האם הבניין שלכם מוכן לרעידת האדמה הבאה?

היום נפתח בסדרה של מאמרים הסוקרים באופן מקיף את ההתקשרות לפי התמ"א.

תנאי סף

לאחר שכל הדיירים בבניין החליטו כי ברצונם לבצע את החיזוק, יש לבחון האם תמ"א 38 חלה על הבניין הנדון. ישנם שני תנאי סף להחלת התמ"א:

1. בניין קיים אשר הוצא לו היתר בנייה לפני 1.1.1980.

2. קביעת הצורך בחיזוק תיבחן על ידי מהנדס מוסמך אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו הקונסטרוקציה של המבנה ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה.

תמריצים למימוש

התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים וקובעת הוראות למתן היתרי בנייה לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את החיזוק מתירה התמ"א חריגה מקווי בנייה ומגובה המותרים על פי התוכנית המאושרת החלה על המקום. במקביל מציעה התמ"א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בנייה. לבנייני מגורים מציעה התמ"א חלופות שונות:

א. תוספות יחידות מגורים למבנה: תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף, והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו.

ב. הרחבת יחידות הדיור הקיימות: תוספת הבנייה (תוספת שטח כוללת של עד 25 מ"ר ליחידת דיור במפלס קיים, כולל ממ"ד) המיועדת להרחבת דיור, מגדילה את רווחת הדיירים בבניין ומעלה את ערך הדירות.

ג. חלופה משולבת: שילוב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת היחידות הקיימות. בכל מקרה, שטח כל התוספת לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה המורחב.

ד. מתן זכויות עודפות במקרים מיוחדים: סעיף 23 לתמ"א מאפשר לרשויות המקומיות להכין תוכניות מפורטות שיעניקו זכויות בנייה נוספות מעבר לקומה אחת כאמור בתמ"א, וזאת במקרים בהם אין כדאיות כלכלית ליזם. ישנן רשויות שניצלו סעיף זה ואכן מעניקות זכויות בנייה לקומה נוספת.

יישום התוכנית

בפני בעליו של מבנה המעוניינים לפעול למימוש הוראות התמ"א ולחיזוק המבנה שתי חלופות אפשריות:

מימוש עצמאי:

דיירי הבניין לוקחים על עצמם לבצע את החיזוק באופן עצמאי. בשיטה זו, הרווח מהבנייה יגיע לידי ועד הבניין וישמש לרווחת הדיירים. הסיכון הוא בכניסה לפרויקט בנייה אשר בדרך כלל, לדיירי הבניין אין ידע מקצועי בו, והדבר עלול ליצור תסבוכות ואף כרוך בהשקעת סכומים נכבדים.

התקשרות עם קבלן/יזם:

היזם מקבל לידיו את זכויות הבנייה הנוספות בתמורה לביצוע עבודות חיזוק המבנה. כנגד מכירת זכויות הבנייה מכוח התמ"א ליזם הדיירים עשויים לקבל את הדברים הבאים, הכול במסגרת ניהול משא ומתן: חיזוק הבניין, התקנת מעלית אחת או יותר, שיפוץ כללי של הבניין, שיפוץ פנימי של הדירות, תמורה במזומן, בנית מרפסות שמש, הרחבת דירות קיימות עד 25 מ"ר ובכלל זה ממ"ד, בניית מקומות חניה, מימון של יועצים, טיול סביב לעולם ועוד.

הכותב הוא בכיר לשעבר ברשות המסים ובעל משרד העוסק במסים. האמור אינו תחליף לייעוץ פרטני