ניתוח "גלובס": הבטחות ותוצאות בשנה הראשונה של אטיאס

לאחר שנה בכיסא שר הבינוי והשיכון, ביסס אריאל אטיאס את מעמדו כאחד השרים הכי מתוקשרים והכי מוכרים בממשלה הנוכחית. שנה שאמנם החלה בקיפאון בענף הנדל"ן - תוצאה של המשבר הכלכלי העולמי בסוף 2008 - אך המשיכה כשנה של עליות דרמטיות במחירי הדיור שהניעו משקיעי נדל"ן, התחזקות קבוצות הרכישה, ורפורמות מרחיקות לכת בתחומי התכנון, הבנייה והקרקעות של מדינת ישראל - מה שכאמור העלה את אטיאס שוב ושוב לראש הכותרות בכל כלי התקשורת.

אטיאס, שנתפש כמגנם של הצרכנים עוד מימי כהונתו כשר התקשורת, יצא בשנתו הראשונה כשר השיכון להגנת רוכשי הדירות - הזוגות הצעירים שידם אינה משגת לקנות דירה בשוק לוהט של משקיעים שברחו מהבורסה אל שוק הנדל"ן. "אני צריך להתחשב במשקיעים שקנו דירה שנייה ושלישית?!", אמר אטיאס בראיון ל"גלובס" לפני כשלושה חודשים, בו העריך כי ברבעון הרביעי של 2010 ייעצרו מחירי הדירות ואז תחל ירידה.

כן, מישהו צריך היה לקרר את שוק הנדל"ן, אפילו בדרך של לוחמה פסיכולוגית. אטיאס, חביב התקשורת, ידע לייצר כותרות מרגיעות כשהקבלנים צעקו שאין מספיק היצע ומחירי הקרקעות והדירות עולים, כשהמתווכים דיווחו על עליות מחירים מטאוריות בשוק הדירות מיד שנייה עליהן הסתערו מאוכזבי שוק ההון, וכשקבוצות הרכישה שילמו יותר ויותר עבור קרקעות. "זוגות צעירים, אל תאמינו לסיסמאות שהמחירים ימשיכו לעלות", הזהיר אטיאס באוקטובר 2010, והבטיח לשחרר מאסות של קרקעות לבנייה ולהגדיל משמעותית את ההיצע על מנת להוריד את מחירי הדירות.

אבל בשנה אחת קשה ליצור שינויים משמעותיים בשטח - מובן כשמדובר בפרק זמן בו תכניות ויוזמות רק מתגבשות, ובטח בתחום כמו בנייה. או כמו שאמר אטיאס בראיון ל"גלובס": "להבדיל מהפעילות שלי במשרד התקשורת, שהשפיעה על כיס הצרכן באופן מיידי, הפעם המהלכים שאני מוביל יעצבו את שוק הדיור בעשורים הקרובים".

גולת הכותרת: הצפת השוק בקרקעות לבנייה

מאז אוקטובר 2009 מיישם המינהל את האסטרטגיה של אטיאס ומשווק אלפי יחידות דיור ב"בליצים" מתוכננים של מכרזים. רק שבסיכום 2009 נרשם גידול יחסית מתון של כ-16% בכמות הקרקעות ששווקה - בהחלט לא הצפה - המספיקה לבניית כ-20 אלף יחידות דיור חדשות. השנה מקווים במינהל מקרקעי ישראל לשווק קרקעות ל-35 אלף יחידות דיור.

בינתיים, תכניות השיווק האגרסיביות לא מצליחות להוריד את מחירי הדיור. מאז דצמבר 2008 לא נרשמה ירידת מחירים באף חודש, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בינואר 2010 עלו מחירי הדירות ב-1.6% ובסך הכל ב-19% ב-12 החודשים האחרונים.

