"בהילטון עונים לי 'הסוויטה תפוסה ע"י זובין מהטה או איזה רוסי'"

"תוציאו את הראשים שלכם מהתחת". המשפט הזה, שכתוב באותיות בוהקות היוצאות מפיו של נשר מניאון, הוא הדבר הראשון שמקבל את פניכם בכניסה למשרדי חברת הנדל"ן RFR Holding בשדרות פארק במנהטן. קבלת פנים לא שגרתית לחברה לא שגרתית. המשפט והנשר הם חלק מיצירת האמנות המודרנית "מלחמה" של האמן דן אטו, אחת ממאות היצירות באוסף הפרטי של בעלי החברה אייבי רוזן, שתלויות בכל פינה במשרדים, וגם בבניינים הרבים שבבעלותה. המסדרון שמוביל למשרדו של רוזן רצוף ביצירות מקוריות של אנדי וורהול ושל אמנים מודרניים מוכרים אחרים, וכך גם שאר המסדרונות והחדרים שמרגישים כמו מוזיאון לאמנות מודרנית עם שלל מיצגים, פסלים ותמונות צבעוניות.

"טיפוס צבעוני" הוא גם הביטוי שבו משתמש אחד ממכריו של רוזן כדי לתאר אותו, ואחרי הפגישה עמו לא קשה להבין מדוע. הוא שזוף, מבטא גרמני בפיו, והוא משקיע את מרצו בעסקות נדל"ן ענקיות לפי אסטרטגיה סדורה וקשוחה, אך בד-בבד מוכר בניו יורק כאיש חברה חייכן שתמונותיו מככבות במדורי הרכילות, לצד אמנים בולטים כמו ג'ף קונס ודמיאן הרסט. הוא מבלה תקופות ארוכות במזרח התיכון כדי לגייס הון בקטאר ובבחריין, אך גם כדי לבקר אצל הוריו שגרים בתל אביב. והוא חולש, יחד עם שותפו מייקל פיוקס, על כמיליון מטרים רבועים של נדל"ן בארצות הברית ובאירופה, בהם כמה מהנכסים הנחשקים ביותר במידטאון מנהטן. עם זאת, מה שמוציא אותו מדעתו הוא שאין די סוויטות ברמה גבוהה בישראל, ועכשיו הוא יוצא לשנות את זה עם הקמת ארבעה מלונות יוקרה בארץ.

"לאף אחד אין היום בעיה לשלם 1,500 דולר ללילה לסוויטה, גם לישראלים עשירים שמטיילים בעולם אין בעיה לשלם סכום כזה", אומר רוזן בראיון בלעדי ל-G. "אבל כשאתה מגיע לישראל ומחפש סוויטה ב-1,500 דולר ללילה, אתה לא יכול למצוא אחת כזו. אולי בהילטון יש אחת כזו. זה פתטי, זו בדיחה. זה מראה לך שישראל סובלת ממחסור דרמטי בחדרי מלון איכותיים.

"כשאני בא להילטון ומבקש את החדר הטוב ביותר עונים לי, 'הסוויטה תפוסה על-ידי זובין מהטה'. אני מבקש את הסוויטה השנייה, ועונים לי שהיא תפוסה על-ידי מישהו מרוסיה, ושאני יכול לקבל חדר סטנדרטי ב-300 דולר. זה לא צריך להיות כך, צריך שתהיה אפשרות לבחור".

רוזן ממשיך בהתלהבות, ובגוף ראשון, בין אם כביטוי להזדהות העמוקה שלו עם ישראל או כנציג האלפיון העליון: "אנחנו צריכים שיהיה לנו מלון של רשת ארבע עונות! שיהיה לנו מלון של רשת רידג'ס! שיהיה לנו קרלטון, ריץ קרלטון! זה פתטי. פתטי לגמרי שאין לנו את זה".

ורשתות היוקרה הגלובליות רוצות מלונות בישראל?

"אין שום עסקה סגורה, אבל אנחנו בקשר קרוב מאוד עם כל הרשתות האלה, וכולן רוצות להיכנס לישראל, אבל רוצות מישהו שייתן להם איכות. הם מכירים את העבודה שלי, בנינו בשבילם כאן, הם יודעים מה נעשה בשבילם שם".

