אפילו לנוחי קשה בניו יורק

על רקע הביטחון של יותר אנשים סביב התאוששות שוק הנדל"ן העולמי, ביטחון הכולל מצעד של לא מעט משקיעים ישראלים אחר ליקוט מציאות נדל"ן בשוק החבוט של ארצות הברית, טוב שפה ושם יש איתותים שמלמדים שהמציאות עדיין מורכבת וקשה בעולם הריאלי, אפילו למי שנחשב לטייקון בינלאומי.

נוחי דנקנר כבר הפך לטייקון בינלאומי. כזה שהשרים בהודו מעריצים על שזיהה מוקדם את הגעתו של משבר הנדל"ן העולמי. כזה שמחזיק הכי הרבה מניות בבנק השוויצרי קרדיט סוויס, אחד מבתי ההשקעות החשובים בעולם.

גם הבנקים הזרים האחרים כבר מכירים את דנקנר כלווה. מורגן סטנלי וסיטיגרופ נתנו לו אשתקד מסגרת של 500 מיליון פרנק שוויצרי כל אחת, להשקעה במניות קרדיט סוויס. בנק HSBC הלווה לו בשנה האחרונה כסף להשקעה בענקית הקמעונאות הצרפתית קרפור. קרדיט סוויס וגולדמן זאקס נתנו לו וליצחק תשובה את המימון לרכישת הקרקע בלאס וגאס בשנת 2007.

על רקע כל זה, כדאי לשים לב שאת הכסף לעסקת הנדל"ן הענקית שלו בניו יורק גייס דנקנר מהחבר'ה בישראל. החודש - חמישה חודשים לאחר החתימה על ההסכם לרכישת מטה HSBC בניו יורק - נחתם "מסמך עקרונות לא מחייב" למימון הרכישה.

הזמן הארוך עד לחתימה על הסכם המימון אולי סביר בהינתן תנאי האשראי העולמיים, אבל ההפתעה היתה זהות המלווים, שעד כה היו בנקים זרים בכל עסקה גדולה של מי מהישראלים מעבר לים. מתברר שבנק לאומי USA ובנק לאומי לישראל יממנו לדנקנר את רכישת הנכס.

ואל תחשבו שלאומי USA זה בנק זר. בדקנו בבנק ישראל אתמול. ההתייחסות שם לקבוצת לאומי היא מאוחדת, בכל הנוגע להגבלות על לווה בודד וכדומה, מה שאומר שלדנקנר היה עדיף להביא מימון זר לגמרי לעסקה בניו יורק.

ושימו לב מה קרה לתנאי ההלוואה לנדל"ן ב"פריים-לוקיישן" בניו יורק. אם ההלוואה לרכישת קרדיס סוויס או קרפור הובטחה במניות הבנק או הרשת הקמעונאית בלבד, וכנגד רכישת הקרקע בלאס וגאס שועבדה למלווים הקרקע בלבד, הרי שכעת, למרות המיקום המנצח של הנכס והמחיר הנמוך (מעט יותר מ-4,000 דולר למ"ר), יעמיד לאומי אשראי לרכישה בסך 210 מיליון דולר (63% מעלות הרכישה), שמולו ישעבדו נכסים ובניין וכור של דנקנר גם את הנכס (בשווי 330 מיליון דולר), גם "בטוחות נוספות כמקובל", גם יעמידו ערבות בסך 52.5 מיליון דולר האחת, וגם "ערבות ללא הגבלה בסכום, להבטחת מקרים מיוחדים".

אבל יש גם צד אחר למטבע (תרתי משמע). בשנתיים האחרונות, על רקע "קיפול הזנב" של נדל"ניסטיים כמו לב לבייב או יצחק תשובה בארצות הברית, עלתה המסקנה המתבקשת שאין לנו שם שום יתרון יחסי.

אז זהו שלא. מתברר שאת היתרון הגדול שלנו לא צריך לחפש באינטואיציות או בידע הנדל"ני, אלא באפשרויות המימון. כשהבנקים העולמיים מהססים, אפשר לגייס בקלות את לאומי USA או את משקיעי האג"ח הישראלים.

רק שהיום אנחנו מבינים שהיתרון המימוני היה היתרון המשמעותי העיקרי שלנו גם ב-2006 ו-2007.