הקבלנים וקבוצות הרכישה אמנם מאשימים את "השיטה" - שיטת מכרזי "כל המרבה במחיר זוכה בקרקע" - אך בפועל הם מציעים מחירים גבוהים בהרבה ממחירי המינימום, למרות שאטיאס קרא להם לאחרונה "להרגיע את המחירים".

ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים, מברך על יוזמת השיווקים המוגברים, אך מעריך כי בתקופה הקרובה לא יחול שינוי של ממש.

"במחוז תל אביב, המרכז את עיקר הביקושים בישראל, חלה ירידה של 32% בהתחלות הבנייה ב-2009", מזכיר בובליל. "מכיוון שהמחסור בדירות מתרכז באיזור תל אביב והמרכז, הרי ששיווקי הקרקעות כיום לא מסייעים בהפחת הפער בין ההיצע לביקוש ולכן לא תתאפשר ירידת מחירים. ואכן ניתן לראות כי למרות השיווקים הערים מחירי הדירות המשיכו לעלות עד סוף 2009".

לדבריו, מינהל מקרקעי ישראל החל לשווק את הקרקעות בתקופה שבה העוסקים בענף היו צמאים לפרויקטים חדשים, לאור העלייה בביקושים לדירות במחצית וחיסול המלאים. "השיטה של מכרזים בה הזוכה הוא המרבה במחיר מביאה לעלייה של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות - עלייה שלא תאפשר את הוזלת מחירי הדירות", אומר בובליל.

אטיאס התחיל, חזקיהו יסיים?

די מוקדם בקדנציה שלו, הודיע אטיאס ש"יטפל" בנושא קבוצות הרכישה והסיכונים הגלומים בהן, בעיקר על מנת להבטיח את כספי הרוכשים, אם כי הוא חזר ואמר שהוא בעד דירות מוזלות. לאחרונה יזם השר שימוע בנושא קבוצות הרכישה, במסגרתו בוחן משרד השיכון שורה של נושאים, לרבות סוגיות התשלום וההגנה על הרוכשים בקבוצות רכישה; הערכת המחיר של הדירה; מימון הפרויקט וזמן ביצועו; וסכסוכים בין חברי קבוצה.

בינתיים, הוקמה ועדה מיוחדת ברשות המיסים לבדוק את ההטבות המס להן זוכות הקבוצות. ולאחרונה הורה לבנקים המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, להקצות הון בשיעור של 100% על כל הלוואה הניתנת לקבוצות הרכישה, מהלך שעשוי לצמצם את היקף הפעילות של קבוצות הרכישה וכדאיותן.

נראה כי אטיאס טרם החליט כיצד לתקוף את הנושא מצד הצרכן - והשאלה האם מהלך שלו יהיה אפקטיבי יותר מאיגוף הקבוצות מכיוון המערכת הבנקאית עדיין נתונה במחלוקת.

עו"ד צחי חג'ג', יו"ר פורום קבוצות הרכישה באיגוד לשכות המסחר, מקדם בברכה את הסדרת תחום קבוצות הרכישה, אך קורא לאטיאס "להבין שהכלי של קבוצות הרכישה חייב להיות מנשמת אפו של משרד השיכון, בהיותו הכלי היחידי כמעט שנותר היום ושעשוי לשמש את המשרד ואת העומד בראשו בדרך להפחתת מחירי הדירות בישראל, מגמה אותה חרט על דגלו מזה זמן". לדברי חג'ג', "התחרות היום בין הקבוצות לבין עצמן ובינן לבין קבלנים הבונים באזורים שכנים הינה ערה ונמרצת והמרוויח העיקרי הינו הצרכן".

המלכוד ברור: אם משרד השיכון יטיל על מארגני קבוצות הרכישה חובה להנפיק ערבות חוק מכר, בדומה לקבלנים, או יחייבן להתחייב על מחיר דירה סופי, יהיה זה "סותר בעליל את המהות של קבוצות הרכישה", כדברי חג'ג'.

