פוטנציאל הפינוי-בינוי: תל-אביב וכל השאר

בטחות חדשות זורמות לאחרונה לתחום הפינוי בינוי, פוטנציאל ענק ולא ממש ממומש במדינת ישראל. במשרד השיכון מתכננים שינויים במתווה התכנית, שבעקבותיהם עתידים ההליכים בוועדות התכנון להתקצר באופן ניכר ולהיות יעילים ומהירים יותר.

האם ייעול וקיצור התהליכים לבדו יביא מזור לדשדוש, או שמא אנו נדרשים לנקוט בצעדי תמרוץ אגרסיבי בהרבה?

הטבות מיסוי

המחוקק, שתמיד ביקש לתת רוח גבית לתהליך התחדשות עירונית, העניק הטבות מיסוי ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי, בתקווה שכוחות השוק יניעו מיזמים בכוחות עצמם. ההטבות באות לידי ביטוי בעיקר בפטור ממס שבח, פטור לדיירים מתשלום מע"מ על שירותי הבנייה שהם מקבלים (בצורת דירה חדשה). בנוסף, נתן המחוקק לוועדות התכנון והבנייה שיקול דעת באם לפטור את הפרויקט מהיטל השבחה (בפועל, הוועדות לא ששות כלל לוותר על הכסף).

היזם מפנה את הדיירים מהדירות הישנות ומספק להם דיור חלופי (בד"כ דמי שכירות לתקופה של 30-24 חודשים, כולל הוצאות העברה וחזרה), הורס את הבניינים, בונה לדיירים המפונים דירות גדולות יותר, משלם היטלי השבחה ומע"מ על שירותי הבנייה (היזם לא יכול להתקזז במע"מ של דירות התמורה) וכמובן מס רכישה.

רק בתל אביב

מהניתוח השמאי עולה (ראו טבלה), כי ייעול תהליכים עשוי לסייע למעגל הראשון - תל אביב, ובעיקרון גם למעגל השני - גבעתיים/רמת גן, באותם מקומות שהצפיפות הקיימת היא בסביבות 10 יח"ד לדונם. זאת, מאחר ומחירי הדירות במעגלים אלו גבוהים מספיק בכדי ליצור תמריץ כלכלי לפינוי כבר היום.

במעגל השני - גבעתיים/רמת גן - במקרים שהצפיפות הקיימת בבניינים הישנים המיועדים לפינוי מתקרבת לכ-20 יח"ד לדונם, יש צורך בבנייה חדשה בצפיפות של מעל 80 יח"ד לדונם, סוג צפיפות שלא מקובל עדיין בערים אלו. על כן, נראה שיש מקום לתמרץ המעגל השני בפטור ממחצית היטל ההשבחה.

במעגל השלישי - ראשון לציון - ייעול וקיצור התהליכים לא יספיק בכלל. כאן יש מקום לפטור מלא מהיטל השבחה ואף חיזוק נוסף, בדמות פטור ממחצית האגרות והיטלי פיתוח ובנייה.

במעגל הרביעי - פתח תקוה - ייעול וקיצור תהליכים הם כמו כוסות רוח למת. כדי לראות שם באמת פרויקטים של פינוי בינוי (בפתח תקוה, אגב, על הנייר, יש הכי הרבה פרויקטים כאלו מוכרזים על ידי משרד השיכון) יש צורך בפטור מלא מהיטל השבחה, פטור מלא מהיטלי פיתוח ואגרות בנייה ורצוי גם פטור ממחצית מע"מ על שירותי בנייה שניתנים לדיירים.

במעגל החמישי - אשדוד/ראש העין - נזדקק לכל התמריצים: פטור מהיטל השבחה, פטור מתשלום היטלי פיתוח ואגרות, פטור ממע"מ על שירותי הבנייה לדיירים והקלה בתקן חניה. אולם, כל זה לא יספיק ויהיה צורך בפיצוי נוסף ליזמים ע"י הענקת זכויות בנייה לניוד.

במעגלים הנוספים - ככל שנתרחק מהמעגל החמישי, הפתרונות לפינוי בינוי צריכים להיות יצירתיים במיוחד. כאן לא ניתן להסתפק בהענקת זכויות בנייה לניוד בתוך העיר עצמה, וכדי להיות אפקטיביים יהיה צורך לפצות בזכויות בנייה בערים הנמצאים במעגלים הראשונים כדי לעמוד במשוואה כלכלית.

תמריץ אגרסיבי

מסקנות? ייעול וקיצור הליכים הוא ללא ספק כיוון שעשוי לסייע לפינוי בינוי במעגל הראשון ואולי גם במעגל השני של תל אביב. יחד עם זאת, אם המדינה מעוניינת להעניק תנופה לפרויקטי פינוי בינוי מחוץ לתחום - תל אביב גבעתיים רמת גן - יש צורך לגבש חבילת תמריצים מתאימה. ככל שמתרחקים מהמעגל הראשון, האגרסיביות של התמריצים מוכרחה להיות גדולה יותר.

