הנדל"ן מתחיל לשעמם

הרבה זמן אנחנו מייחלים לרגע שבו הנדל"ן יתפוס את המשבצת הכי משעממת בשוק ההון. שיחזור להיות מה שהוא - נכסי דלא ניידי, עוגן יציבות בים התנודתי. השקעה סולידית ויציבה בארבעה קירות אמיתיים, עם תשואה מעט גבוהה מאג"ח ממשלתי, כזו שהופכת את הנדל"ן ל"מניה" הכי בטוחה בתוך תיק ההשקעות.

הסערה שככה

בתקופה הנוכחית נמצא הנדל"ן לגמרי בקצה האחר. רכיב הייזום העצום, ההשקעה במדינות מסוכנות, ובעיקר שיעור המינוף הבלתי הגיוני של החברות השונות הפכו את הנדל"ן לסירת המרוץ הכי מוטרפת שהיתה לנו.

ועכשיו למספרים:

המונח המתמטי שמייצג את רמת תנודתיות המניות בשוק מכונה בטא(B). בטא ברמה 1 מייצג את השוק עצמו. הפער מייצג את רמת הסיכון השיטתי של אותה מניה או קבוצת מניות.

בטא גדולה מ-1 פירושה מניה אגרסיבית יחסית לשוק ובטא נמוכה מ-1 פירושה מניה דפנסיבית יחסית מול השוק. על פי התיאוריה, משקיע רציונלי שואף למזער את הבטא המצרפית בשוק, מה שלא בהכרח פוגע בתשואה לטווח הארוך אבל בוודאי עוזר להירדם בלילה.

במשך כל השנים האחרונות היה מדד התנודתיות של מניות הנדל"ן אי שם בקצה העליון של הסקאלה. בסיכום שלוש השנים האחרונות, לדוגמה, הבטא של נדל"ן 15 עומדת על 2.18, לעומת 1.3 בלבד במדד הבנקים. גם בשנה האחרונה מדד הנדל"ן הבורסאי נמצא בראש הרשימה, עם בטא 1.7.

וכעת מהפך: מתחילת 2010 בטא הנדל"ן 15 היא הכי נמוכה מכל מדדי הענפים בבורסת תל אביב, עם ערך 1.1. למדד הפיננסים ולמדד הבנקים, לעומתו רשומה בטא 1.2; ליתר 50 ולתל אביב 75, למשל, נמצאים בבטא 1.3.

סוף סוף נראה שהנדל"ן מגיע אל השלווה ואל הנחלה. רכבת ההרים שהוא מציע הרבה יותר רגועה, כזו שנעה עם מדדי הייחוס הכי חזקים בבורסה. זה לא בהכרח עדכון המדד בינואר האחרון (יצאו קרדן אן.וי, אלביט הדמיה ודלק נדל"ן ובאו במקומן מבני תעשייה, אלרוב ישראל ואיירפורט סיטי), אלא יותר ההכרה וההתמקדות - הן של החברות עצמן והן של המשקיעים, באבני היסוד שמהן בנוי עולם הנדל"ן.

הרכב השקעות סולידי, רובו בנוי על תזרים קבוע של קניונים או בנייני משרדים, שמוכר למשקיעים הרבה פחות חלומות גרנדיוזיים שמורכבים מתשואה וסיכון בצדה. בשביל זה יש להם היום את מניות הנפט והגז.

אדמות בפנדורה

ובשביל הספקולנטיים יש שוק הנדל"ן עצמו. ניתן לומר בסרקאזם שאם המשקיע הרגוע קונה היום תעודת סל של מניות הנדל"ן, המשקיע התזזיתי קונה דירת מגורים, או נכון יותר קרקע לדירת מגורים באחת מעשרות רבות של קבוצות רכישה.

בשלב הבא, מי שמחפש סיכון נדל"ני מחושב (אבל עם תשואה בשמים) עשוי לרכוש אדמות בכוכב פנדורה. הנופים מדהימים, הצמחייה שופעת, המים בשפע, התושבים המקומיים ידידותיים יחסית, אפילו דוברים מעט אנגלית, והמחצבים מאוד מאוד יקרים (משהו כמו 20 מיליארד דולר לקילוגרם). כל מי שראה את הסרט "אווטאר", והרבה עשו זאת עד עכשיו, ישמח להצטרף לקבוצת המשקיעים החדשה. התמונות וההדמיות פשוט נראות נפלא.

נוף לעץ הנשמות יהיה הכי יקר. הטבעות מסביב יתומחרו בהדרגה. מראש יובהר למשקיעים שלא מדובר בהשקעה לטווח קצר, "אבל תמיד בנדל"ן רק מי שחלם בגדול עשה את ההון הגדול עוד יותר בשלב מאוחר".

נשמע הזוי? לא הרבה יותר מקבוצת רכישה שמתגלגלת כעת בגבעת שמואל על קרקע שמיועדת לנופש וספורט, "במטרה לשנות את ייעודה למגורים"; או אותן קבוצות שכבר כתבנו עליהן בעבר שמוכרות קרקעות חקלאיות והבטחות ללא הרבה כיסוי בצדן. אצל כולן יש הדמיות הרבה פחות מרשימות מאלה שהיו ב"אווטאר".