הרפורמה במינהל מתעכבת

נראה כי יישום הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, לפיה תעבור הבעלות על הקרקע לידי החוכרים, מתקדם בעצלתיים. מדובר במהלך שמטרתו לפנות כוח אדם ניכר המטפל בחוכרים לטובת שיווק קרקעות - חוד החנית של "מבצע אטיאס".

יישום הרפורמה מתעכב בין השאר בשל סכסוך העבודה שהכריז ועד עובדי המינהל בשנה שעברה במחאה על הרפורמה. הוועד העריך שכ-700 עובדי המינהל ייאבדו את מקום עבודתם.

תמ"א 38, פרק ב'

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, לא הצליחה להמריא בשנים האחרונות, אפילו לא בתל אביב ובאזור המרכז. "תמ"א 38 במתכונת שהיתה קיימת עד היום לא הוכיחה עצמה ואפילו נכשלה במבחן התוצאה", אמר אטיאס כשבועיים לאחר רעידת האדמה בהאיטי, כאשר הציע תכנית משלו לחיזוק מבנים, שעיקרה הקדשת הכנסות שיגיעו מחיזוק מבנים בתל אביב לחיזוק מבנים בפריפריה.

איציק אמסלם, מבעלי חברת הבנייה אלמוג כ.ד.א.י וסגן נשיא התאחדות הקבלנים, מדבר על שיטה אחרת, של התניית הבנייה המורחבת בתל אביב בהושטת יד לתמיכה בבניינים בפריפריה. "בצורה כזו, ללא עלות תקציבית, המדינה תוכל לקבוע את סדרי העדיפויות לחיזוק המבנים ותדאג לכך שקודם יחוזקו הבניינים באזורים הבעייתיים ותוספת הקומות תתבצע בשכונות חדשות המסוגלות לקלוט את תוספת הדיירים".

סביוני "שדה דב"?

בראיון ל"גלובס" בינואר השנה, חשף אטיאס את כוונתו לפנות את שדה דב לטובת מבני מגורים חדשים ב"גוש הגדול" בתל אביב. זאת, אחרי שנים רבות בהן דובר על העתקת שדה התעופה. "בקדנציה הזו יקרה משהו משמעותי בשדה דב, כי זה פשוט מיותר שיש שם שדה תעופה על עתודת קרקע מאד יקרה", אמר אטיאס.

כזכור, אטיאס ושר התחבורה ישראל כץ מינו לאחרונה צוות מקצועי בין-משרדי שיבחן את החלופות לפינוי שדה דב, לאחר שהשניים החליטו לפעול במשותף לפינוי המתחם לטובת בנייה של כ-12 אלף יחידות דיור באחד האזורים הכי אטרקטיביים בארץ.

בשוק הנדל"ן התייחסו להכרזת השרים בספקנות רבה, ונטען כי זו תכנית שכבר עשרות שנים מוצעת בגלגולים שונים וכי היא לא ישימה, בעיקר בשל העלויות הכבדות של העתקת השדה. מדובר בעלויות פינוי של מאות מיליוני שקלים. לאחרונה גם אמר ל"גלובס" דדי בורוביץ', בעל השליטה בחברת כנפיים (המחזיקה באל-על), כי החברה לא תיתן את הקרקע שלה (כ-30 דונם) בשדה דב לטובת תכניתם של אטיאס וכץ.

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן הפעילה ב"גוש הגדול", מאמין שלמרות שתכניות קודמות לפינוי שדה דב נגנזו, "היום נראה כי התוכנית של אטיאס קורמת עור וגידים". לדבריו, "מיקומו של שדה דב בתוך מרקם מגורים אורבאני מהווה מזה שנים מפגע של רעש וסכנה בשל המטוסים המנמיכים טוס באזור מגורים צפוף. הפינוי המיוחל של שדה דב יהפוך את החיסרון היחיד הקיים באזור הגוש הגדול ליתרון הגדול ביותר של השכונה".