בשבוע הבא יגיע רוזן, יחד עם שותפו פיוקס, במטרה לגייס הון ממשקיעים ישראלים, כשגולת הכותרת שלהם היא מלון של רשת היוקרה W ביפו, שישלב כ-125 חדרים וכארבעים דירות יוקרה שייהנו משירותי המלון. "אני מבקר בישראל בקביעות מאז שאני ילד קטן, אני אוהב את המדינה, אני מבין אותה ומכבד אותה", מסביר רוזן את האמביציות שלו. "ההורים שלי גרים שם מאז 1987. אני מדבר עברית. אני חושב שהישראלים רואים את הפוטנציאל של המדינה, אבל לפעמים מישהו מבחוץ, כמוני, רואה אותו אפילו עוד יותר טוב, במיוחד כשאתה מסתובב במזרח התיכון ומבין מה ישראל יכולה להיות".

ומה היא יכולה להיות?

"בשנה וחצי האחרונות הסתובבתי באזור כדי לגייס הון לחברה. הייתי בדובאי, באבו דאבי, בקטאר, בבחריין; וכשאתה מגיע למקומות האלה ואתה רואה מה הם עושים שם עם ההון ועם המשקיעים הזרים, אתה שואל את עצמך מה לא בסדר פה; לישראל יש המוח, יש לה היהדות שהאנשים אוהבים יותר מאשר האיסלאם, יש לה דמוקרטיה, יש לה הכול - אם הם רק היו יכולים, להשתמש בהון בצורה נכונה כדי לעשות איתו משהו".

טוב, יש בארץ תעשייה מפותחת למדי.

"אני מדבר רק על תחום התיירות והפנאי. אף אחד לא ילמד את הישראלים איך לעשות טכנולוגיה, הון סיכון או ציוד צבאי. אני מדבר על מגורים בסטנדרט גבוה, על יחידות דיור איכותיות, על מלונות יוקרה. בדובאי של עד לפני עשרים שנה גרו באוהלים, ועכשיו יש שם מלון שבעת הכוכבים היחיד בעולם. אז נכון שיש להם הכסף לעשות את זה, אבל בשביל מדינה כמו ישראל, או עיר כמו תל אביב - שהמלונות בה יהיו כל-כך בינוניים, וכל התחום הזה בינוני - זו בושה".

ואתה תתקן את זה?

"אני רוצה לתת לזה הזדמנות, ולנסות לבנות בישראל שלושה-ארבעה מלונות באיכות גבוהה בסטנדרט עולמי, שיהיו רווחיים ויציבים מבחינה פיננסית, עם מפעילים מעולים. זו תהיה התרומה שלי לכלכלה הישראלית ולחברה הישראלית. אני לא מיסיונר, אני לא עושה את זה מתוך אהבה לישראל. אני אוהב את ישראל, אבל אני רוצה להרוויח כסף, אני קפיטליסט, ואני הולך למקומות שבהם אני יכול להרוויח כסף.

"אני יכול להרוויח הרבה יותר כסף באמריקה משאי-פעם ארוויח בישראל, אבל אני חושב שזה בר ביצוע גם בארץ, למרות שזו מדינה שקשה להצליח בה. קניתי את בית החולים הצרפתי ביפו כדי להפוך אותו למלון של רשת W, ורק עכשיו אנחנו סוף-סוף מקבלים את האישורים לעשות את זה. כשהתחלנו לחפור, מצאו שם עצמות ובתי קברות. הרי בכל מקום שתחפור בישראל - תמצא משהו", הוא אומר בחיוך, "זו מדינה עתיקה. אם לא מצאת כלום כנראה לא בחרת את המקום הנכון", הוא צוחק.

לישראלים יש עוד מה לשפר

גם נוחי דנקנר זוכה לשבחים מרוזן. "הוא חבר שלי, וגם הוא אחד האנשים החכמים שפגשתי, וגם הוא מאוד נחמד, ואתה רואה שלאחרונה הוא הצליח לקנות את בניין HSBC. פגשתי אותו כמה פעמים בישראל, ואני מתכוון לפגוש אותו גם הפעם. הוא איש מאוד חכם, ולפעמים זה טוב להחליף רעיונות ולהקשיב לאנשים חכמים. מתשובה קנינו משהו לפני כמה שנים".

יש גם דוגמאות למי שהצליחו פחות.

"הישראלים מאוד חכמים, ויש להם אינסטינקטים טובים בבחירת העסקים, אבל לפעמים שיקול הדעת שלהם מוסח, ושיקול הדעת שלהם בבחירת שותפים לא תמיד נכון. אני הייתי עושה קצת יותר שיעורי בית ומקבל החלטות על שותף לפי דברים אחרים, ולא רק לפי אם אני אוהב מישהו. אתה צריך לאהוב את אשתך או את החברה שלך. אתה לא צריך לאהוב את המפתח שלך, אלא רק לוודא שהוא ישמור על האינטרסים שלך כמשקיע, וזה לא תמיד המצב".

