מדד גלובס-הומלס: העשירונים העליונים השתלטו על הנדל"ן

מגמות המבלבלות בשוק המגורים עדיין איתנו. על רקע המשך ההצהרות של משרד השיכון על הצפת השוק בקרקעות, לצד הדיבורים החדשים-ישנים על קידום תוכניות ל"דיור בהישג יד" באזורי הביקוש, כשממול נמשכות החגיגות בקבוצות הרכישה וההסתערות של הישראלים על כל פרויקט חדש המשווק באגרסיביות, קשה מאוד לקבוע לאן השוק הולך.

לפי שעה, התנודתיות מנצחת. מדד גלובס ואתר הומלס לחודש פברואר מצביע על מגמות סותרות בכל הנוגע למחירי הדירות המבוקשים בסגמנטים השונים. בדירות הגדולות, 5 חדרים, נרשמה מגמה בולטת של עליות ב-11 מתוך 14 האזורים הנבדקים. מנגד, בדירות 4 חדרים נרשמה ירידה ב-9 מ-14 אזורים ובדירות 3 חדרים רק 5 אזורים הציגו ירידת מחירים.

הסבר אפשרי לתופעה היא הדומיננטיות כיום של העשירונים הגבוהים בשוק המגורים, פלח אוכלוסיה שלא מחכה לירידות המחירים וגם יכול להרשות לעצמו לקנות דירות גדולות ויקרות יחסית (או דירות קטנות להשקעה).

חשוב לקחת בחשבון שחודש פברואר, באופן מסורתי, רגוע יחסית בענף המגורים. ישראלים רבים מעדיפים כעת להתכרבל מתחת לשמיכה ולא לצאת לאתרי בנייה בוציים. במקביל, גם מוכרי ומשכירי דירות היד השנייה מעדיפים בדרך כלל להראות את דירתם בקיץ, כשהשמש שוזפת את הרטיבות בגג ואת החורים ברצפה.

הדלילות הזו מעלה את הסיכון בעיקר באזורי הפריפריה, שגם ככה לא סובלים מעודף עסקאות. ב-4 אזורים ברחבי הארץ - חיפה, אשדוד ואשקלון, קריות וצפונה ובאר שבע והדרום - לא פורסמו החודש כמעט דירות בנות 5 חדרים להשכרה, מה שלא אפשר לגזור את התשואה הצפויה באותם אזורים על אותן דירות ומציב תמרור אזהרה גדול בפני אלה שמסתנוורים בדרך כלל מהתשואות הגבוהות שמציעה "על הנייר" הפריפריה.

יתרון לקוטן

כך או כך, הדירות הגדולות ממשיכות להיות לא משתלמות בכל הנוגע לפירות החודשיים מדמי השכרה. למעט ירושלים, שמציגה תשואה של 4.18% ונחשבת לעיר שנהנית מקהל יעד לא מבוטל המחפש דירות גדולות (דתיים ויהודים זרים בעיקר), בשאר הערים התשואה המתקבלת נמוכה מ-4%. עם זאת, צריך לזכור שחלק מרוכשי הדירות הגדולות מפצלים אותן למס' יחידות, מה שמקפיץ התשואה בעשרות אחוזים (והופך אותם לעבריינים).

לגמרי בצדק, ממשיכות הדירות הקטנות להיות היעד הפופולארי למשקיעים. התשואה במרבית האזורים גבוהה מ-4% (ברוטו). אזור הצפון נשאר בראש - בקריות וצפונה תשואה של 6.5% ובחיפה תשואה של 5.5%. התשואות הנמוכות מתקבלות כצפוי במוקדי הביקוש הבולטים.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 33