לו הייתי פולש

עו"ד מיכה דרורי הוא מנהל המחלקה המשפטית בתנועה הקיבוצית

בית המשפט העליון פרסם פסק דין בערעור שהגישה חברת הבנייה פרידמן חכשורי נגד מנהל מיסוי מקרקעין באזור תל-אביב. ומעשה שהיה כך היה: מינהל מקרקעי ישראל פירסם בזמנו מכרז לפינוי ובינוי של שטח קרקע ב"שכונת הארגזים" בתל-אביב. על הזוכה במכרז היה להתחייב לשלם למינהל סכום כסף עבור הקרקע, וכן להתחייב לפנות את הפולשים שתפסו חזקה באותה חטיבת קרקע, ובתמורה יהא זכאי להקים ולשווק במקרקעין אלה פרויקט של מאות דירות ואלפי מטרים של שטחי מסחר.

בסופו של יום זכתה חברת פרידמן חכשורי במכרז, תמורת סכום סמלי בסך כ-1.3 מיליון שקל. דא עקא, שעל עסקה מסוג זה על הרוכש לשלם מס רכישה. מס הרכישה מחושב כאחוז משווי העסקה. רשויות המס סירבו להכיר במחיר ששולם למינהל כשווי העסקה, וטענו כי למחיר ששולם יש צורך להוסיף גם את עלות פינוי הפולשים, שהוערכה על-ידם ב-100 מיליון שקל.

על שומה זו ערערה חברת פרידמן חכשורי בפני ועדת ערר, וערעורה נדחה. על דחייה זו ערערה החברה בפני בית המשפט העליון, וכעת נדחה גם ערעור זה.

עובדות המקרה המתוארות לעיל מעלות מספר שאלות ותהיות, הן במישור הכלכלי, הן במישור הציבורי והן במישור הצדק החלוקתי:

1. ראשית, אם החלק מערך הקרקע שמקבלת המדינה (באמצעות מינהל מקרקעי ישראל) בגין העסקה הוא רק 1% משוויה הכולל, ו-99% מערך הקרקע נמסר לפולשים - מדוע היה צריך מלכתחילה לפעול לסילוקם, במקום לאפשר להם בעצמם להתקשר עם יזם להקמת הפרויקט?
   סביר להניח שכך היה ניתן לקבל תשלום גבוה יותר בגין הקרקע מהיזם שהיה מתקשר עם אותם תושבים מרצונם, ולא כמי שבא לפנותם. כך גם היו נחסכות הוצאות הכנת המכרזים, המאבקים המשפטיים, התכנון וכל היתר, שהיו נופלות כולן על כתפי התושבים והיזם. יש להניח כי בפועל, הוצאות אלה שהוציאו המינהל והעירייה היו גבוהות בהרבה מהסכום הזעום שקיבל המינהל במכרז.
2. לחילופין, ניתן היה להחיל על המתחם את העקרונות שמחילים כיום מינהל מקרקעי ישראל ורשויות המיסוי על פרויקטים של פינוי-בינוי מרצון בערים השונות, בהם נהנים הן הדיירים והן היזמים מפטור מלא מתשלום למינהל ומתשלום מסים, וזאת כחלק מהרצון לעודד את הציפוף וההשבחה של הבנייה העירונית.
3. על בסיס נתונים אלה, בכמה ניתן להעריך מבחינה כלכלית את שווי השמירה על הקרקע בקרקעות אותם מנהל מינהל מקרקעי ישראל? דהיינו, את "שווי השירות" של מי ששמר על שטחי קרקע פתוחים במשך שנים רבות, כך שכאשר הגיע המועד לפתח אותם, הם היו פנויים מפולש כלשהו?
4. במישור הצדק החלוקתי, קשה להסביר כיצד אין התייחסות מצדו של בית המשפט העליון למתן פיצוי לפולשים בגובה 99% מערך הקרקע, כאשר במקרה אחר (בג"ץ "הקשת המזרחית" המפורסם), פסק אותו בית משפט עצמו כי פיצוי לחקלאים (שאחזו כדין בקרקע ועיבדו אותה עשרות שנים), בגובה 27% בלבד, הנו בלתי סביר ובלתי מידתי - ולכן פסול.

   מקרה זה אינו בודד אלא מעשה שבשגרה, שהרי החלטת המינהל בדבר "פינוי שטחים" קובעת במפורש כי "השתתפות המינהל בפינוי מחזיקים ומטרדים לא יעלו מעבר ל-80% מהשווי המלא של הקרקע כפנויה על סמך אומדן או שומה... השתתפות המינהל בפינוי מחזיקים מעבר ל-80% משוויה המלא של הקרקע כפנויה תחייב אישור ועדה שתמונה על-ידי מנהל המינהל".

5. האם ייתכן כי ההפרש העצום בשיעור הפיצוי בין פולשים לבין חקלאים מקורו בחשש מאוכלוסיות פולשים אשר פינוי שלהם יגרור מעשי אלימות - בעוד שכאשר מדובר במגזר החקלאי חשש כזה אינו קיים? האם חס וחלילה יש כאן מסר סמוי לחקלאים "להיטיב דרכם" אם הם מחפשים פיצוי סביר עבור הקרקעות המופקעות מהם?

המאמר נכתב בשיתוף משה ברנע, שמאי מקרקעין וחבר הנהלת עמותת אדמתי www.admati.org.il המייצגת קיבוצים ומושבים במאבק על זכויותיהם בקרקע.