אתה מתכוון לשותפות שעלתה על שרטון בין לב לבייב לשעיה בוימלגרין?

"כן. לבייב הוא דוגמה למישהו שמפשל כאן בענק, ורק מפסיד כסף. הוא הגיע בשלב מוקדם, עשה כמה דברים טובים, ואז בחר שותף גרוע שהיה סתם קאובוי, וזה מה שקורה. זו דוגמה טובה לכך שאתה חייב למצוא מישהו שיש לו אותו אינטרס כמוך, גם אם הוא משקיע. זה הרי נגמר כאסון וכתביעה בבית משפט, כי בוימלגרין לא עשה עבודה טובה, ולדעתי הוא פשוט היה מפתח לא מתוחכם".

מה עם ישראלים אחרים - אייל עופר, למשל?

"אייל הוא חבר שלי. הוא משקיע סופר חכם, וגם סופר עשיר, כך שגם אם הוא עושה טעות זה בסדר, כי הוא יכול לשלם ולתקן. הוא לא משתמש בכסף של אחרים, וזה הבדל משמעותי".

איך אתה מנתח את מצב השוק כיום?

"החדשות הטובות הן שבארצות הברית נדל"ן זה תעשייה, וזה עסק לכל דבר. וכמו שרוב העסקים עוברים סייקלים, גם אנחנו עברנו. העסקים עדיין קיימים, יש מספיק יזמים ומפתחים איכותיים, ומספיק נכסים איכותיים, כך שהעסק עצמו בריא. חלק מהמפתחים נכנסו לחובות גדולים מדי, ולכן הם בבעיה. ברגע שהחוב יאורגן מחדש ויותאם לערך הריאלי בשוק - אז יהיה לך שוב עסק חי.

"זה כמו נהר שנתקע - היה צריך להזין אותו בהרבה הון, ועכשיו הוא מתחיל להיפתח שוב. עדיין מתבצעות מעט מאוד עסקות, ומעט מאוד בניינים נסחרים. יש הרבה מאוד הון מחוץ לארצות הברית שמחכה להיות מושקע. לא עובר יום בלי שאנחנו מקבלים טלפון מבנק או מקרן בגרמניה או מחברה ישראלית שמחפשת להשקיע בחו"ל. כולם באים, כי כולם מבינים שזה זמן טוב להשקיע, המחיר נמוך, המדינה יציבה מבחינה פוליטית".

מה תגיד למי שמחכה שהמחירים ימשיכו לרדת?

"אם אתה מרגיש שנקודה מסוימת היא מספיק טובה בשבילך - תקנה, ותהיה מוכן לזה שהערך עלול לרדת בעוד 15%-10%. אם זה באמת קורה, במקום להילחץ ולהגיד אני לא רוצה לעשות את זה יותר, אני מאמין שאסור לצאת, ושצריך לקנות עוד נכס, ולהמשיך להשקיע, וכך בממוצע ערכי הבסיס שלך יהיו נמוכים. לעולם אי-אפשר לתפוס את התחתית, ממש כמו שגם אי-אפשר לתפוס את הפסגה. אנחנו מכרנו נדל"ן בשווי של 2.5 מיליארד דולר ב-2007, והיינו צריכים למכור בערך כפול. אבל לפחות מכרנו משהו".

רוזן עוקב גם אחר תנופת המגדלים בתל אביב, ומתרשם ממנה לחיוב. "פרויקט YOO הוא פרויקט פנטסטי, אני מכיר את פיליפ סטארק היטב, הוא עיצב את המלון הראשון שבניתי, והוא מעצב מצוין", מפרגן רוזן, ומוסיף כי "המגדלים האלה מחזקים את הטענה שלי שיש הרבה כסף מקומי בישראל שרוצה חיים טובים. יש כיום יותר עשירים בארץ שמוכנים להוציא 5-10 מיליון דולר לדירה, ונמשך גם הביקוש של זרים שרוצים לקנות נכסים בישראל".

אז למה שלא תבנה מגדל דירות כזה?

"לבנות מגדל זה נחמד, אבל למכור דירה שמשורתת על-ידי מלון, כמו שאנחנו מתכננים, זה עוד יותר טוב. זה מה שאני הייתי רוצה לקנות. ליהנות מהטוב ביותר בשני העולמות".