שתתנפץ הבועה, למי בכלל אכפת?

גם בראייה ממלכתית, פקיעה של בועת מחירים בבורסה היא תופעה מאוד מבהילה. קריסת המניות ואגרות החוב מכווצת בראש ובראשונה את ההון שבידי הציבור, מצמצמת את הצריכה הפרטית בשוק הריאלי שבחוץ (כשיש פחות כסף גם קונים פחות) ופוגעת בחברות עצמן - ביחסים הפיננסיים מול הבנקים הנגזרים משווי המניות, ביכולת למחזר חובות וכו'.

להבדיל, גם פקיעה של בועת מחירי הדירות בשוק האמריקני יצרה כידוע אפקט נורא - שפקיעת בועת הבורסה האמריקנית הייתה רק תוצאה אחת שלו. מאות אלפי אזרחים בארה"ב החזירו את המפתחות לבנקים, מערכת הבנקאות התמוטטה והכלכלה האמריקנית - שגם ייצאה את המשבר לרחבי תבל בזכות אותן חבילות של משכנתאות מפוקפקות - נקלעה למשבר היסטורי.

אבל דווקא בגלל שתי הדוגמאות הללו, צריך כבר להרגיע את כל המאיימים והמזהירים מפני בועת מחירים שהתנפחה לה בשוק הדירות הישראלי. כולם פתאום בפאניקה: סטנלי פישר ובכירי בנק ישראל חוששים מבועת מחירי דירות ולכן הם כביכול מעלים ריבית; שר האוצר והפקידים מגלגלים וממחזרים הצעות ישנות כדי לצנן את שוק הדיור; וכל מי שיכול מזהיר מפקיעתה ברעש גדול של בועת מחירי הדיור - "כמו שכבר קרה בארצות הברית או בספרד".

נזק סביבתי מינימלי

צר לנו אולי לאכזב מישהו, אבל לו ייצא מחר או מחרתיים האוויר מבלון המחירים של שוק הדירות בישראל, הנפגעים העיקריים והיחידים כמעט יהיו אלה שהעזו להשתתף בחגיגה כשבעל הבית כבר החל לגרש את כולם החוצה. כאלה שרכשו לאחרונה דירה ויכלו לשלם עליה הרבה פחות. כאלה שרכשו דירה להשקעה, ופתאום המחירים צנחו וכיווצו להם את רווח ההון העתידי הצפוי וכנראה גם את הקופון החודשי מהשוכר, כשרק ייפתח החוזה מחדש.

במשבר בשוק הדירות המקומי, להבדיל ממשבר בשוק ההון או המשבר בשוק הדיור האמריקני, הנזק הסביבתי עשוי להיות מאוד מינימלי. פקיעת הבועה תהרוס אולי את אלה שבתוכה, אבל היא תייצר מעט מאוד גלי הדף החוצה.

מכה לאזרח הקטן? הוא הרי מחזיק בדירת מגורים אחת - כבעלים או כשוכר - מה שהופך אותו אדיש למדי לשווייה. אם כבר אז להפך: סוף סוף פער המחירים בינה לבין דירה משודרגת יקטן. ואגב, גם רוב הדירות המושכרות מוחזקות על ידי אזרחים שבעיקר מתעניינים בתשואה ממנה מדי חודש. שם התנודות קרוב לוודאי אף פעם לא יהיו דומות לרכבת הרים שמייצרת אחזקה "סולידית" בשוק המניות או בשוק אגרות החוב. בכל מקרה, זה לא אמור לשנות באמת את התנהגותו הצרכנית של האזרח הקטן ביום יום, כזו שיכולה לגלגל כדור שלג ענק.

פגיעה עצומה ביזמים? מי שלא חי כאן בשנתיים האחרונות אולי לא יודע שהדירות בישראל נמכרות כיום "על הנייר", בדרך כלל על ידי מארגני קבוצות רכישה או על ידי יזמים שנותרו במשחק ולמדו את הכללים: השקעה במעט פרסום ודוכן מכירות "פרי-סייל" בגני התערוכה. חרף כל הדיבורים על פריחה בשוק המגורים, על פי נתוני הלמ"ס נכון לסוף פברואר, יש בישראל רק 8,500 דירות חדשות שמקימים קבלנים העומדות עדיין למכירה - לעומת יותר מ-11 אלף דירות למכירה בפברואר אשתקד ויותר מ-13 אלף דירות לפני חמש שנים. הסיכון, אם כן, עבר לקונים הקטנים שכבר התחייבו למחיר.

ואולי הכי חשוב: מודאגים ממה שיקרה לבנקים למשכנתאות כשיצנחו מחירי הנדל"ן? אולי שכחתם שבישראל אף אחד לא יכול "להחזיר את המפתח לבנק", גם אם החוב גבוה מערך ההלוואה מהבנק.

לא רק מפני שלא היו כאן הלוואות בשיעור של 110% מערך הנכס, מה שאומר שמחירי הדירות צריכים לקרוס בעשרות אחוזים כדי לעקוף את גובה ההלוואה, אלא בעיקר מפני שהחוזה בין האזרח לבנק אינו כולל אצלנו סעיף "נון-ריקורס" המאפשר להחזיר את הנכס ולהיפטר מההלוואה. פה ושם אולי יהיו אנשים שירימו ידיים ויגיעו לכינוס נכסים, אבל הרוב המוחלט ימשיך להחזיר מדי חודש את הריבית בגין ההלוואה - גם אם, שומו שמים, יתגלה פתאום שהתשואה על הנכס נמוכה מהריבית על ההלוואה.

שורה תחתונה: בואו נרגיע עם הדיבורים על בועת נדל"ן, על דאגה בבנק ישראל ועל קטסטרופה קרובה. נגיד בנק ישראל ושר האוצר מוזמנים לומר לציבור שמי שמוכן לעלות כעת על רכבת המחירים בדרכה המהירה למעלה - שיהיה לו בהצלחה. וכשהיא תרד, שרק יידעו שזו תהיה בעיה שלהם בלבד.