בשורה התחתונה, הוצאת עגלת הפינוי בינוי מהבוץ אפשרית, אולם לצורך זה יש לאמץ מספר כיווני מחשבה לא שגרתיים.

הכותבים הם עו"ד ושמאים.

החלופות:

חלופה א'

"תמרוץ בסיסי": התמריצים הקיימים היום ליזם, הכוללים בעיקר פטור ממס שבח לדיירים. היזם משלם את המע"מ במקום הדיירים על שירותי הבנייה וכן היטל השבחה.

חלופה ב'

פטור מהיטל השבחה: מעבר לתמרוץ הבסיסי, היזם יהיה פטור מהיטל השבחה.

חלופה ג'

פטור מהיטלי פיתוח ואגרות בנייה, מעבר לתמרוץ בסיסי ופטור מהיטל השבחה.

חלופה ד'

פטור ליזם גם ממע"מ על שירותי בנייה (מע"מ אפס), מעבר לתמרוץ בסיס, פטור מהיטל השבחה ופטור מהיטלי פיתוח ואגרות בנייה.

חלופה ה'

תקני חנייה: בנוסף לפטורים לעיל, יקבע תקן חניה מוקטן של מקום חנייה אחד לדירה במקום 1.7 מקומות בממוצע.

הנחות היסוד:

צפיפות של 10 יח"ד לדונם

לצורך הניתוח בחרנו חטיבת קרקע ועליה 40 דירות ישנות במרכזי ערים, המרוכזים במספר בניינים בני 4-3 קומות. חטיבת הקרקע היא בשטח של 4 דונם (כלומר, צפיפות של 10 יחידות דיור לדונם, מציאות שכיחה במרכזי הערים הוותיקות).

חדר נוסף

הנחנו כי מדובר ב-40 דירות בנות 3 חדרים בממוצע, כאשר נוסחת התמורה המקובלת בפרויקטים היא דירת תמורה בת חדר אחד נוסף ממספר החדרים שהיו לדייר המפונה (לדוגמא, מי שברשותו דירה בת 3 חדרים יקבל דירה חדשה בת 4 חדרים).

תכנית בניין עיר חדשה

היזם יצטרך לאשר תכנית בנין עיר חדשה, שתגדיל את היקף הדירות וניצול הקרקע. ההנחה היא ששטח ממוצע בתכנית לדירה חדשה הוא 90 מ"ר עיקרי 12 מ"ר ממ"ד 12 מ"ר מרפסת 21 מ"ר שטחי שירות, בסה"כ 127 מ"ר ברוטו 12 מ"ר מרפסות. מדובר בדירות בנות 4 חדרים גדולות. בנוסף, לכל דירה יהיה צורך לבנות בממוצע 1.7 מקומות חניה, רובם בחניונים תת קרקעיים לאור מגבלת השטח והגידול בדירות החדשות שייבנו על חטיבת הקרקע הנדונה.

ערים מייצגות

הבחינה התמקדה ב-5 ערים, המייצגים 5 "מעגלי מחיר" מובהקים לדירת 4 חדרים חדשה. במרכז המעגל העיר תל אביב - מחיר דירה 2.25 מליון שקל; המעגל השני - גבעתיים/רמת גן, מחיר דירה 1.75 מליון שקל; המעגל השלישי ראשון לציון - מחיר דירה 1.45 מליון שקל; המעגל הרביעי פתח תקווה - מחיר דירה 1.35 מליון שקל; והמעגל החמישי הוא אשדוד/ראש העין - מחיר דירה 1.2 מליון שקל. המחירים כוללים מע"מ.

דמי שכירות

הדיירים מפונים לתקופת ביניים של כ-30 חודשים והיזם משלם עבורם דמי שכירות ראויים המתאימים לכל מעגל (דמי שכירות בראשון לציון יעמדו על כ-3,500 שקל לחודש ואילו בגבעתיים על 4,500 שקל לחודש).

חניות עודפות

ההנחה היא שהיזם יוכל למכור חניות עודפות במחיר של כ-7,000 דולר למקום חניה באשדוד/ראש העין, 10,000 דולר בפתח תקווה, 12,000 דולר בראשון לציון, 15,000 דולר בגבעתיים וכ-25 אלף דולר למקום חנייה בתל אביב. המחירים כוללים מע"מ.

רווח יזם

בכל החלופות נדרש רווח יזם מינימאלי של 18% על ההשקעה. שיעור רווח זה מהווה מינימום הכרחי כדי לקבל ליווי בנקאי ולשרוד את אי הוודאות והסיכון שבהתמשכות הפרויקט על פני תקופה ארוכה.

 11