קבוצות רכישה: השיטה, החיסכון והסיכון - המדריך השלם למי שחמק מתודעתו הבאזז הכי חם בנדל"ן

לאמיתו של דבר, קבוצות הרכישה נמצאות איתנו כבר יותר מ-20 שנה. בעבר הלא רחוק היתה זו תופעה ישראלית שולית, בעיקר של קבוצות הומוגניות (שאז עוד קראו להן "עמותות בנייה") של חבר'ה שרצו לגור ביחד. אבל בשנים האחרונות מדובר על אלפי אנשים - הערכות מדברות על כמחצית מהדירות החדשות הנבנות באזור המרכז - שבאים בעיקר בגלל הפיתוי לקנות דירה בזול.

המניע

פריחת הקבוצות היא תוצר של מכלול סיבות: התנודתיות והסיכון בשוק ההון והריבית הנמוכה יחסית על המשכנתאות משכנעים יותר ויותר ישראלים לחפש אלטרנטיבות השקעה בטוחות יותר, כמו זו שמציע שוק המגורים.

במקביל, המינוף שבו פועלים היזמים ה"קלאסיים" מונעים מרבים מהם - על רקע מצוקת האשראי - להשתתף במשחק. גם הבנקים מעדיפים את פיזור הסיכון בין מספר רב של רוכשים.

כל אלה, ובהינתן מחירי דירות כל כך גבוהים, גורמים לאנשים לחפש דרכים יצירתיות להגיע לדירה משלהם.

השיטה

השיטה קבועה: מישהו, אדם או חברה, הופך ל"מארגן" קבוצה, לאחר שזיהה קרקע אטרקטיבית שאפשר להקים עליה בניין. הוא יפנה לבעל הקרקע ויקבל ממנו אופציה לארגן קבוצה בפרק זמן מוסכם.

כדי שהעסקה תשמור על ההגדרה המקצועית העונה לכינוי "עסקת רכש מפוצלת" (עסקה שבה מפרידים את רכישת הקרקע מהבנייה עצמה), המארגן מוכרח לדאוג שאותה קבוצה תביא מראש את הכסף, תקנה את המגרש ורק אז תתחיל לבנות את הבניין.

החיסכון

הקרקע אותה קרקע, הבניין אותו בניין - אז איפה החיסכון לעומת פרויקט רגיל? נכון להיום, בעיקר כנראה במימון הזול (מה שהקפיץ את חזקיהו). מרבית קבוצות הרכישה קונות היום קרקעות מחברות או מהמדינה, כך שהן לא נהנות מפטור ממע"מ (במקרה שהמוכר והקונה הם פרטיים).

גם מס רכישה של %5 על קרקע לא בהכרח זול ממס רכישה מדורג על דירת מגורים. גם החסכון של הרווח היזמי רק פשוט ולבש צורה ונקרא כיום "קופון המארגנים", הנמוך מעט יותר מהרווח המקובל אצל היזמים.

הסיכונים

אז למה בכל זאת יש קונים שעדיין מעדיפים לקנות מחברה? צריך להבין שכל אחד מחברי הקבוצה חובש דה פקטו את כובע היזם - הוא שקונה את הקרקע ושיוזם עליה את פרויקט הבנייה. חוסר הניסיון וחוסר ההבנה שלהם עלולים לגזול כסף וזמן וגם להעמיד בסופו של דבר פרויקט באיכות נמוכה.

כל בלת"מ שיצוץ בתהליך הארוך עד למסירת המפתח (למשל עלייה בתשומות הבנייה ופתיחת החוזה מול הקבלן המבצע, עיכוב סטטוטורי מול הרשויות השונות, בעיה מול אחד הספקים או נותני השירותים ועוד) נתון לגמרי באחריותם. לכן מחירי הדירות הנמוכים שאותם נוהגת לפרסם קבוצת הרכישה, ועוד יותר מכך המועד הצפוי לאכלוס הפרויקט, הם בקושי אומדן.

מעבר לכך, רשויות המס מאוד לא אוהבות את המודל שמונע מכספים רבים להגיע לקופתן. אם הן מוצאות פגם באותה עסקה מפוצלת - המפרידה בין רכישת הקרקע ובין שירותי הבנייה, או שהן רואות ב"מארגן" יזם לכל דבר, עלולים הרוכשים להידרש לשלם בדיעבד גם את המס.

ואולי הכי חשוב: קריסה של קבלנים במהלך שנותיה של המדינה יצרה מערך חוקים שהבטיחו את מעמדו של הרוכש גם במקרה של נפילת היזם, עד למסירת המפתח וגם שנים רבות אחר כך (תקופת הבדק והאחריות לדירה). בקבוצת רכישה, כאמור, הרוכש הוא גם היזם. תלונות הוא יוכל להפנות בעיקר לעצמו.