שמשתמשים בתקציבי הפיתוח בתור קופה קטנה, דרכה הם מסדרים את כל הבעיות של העירייה. לא ניתן לזה להמשיך ככה".
- אתה לא מצליח לברוח מהזיהוי שלך כחרדי, המגיע ממפלגת ש"ס. כך היה במכרזים בבית שמש וכך לגבי הקמת העיר החרדית חריש בוואדי ערה. למי באמת אתה דואג?
"אני לא מנסה להתחמק - אני נבחרתי לכנסת ולמשרד השיכון בשליחות הרב עובדיה יוסף ומצביעי ש"ס. אני חייב לדאוג לכלל האזרחים וגם למצוקת הדיור של החרדים. ישבו במשרד הזה אנשים שיכלו להשפיע, אבל עשר שנים לא תכננו ולא בנו לחרדים. תשאל אותם איך זה קרה. יש כ-5,000 חתונות בקרב הציבור החרדי כל שנה, והחרדים צריכים דירות באזורים נפרדים כדי למנוע חיכוכים עם החילונים. זה טוב גם לחילונים וגם לחרדים. החרדים עוברים לגור בשכונת קריית יובל בירושלים כי אין להם איפה לגור, כי חסרות עשרות אלפי יחידות דיור לחרדים. אם זוג צעיר עם שני ילדים חי במחסן של 17 מ"ר בבני ברק זו לא רק מצוקת דיור, זה תת תנאים. וזה לא בגלל שאין להם כסף, זה משום שאין להם דירות. מעשיי יוכיחו שאני דואג לכולם, לא רק לחרדים, ולראייה המכרזים ששחררנו לאחרונה ליותר מ-2,200 יחידות במגזרי המיעוטים".
- בסופו של דבר, מחירי הדירות ייקבעו במשרד האוצר, שלפי שעה נמנע ממתן מענקים או מהקלות במיסוי לרוכשים.
"הגיע הזמן שבאוצר ירגעו בעניין הזה של הקרקע. לצערי, אני פיון של האוצר והאוצר רואה בקרקע הכנסה נוספת. אני חושב שקרקע היא משאב, לא מקור להכנסת כספים. לכן, כאשר קבלן מציע הצעה גבוהה מדי במכרז, אני מצטער, כי בסוף זה יעלה לאזרחים. הקרקע נועדה לתת לאזרחים מקום לגור, לא לעשות עליהם כסף.
"בנימין נתניהו רוצה, אבל אם הוא היה מאוד רוצה, היה שינוי מיידי במחירים. יש לו את הכוח לעשות את השינוי המיידי. אם ראש הממשלה ושר האוצר רוצים להשפיע מיד על זוגות צעירים אפשר במכה אחת להוריד את מחירי הדירות על ידי פטור ממע"מ על דירה באזורי עדיפות לאומית, או השתתפות בתשלומי המשכנתא, אם חוששים שפטור ממע"מ רק יזרום לכיס הקבלנים שלא ישנו את המחירים. ישבנו עם אגף התקציבים ואמרו לנו שלא רוצים לגעת בביקושים, שאם נעניק תמריצים שוב כולם ינהרו לקנות דירות. אבל אני מנסה להפעיל את השפעתי על רה"מ, שסומך עלי ונותן לי גיבוי, על מנת לקבל תמריצים ולכך תהיה השפעה דרמטית".
מיום א' הבא, 17.1: מוסף הנדל"ן החדש של "גלובס" - כלי חובה למחפשי, מוכרי ומשדרגי הדירות בישראל
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
