האזרח הקטן מול מדיניות השיווק הגדולה של אטיאס

האם במרוצתו לשווק קרקעות לבנייה מתעלם מינהל מקרקעי ישראל משותפיו הפרטיים לקרקעות באזורי הביקוש? מאבק על מגרש אחד מספק הצצה אל תוך התנהלות הרשויות כלפי בעלי קרקעות פרטיים בתל אביב.

בימים אלה מתגבשת עסקה לחילופי קרקעות בין מינהל מקרקעי ישראל לעיריית תל אביב, לפיה תעביר העירייה את זכויותיה במתחם "חוות גורדון" ליד סמינר הקיבוצים, לידי המינהל ובתמורה תקבל שטחים בנמל יפו.

רוצים לבנות בעצמם

חוות גורדון משתרעת על שטח של 3.5 דונם ומיועדת למגדל בן 25 קומות ו-83 יחידות דיור. בישיבת מועצת עיריית תל אביב לפני כשבועיים הוחלט לקדם את העסקה, אך טרם נחתם הסכם בין העירייה לבין ממ"י. בעלי הקרקע הפרטיים במתחם מעוניינים לקנות מהמינהל את חלקו (7%) ואת חלק העירייה (45%) על מנת לבנות במקום בעצמם, ולמכור את הדירות בשוק.

ממ"י, מצידו, פועל כדי לקבל בעלות על חלקה של העירייה, על מנת להוות רוב, ולהוציא את המגרש למכרז. "על המינהל למכור את המגרש במכרז פומבי ברגע שהוא מהווה רוב בקרקע", מסביר עו"ד אמיר שפיצר, המייצג מספר בעלי קרקע במתחם.

שפיצר טוען כי המינהל מנסה להשיג רוב בקרקע, תוך התנהלות "המנוגדת לעקרונות השקיפות והמינהל התקין". לדבריו, בעלי הקרקע מחכים שנים לאישור התב"ע (תכנית בניין עיר) ולרגע בו יוכלו לבנות דירות ולמוכרן בשוק החופשי.

כעת, משאושרה התב"ע, המינהל פועל על מנת למכור את המגרש במכרז. "בעלי הקרקע מנסים למנוע מצב בו יזם יזכה במכרז ויציע סכום נמוך בתמורה לחלקם של בעלי הקרקע", אומר שפיצר, שגם מייצג בעלי קרקע פרטיים במגדלי נאמן בצפון תל אביב.

שם, כפי שנחשף ב"גלובס", הציע לבעלי הקרקע הפרטיים הקבלן יוסי אברהמי לרכוש את חלקם לפי מחיר של 1.35 מיליון שקל ליחידת דיור, בשעה שדירות במגדלי נאמן נמכרות בשוק בכ-5 מיליון שקל. באזור "חוות גורדון" נמכרות דירות 4 חדרים חדשות במחירים של 2.5-3 מיליון שקל.

לא מוכן להידברות

במכתב לירון ביבי, מנהל ממ"י, כותב שפיצר כי במצב שבו למינהל יש עדיין רק 7% מהקרקע, רשאי המינהל למכור את זכויותיו להם. שפיצר אומר ל"גלובס" כי כל עוד המינהל אינו רוב עליו לפחות להידבר עם בעלי הקרקע הפרטיים. ממ"י לא מוכן להידברות עם בעלי הקרקע.

מחילופי מכתבים שהגיעו לידי "גלובס" בין המינהל לבין עו"ד מרים דונין, שמייצגת בעלי קרקע פרטיים אחרים בחווה, עולה כי מנהל מחוז תל אביב של המינהל, משה פופיק, דחה על הסף פגישה עם בעלי הקרקע.

לדברי דונין, שהגישה בקשה לפירוק השיתוף במקרקעין לבית המשפט השלום בהרצליה, "אם המינהל הינו הבעלים של פחות ממחצית המגרש הוא יכול למכור את המגרש לשאר השותפים בפטור ממכרז. במינהל יכולים להידבר עמנו, כי הם עדיין לא הבעלים של יותר 50% מהקרקע".

דונין מסבירה כי לקוחותיה "אינם כרישי נדל"ן. בעיניים כלות הם מלווים את המגרש עד שאושרה לו תב"ע. ואז פתאום מגיע ממ"י ולא מוכן למכור לנו. למה לא תמכור לשותפים שלך? בוא תיתן זכות ראשונים לשותפים - למה אתה חייב להוציא את זה למכרז? במינהל מתנהגים כאילו מישהו בא לשדוד אותם".

לפי עיריית תל אביב, טרם נחתם ההסכם עם ממ"י, אך הנושא קיבל אישור עקרוני: "מדובר בעסקת חליפין במקרקעין בין העירייה למדינה, שבמסגרתה העירייה, שאינה יכולה לרכוש בתמורה כספית את שטחי הנמל, מעבירה חלק מזכויותיה בחוות גורדון, ובתמורה מקבלת שטחים בנמל יפו, לטובת קידומו כאזור תרבות, מסחר ושטחי ציבור. הנושא אושר בישיבת מועצת העיר לפני כשבועיים ומקודם בהתאם", נמסר מדוברות העירייה.

לטובת כלל הציבור

בעוד בעלי הקרקע הפרטיים טוענים כי המינהל מנסה למקסם את הרווח שלו על הקרקע באמצעות מכרז, המינהל מצדו טוען כי מדיניותו המוצהרת הינה לשאוף לשווק כמה שיותר קרקעות לציבור, ברוח מדיניות השיווקים המוגברת שמוביל שר השיכון, אריאל אטיאס.

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה כי "מדיניות מינהל מקרקעי ישראל היא לשווק זכויותיו במקרקעין במכרז פומבי, גם אם זכויותיו במקרקעין הן מועטות. זאת, בין השאר, כדי למקסם את הרווח לטובת כלל הציבור ולאפשר בצורה שוויונית לכלל אזרחי מדינת ישראל להתמודד במכרז לרכישת הזכויות".

במינהל מוספים, כי בנוגע לחוות גורדון, "הוגשה כנגד המינהל וכנגד בעלי זכויות פרטיים נוספים במקרקעין תביעה לפירוק השיתוף. המינהל דוחה מכל את הטענות המוצגות בתביעה ויגיב בהתאם במסגרת ההליך המשפטי".